icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest
Ontdek de Gezondgids |

Word abonnee en kies je korting / cadeau.

Gezondgids 45x45

Opslag bij hypotheekrente (21 augustus 2015)

Jan Klinckenberg, expert Geld & Gezond en Reinout van der Heijden, hoofdredacteur Geldgids @ReinoutvanderH

Voor de kredietcrisis van 2008 hoefde je de hypotheek niet zo bij te houden. Wie een gewone hypotheek had, betaalde een kleine risico-opslag boven op de basisrente. Tegenwoordig is de opslag veel hoger. Die vervalt meestal niet automatisch als door aflossing of stijging van de woningwaarde het risico voor de bank afneemt. Je moet zelf in actie komen.  


 De bank rekent de opslag voor het risico op wanbetaling. Bij het bepalen van dat risico telt alleen de verhouding van de hypotheek tot de woningwaarde. De bank let niet op de hoogte van de hypotheeksom en het inkomen van de klant. De opslag bedroeg in augustus 2008 gemiddeld 0,37% boven op de rente met Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Zeven jaar later is dat anders. Inmiddels bedraagt de opslag gemiddeld 0,91%.

De bank verdeelt de hypotheek in risicoklassen. Rabobank heeft maar drie klassen. Tot en met 67,5% van de waarde van de woning betaal je de basisrente. Voor hypotheken tot en met 90% is er een renteopslag van 0,4% en daarboven is de opslag 0,9%. ING heeft zelfs 12 risicoklassen. De basisrente geldt voor hypotheken tot maximaal 55% van de woningwaarde. Een tophypotheek van meer dan 100% van de woningwaarde kost 1,25% extra.

Bij een hypotheek van €200.000 scheelt het veel geld of je bij ING voor tien jaar vast 2,35% of 3,6% per jaar (tophypotheek) betaalt. Iemand met een tophypotheek betaalt dan geen €4700, maar €7200 per jaar. Over tien jaar is dat €25.000 meer. Na verrekening van de hypotheekrenteaftrek is dat ongeveer €15.000, nog altijd een enorm verschil.

Het is vreemd dat de risico-opslag zo sterk gestegen is. Banken hanteren veel strengere leennormen dan vroeger, zodat je minder kunt lenen. Bovendien moeten sinds 2013 nieuwe hypotheken volledig afgelost worden om gebruik te kunnen maken van hypotheekrenteaftrek. Het aantal huiseigenaren met betalingsproblemen lag de afgelopen jaren al erg laag, naar schatting 2% van het totaal. Wanbetalers kosten de banken aandacht, maar niet altijd geld. Het aantal woningen dat op de executieveiling terechtkomt, is ongeveer 2000 per jaar: slechts 0,06% van het aantal koopwoningen. Na de recente aanscherpingen neemt het risico alleen maar af.

Er is dus alle reden om aan te nemen dat de risico-opslag bij banken een verdienmodel is. Dat blijkt ook uit de manier waarop banken omgaan met de opslag. De meeste banken laten de opslag gewoon doorlopen totdat de rentevaste periode afloopt.

Een voorbeeld hoe dat uitpakt. Een klant van ING sluit een hypotheek van €200.000 af. De hypotheeksom is 103% van de waarde van zijn woning. Hij betaalt daarom 3,6% voor tien jaar vast. Hij heeft een annuïteitenhypotheek die hij geleidelijk aflost. Na 19 maanden is de schuld al gezakt beneden 100% van de woningwaarde. De rente zou dan met 0,4% omlaag moeten. Maar ING schrapt die opslag pas op de renteherzieningsdatum, dus acht jaar later. Als ING de opslagen wel automatisch zou schappen, zou dat de klant in tien jaar een bedrag schelen van €6865. Uitgaand van 42% renteaftrek is dat netto €3981. Zowel de fiscus als de klant betalen dus flink aan de gemakzucht van ING.

Bij ING (en alle andere grote banken) kunnen klanten wel zelf in actie komen om de opslag tussentijds te schrappen. Ze krijgen de verlaging pas na goedkeuring van het verzoek, waarbij soms om een taxatierapport wordt gevraagd. Nog minder klantvriendelijk zijn Delta Lloyd, Florius, Hypotrust (Elan Hypotheek, Spaar OK), Nationale-Nederlanden, Philips Pensioenfonds, SPF Beheer, Van Lanschot en SKP HQ hypotheek van de hypotheekketen de Hypotheker; zij schrappen de opslag niet tussentijds, maar alleen na afloop van de rentevaste periode. Nationale-Nederlanden en Philips Pensioenfonds doet dat dan automatisch, bij de anderen moet de klant erom vragen. Het kán wel anders. Aegon, ASR, Obvion en NIBC schrappen wel zelf de opslag, terwijl de rentevaste periode nog loopt.

De spaarhypotheek verdient speciale vermelding. Officieel houdt de klant de hele looptijd  de oorspronkelijke schuld. Dat is vooral een fiscale truc, want in werkelijkheid lost hij met zijn spaarpremie de schuld annuïtair af. De bank houdt de hele looptijd de opslag in stand, terwijl het risico steeds minder wordt. ING beweert dat het risico niet afneemt, omdat de klant de polis ook kan afkopen. Dat is echter zo ongunstig, dat het argument geen hout snijdt. Ook bij spaarhypotheken zou de opslag gedurende de looptijd minder moeten worden.