icon-menulogo_footerpredssymbol-afradersymbol-bestekoopsymbol-besteuittest
Je thuis toekomstbestendig maken?|

Bestel het boek Prettig blijven wonen.

Prettig blijven wonen 45x45

Starterslening: wie betaalt de rekening? (20 november 2014)

Reinout van der Heijden, hoofdredacteur Geldgids @ReinoutvanderH

Sinds 2013 kunnen starters op de woningmarkt gebruik maken van een zogenaamde 'starterslening'. Dat is een aanvullende hypotheek waarover de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaald hoeft te worden.  


Dat klinkt aantrekkelijk, maar in veel gevallen is het voordeel helemaal niet zo groot. Ten eerste: de rente ligt 0,5% tot 1% per jaar hoger dan elders op de markt. Wie de starterslening dus de maximale periode van 15 jaar volhoudt, betaalt twaalf jaar lang een te hoge rente. Dat kost dus 6% tot 12% over de hele looptijd. Daarnaast betaalt de starters nog 1,5% afsluitkosten aan de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN).

Bij tientallen gemeenten dragen verkopers ook bij in de kosten. Dat varieert van €500 in Heerhugowaard tot maximaal €3000 in Etten-Leur en €3080 in Dordrecht of 1% van de verkoopprijs in Breda, Oosterhout en Oss.

Stel dat de rente 4,5 % is voor 15 jaar vast. De lening is €30.000 euro voor een woning van €200.000. De koper betaalt €450 (1,5% van €20.000) en de verkoper €2000.
De starterslening levert drie jaar lang rentevrijstelling op. Dat is 3 x 4,5% van €30.000 = 3 x €1350 = €4050. Stel dat de overige kosten (opvangregeling in het geval van wanbetaling, administratie) €1000 bedragen, waarvan de koper €450 betaalt. De totale kosten komen dat uit op €4600. De rijksoverheid betaalt de helft en de rest is afkomstig van de gemeenten. In werkelijkheid kost de starterslening de gemeente maar een paar honderd euro.

Hoeveel de gemeente betaalt, ligt nergens vast. De Rijksoverheid heeft daar geen regels voor opgesteld. Ieder gemeentebestuur hanteert zijn eigen uitgangspunten en rekenrente. De gemeenteraad (en eventueel een rekenkamer) controleert het gemeentebestuur.

Het SVN komt met een andere berekening. Met enkele gemeenten heeft SVN de afspraak gemaakt alle kosten op zich te nemen in ruil voor een vast percentage van de lening. 'Dit percentage is op dit moment 26% van de lening', zegt een woordvoerder van SVN. Als die  26% wordt toegepast op mijn voorbeeld, dan zijn de totale kosten €7800. Daarnaast ontvangt SVN nog eens €450 aan afsluitkosten.

Ik vind dat de berekeningen erg uiteenlopen. In mijn sommetje betalen gemeenten vrijwel niets. In de berekening van SVN betaalt de gemeente veel meer, maar gaat het geld vooral naar SVN. Voor de starter is de subsidie grotendeels een sigaar uit eigen doos. Hij betaalt het rentevoordeel immers weer terug via de hogere rente. Als de gemeente een bijdrage vraagt van de verkoper, zal die dat waarschijnlijk doorberekenen in de verkoopprijs. Dat betaalt de starter ook.