Nationale Hypotheekgarantie: een aanrader

• Nationale Hypotheek Garantie bij aankoop
• Nog meer voordelen
• Wanneer hypotheekgarantie mogelijk
• Voorwaarden hypotheekgarantie weer strenger
• Ook inkomensnormen strakker
• Nationale Hypotheek Garantie voor woningverbetering
• Eisen

Val je met de aankoop van je huis binnen de normen van de Nationale Hypotheek Garantie dan ben je spekkoper. Je betaalt minder rente voor je hypotheek en je loopt minder risico als je onverhoopt je huis gedwongen moet verkopen.

Nationale Hypotheekgarantie is mogelijk bij aankoop van de woning, maar ook later als je de woning wilt verbeteren.

Nationale Hypotheek Garantie bij aankoop

In 1995 heeft de overheid de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen opgericht. Deze stichting moet de aankoop, de verbetering en het behoud van de eigen woning bevorderen. Dit doet het Waarborgfonds via de Nationale Hypotheek Garantie. Het staat borg voor de terugbetaling van je hypotheek aan de bank, als je dat zelf onverhoopt niet zou kunnen. Deze laatste is daarom bereid de volledige aankoop te financieren en dat tegen de laagste rente. Voor jou als koper dus een groot financieel voordeel.

Voor deze garantie betaal je in 2012 een eenmalige fiscaal aftrekbare borgtochtprovisie van 0,7%. Bij een hypotheek van €200.000 is dat €1.400. Afhankelijk van de hoogte van de hypotheek in relatie tot de waarde van de woning en afhankelijk van de bank heb je deze kosten er in één tot maximaal 3 jaar uit. Je betaalt immers een lagere (bij een basishypotheek) tot veel lagere (tophypotheek) hypotheekrente. Dit voordeel behoud je de hele looptijd. Tel uit je winst.

Nog meer voordelen

Dit is niet het enige voordeel. De Nationale Hypotheek Garantie kent ook de zogenaamde Woonlastenfaciliteit. Heb je betalingsproblemen en zijn deze veroorzaakt door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of het overlijden van de partner, dan biedt het Waarborgfonds de mogelijkheid een aanvullende lening af te sluiten. Met deze lening heb je 2 jaar de tijd om uitgaven en inkomsten op elkaar af te stemmen.

Mochten de betalingsproblemen onoverkomelijk zijn dan moet je het huis alsnog verkopen. Blijft er dan een restschuld over dan zal het Waarborgfonds deze schuld aan de geldgever voldoen. Als de betalingsproblemen je niet zijn aan te rekenen, scheldt het Waarborgfonds de schuld kwijt. Dit is een groot voordeel ten opzichte van gewone hypotheken waarbij je ook de restschuld aan de bank moet terugbetalen.

Kortom: een hypotheek met hypotheekgarantie heeft, vergeleken met een gewone hypotheek, vrijwel alleen maar voordelen.

Wanneer hypotheekgarantie mogelijk

Hypotheekgarantie is mogelijk voor huizen die bij aankoop alles bij elkaar minder dan €350.000 kosten. De verwervingskosten van de woning bestaan uit de aankoopprijs van de woning inclusief een vast percentage aan bijkomende kosten van 8%. Dit betekent dat de aankoopprijs van een bestaande woning niet hoger mag zijn €324.074. De woning moet je hoofdverblijf zijn (en dus geen 2e woning).

Wil je de woning meteen verbouwen en de kosten via de hypotheek meefinancieren, dan wordt deze verbouwing in de verwervingskosten meegenomen. Dat verlaagt natuurlijk de maximale aankoopprijs.

Om de stagnerende woningmarkt weer vlot te trekken heeft het kabinet in juli 2009 besloten de NHG grens tijdelijk te verhogen van €265.000 naar €350.000. Als aanvullende maatregel heeft ze per 1 juni 2011 de overdrachtsbelasting verlaagd van 6% naar 2%.

Dit laatste maakt niet alleen de aan te kopen woning goedkoper, maar verruimt ook de grens van de hypotheekgarantie. Dat zit zo. Omdat het vaste percentage bijkomende kosten voor een bestaande woning omlaag gaat van 12% naar 8%, neemt de maximale aankoopprijs van een bestaande woning toe van €312.500 naar €324.074.

Voorwaarden hypotheekgarantie weer strenger

Per 1 juli 2012 gaat de overdrachtsbelasting weer terug naar 6%. Bovendien daalt de komende jaren de maximale kostengrens en daarmee de maximale aankoopprijs van de woning. Het gaat in de volgende stappen.

Op 1 juli 2014 is de grens weer terug op het oude niveau van €265.000. Je kunt dan een bestaande woning kopen van €236.607. Zeker binnen de Randstad is de spoeling dan dun.

Ook inkomensnormen strakker

Sinds 1 januari 2007 gelden in principe voor alle hypotheken dezelfde acceptatienormen. Geldgevers mogen hier alleen gemotiveerd van afwijken. De kredietcrisis en de strengere controle door de toezichthouder AFM zorgen ervoor dat de banken zich nu veel beter aan de normen houden dan enkele jaren geleden.

Een alleenverdiener die een huis wil kopen, komt in 2012 jaar nog moeilijker aan een hypotheek. De nieuwe normen bepalen dat hij tussen de 1 en 2% minder kan lenen dan in 2011. Ter illustratie: een huizenkoper met een inkomen van €30.000 mag, uitgaande van een hypotheekrente van 5% in 2012 nog iets meer dan €135.000 lenen. Dat was in 2011 nog bijna €137.000 en het jaar daarvoor zelfs ruim €143.000.

Tweeverdieners gaan er in 2012 overigens wel wat op vooruit.

Nationale Hypotheek Garantie voor woningverbetering

Je kunt niet alleen voor de aankoop, maar ook voor het onderhoud of voor de verbetering van een woning Nationale Hypotheek Garantie krijgen. Onder kwaliteitsverbetering verstaat het Waarborgfonds het treffen van voorzieningen in verband met herstel van achterstallig onderhoud, verbetering en/of uitbreiding van de woning, waarbij de voorzieningen onderdeel gaan uitmaken van de woning of zodanig met de woning worden verbonden dat zij daarvan niet kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan de woning of de voorzieningen.

Voorbeelden zijn:

• Inbouwapparatuur in de keuken.
• Schilderwerk aan binnen en buitenzijde van de woning.
• Isolatiematerialen.
• (Onderdelen van een) Verwarmingsinstallatie.
• (Drie-)Dubbel glas.
• Zonwering en rolluiken aan de buitenzijde van de woning.
• Parket, laminaat, plavuizen, vloerbedekking.
• Tuinaanleg.
• Kosten van de voor de kwaliteitsverbetering gehuurd gereedschap.
• Aankoop van een bij de woning gelegen stuk grond, garage of parkeerplaats.

Je kunt kiezen voor een nieuwe lening waarmee je ook de bestaande hypotheek aflost, of voor een aanvullende lening. Deze laatste moet je afsluiten bij de geldgever bij wie de bestaande hypotheek loopt. In het laatste geval mag de restantschuld van de bestaande hypotheek niet hoger zijn dan de onderhandse verkoopwaarde vóór de verbetering.

Eisen

Je betaalt de gebruikelijke borgtochtprovisie van 0,7% (2012). Bij een nieuwe lening betaal je de provisie over de gehele nieuwe hypotheek. Bij een aanvullende lening betaal je alleen provisie over de aanvullende lening, op voorwaarde dat er al sprake is van hypotheekgarantie. Is dat niet het geval, dan betaal je de provisie over de restantschuld van de bestaande hypotheek plus de aanvullende lening.

Het mooie van deze regeling is dat de waarde van de woning geen rol speelt. De restantschuld van de oude hypotheek en alle kosten die samenhangen met de woningverbetering mogen niet hoger zijn dan €265.000. Sluit je een nieuwe hypotheek dan mag de nieuwe hypotheek niet hoger zijn dan €265.000.
De overige normen (financieringslastpercentage, toetsinkomen en dergelijke) verschillen niet van die van de hypotheekgarantie bij aankoop van een woning.

Van groot belang is dat voor het verstrekken van een nieuwe lening in verband met kwaliteitsverbetering het niet nodig is dat de huidige lening met hypotheekgarantie is gesloten. Ook geldt geen maximum voor de vrije verkoopwaarde van de woning. Wel mag de vrije verkoopwaarde van de woning niet lager zijn dan de restantschuld van de huidige hypotheek.

Het Waarborgfonds stelt geen voorwaarden aan de minimum omvang van de woningverbetering. Dit betekent dat je door het uitvoeren van een kleine woningverbetering ook voor een duurdere woning hypotheekgarantie kunt krijgen voor de volledige hypotheek, met alle voordelen van dien. Het vervangen van een klink is in principe al voldoende.

Vergelijk ook alle hypotheken met Nationale hypotheekgarantie.