icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest
De beste zorgverzekering, die wil jij toch ook? |

Vergelijk en stap over

zorgicoon-45x45px

Huis onder water

Je huis staat onder water als de hypotheek hoger is dan de waarde van je huis. We geven 6 tips voor als je huis onder water staat.
Rien Meijer
Rien Meijer

Expert Geld & Verzekering

te koop hypotheek

Huis onder water: wat kun je doen?

Je kunt 6 dingen doen wanneer je huis onder water staat:

1. Aflossen

Je kunt geld aflossen, zeker als een deel van de hypotheek aflossingsvrij is. Juist bij de huidige lage spaarrente is aflossen hoe dan ook financieel gunstig, ondanks het verlies aan renteaftrek. Kom je door de extra aflossing in een lagere risicoklasse terecht dan gaat de rente meestal ook omlaag. Vraag de bank naar de mogelijkheden om zo af te lossen dat de renteopslag van de tophypotheek minder wordt.

2. Extra sparen of premie storten

Voor bankspaarhypotheken en spaarhypotheken is extra sparen of extra premie storten de eerste keus. Dit kan echter niet onbeperkt. Als je niet hoeft of wilt verhuizen kun je beter niet aflossen op de lening.

3. Belastingvrije schenking

Hulp van ouders is ook een optie. Ben je jonger dan 40 jaar, dan mogen zij eenmalig €100.000 belastingvrij schenken, tenminste als je het bedrag gebruikt voor het aflossen van de hypotheek. Houd wel rekening met een eventuele boete wegens vervroegde aflossing. Bij aflossen op de renteherzieningsdatum is hier geen sprake van.

4. Lenen van ouders

In plaats van schenken kunnen ouders ook een lening geven. Hiermee los je een deel van de hypotheek af. Je ouders rekenen, als ze geen hypothecaire zekerheid vragen, een iets hogere rente dan de marktrente voor hypotheken, die ze belastingvrij ontvangen. Jij kunt die rente aftrekken. Deze moet je wel echt betalen. Als je geen lening oversluit die bijvoorbeeld op 31 december 2012 al bestond, moet je elk jaar op de lening van je ouders aflossen zodat die na uiterlijk 30 jaar volledig is afgelost. Anders is de rente niet aftrekbaar.

5. Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Iedereen met een hypotheek lager dan €245.000 zónder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) raden we aan de NHG alsnog aan te vragen. Dit is mogelijk bij een woningverbetering. Het hoeft niet te gaan om een grote ingreep: een nieuwe deurklink is bij wijze van spreken al voldoende. Door de veel lagere rente heb je de extra kosten voor het sluiten van de NHG er binnen een paar jaar uit. 

6. Rente restschuld aftrekbaar

Als je je huis met verlies moet verkopen en je blijft achter met een restschuld, dan is de rente over de meegefinancierde restschuld 15 jaar lang fiscaal aftrekbaar. Het is aan te bevelen om in die 15 jaar de schuld af te lossen. De rente is ook aftrekbaar als je geen nieuwe woning koopt.

Woningwaarde te laag

De huizenprijzen zijn tussen augustus 2008 en juni 2013 met bijna 23% gedaald. Op dat moment waren er 1,4 miljoen huizen waarvan de hypotheek hoger is dan de vrije verkoopwaarde van de woning. Hoewel de prijzen de laatste twee jaar weer zijn gestegen zijn er begin 2016 nog altijd zo’n 1 miljoen huizen die onder water staan.

Toestemming nodig voor verkoop

Als je in je huis blijft wonen en je betaalt iedere maand je hypotheeklasten netjes, is er niets aan de hand. De bank eist geen extra aflossing. Maar als je wilt verkassen speelt het wel een grote rol. Wat de meeste mensen niet weten is dat de bank toestemming moet geven voor de verkoop. Normaal gesproken is dit een formaliteit, maar niet als na verkoop een restschuld overblijft. De Consumentenbond constateert dat banken tekortschieten bij financiering van restschuld bij hypotheken.

Toestemming krijgen

Kun je de schuld niet uit eigen spaargeld voldoen? Dan zal de bank niet zomaar groen licht geven. De voorwaarden voor verkoop verschillen per bank. Bij veel geldgevers is de systematiek als volgt:

  • Ze geven alleen toestemming voor de verkoop als het onontkoombaar is. Hierbij moet je denken aan een baan in een ander deel van het land, of een huis dat te klein is bij gezinsuitbreiding. Of bij echtscheiding als de achterblijvende partner de lasten niet kan dragen.
  • Ze werken niet mee als iemand gewoon van zijn huis af wil, of juist door te verhuizen wil profiteren van de gedaalde huizenprijzen.
  • De totale lening, dus zowel de hypotheek voor de nieuwe woning als de financiering van de restschuld, moet uit het inkomen te dragen zijn (de maximum loan to income ratio, de verhouding tussen lening en waarde van een huis, wordt niet losgelaten).
  • Een standaard hypotheek mag niet hoger zijn dan 101% van de waarde van de woning. De hypotheek én de restschuldfinanciering mag wel hoger zijn dan 101% Hoe ver hypotheekverstrekkers gaan is volledig afhankelijk van de individuele situatie.
  • Een aantal geldgevers werkt nooit mee aan het financieren van de restschuld, andere laten het van de individuele situatie afhangen.
  • Restschuldfinanciering is bij de meeste banken alleen mogelijk voor bestaande klanten.
  • Restschuldfinanciering is altijd een apart leningdeel. Deze lening moet afhankelijk van de bank in maximaal 10, 15, 20 of 30 jaar annuïtair worden afgelost

Tabel restschuldfinanciering

Aanbieder Meefinancieren restschuld nieuwe klant  Meefinancieren restschuld bestaande klant Max.looptijd financiering restschuld
ABN Amro Ja: 115% MW Ja: 115% MW 15 jaar
Aegon Nee Ja: 115% MW 15 jaar
Allianz Nee Nee n.v.t.
Argenta Nee Nee n.v.t.
ASR Ja: 110% MW Ja: 110% MW Maatwerk
Attens Nee Nee n.v.t.
bijBouwe Nee Nee n.v.t.
BLG Wonen Ja: 115% MW Ja: 120% MW 20 jaar
Centraal Beheer  Achmea Nee Ja: 116% MW 15 jaar
Conservatrix Nee Nee n.v.t.
De Hypotheker HQ Nee Nee n.v.t.
Delta Lloyd Nee Ja: 115% MW 15 jaar
Duitse Volksbank Hypotheek Nee Nee n.v.t.
Florius Ja: 115% MW Ja: 115% MW 15 jaar
Hypotrust Nee Nee n.v.t.
ING Ja: 115% MW Ja: 115% MW 15 jaar
IQwoon Nee Nee n.v.t.
Lloyds Bank Nee Nee Maatwerk
Merius Nee Nee n.v.t
MoneYou Nee Nee n.v.t.
Munt Hypotheken Nee Nee n.v.t
Nationale-Nederlanden Nee Ja: maatwerk Maatwerk
NIBC Ja: 115% MW Ja: 115% MW 15 jaar
Obvion Ja: maatwerk Ja: maatwerk 15 jaar
Philips Pensioenfonds Nee Nee n.v.t.
Reaal Nee Nee n.v.t.
Rabobank Ja: maatwerk Ja: maatwerk Maatwerk
RegioBank Ja: 115% MW Ja: 120% MW 20 jaar
SNS Ja: 115% MW Ja: 120% MW 15 jaar
Syntrus Achmea Nee Nee n.v.t.
Van Lanschot Ja: 115% MW Ja: 115% MW 15 jaar
Venn Hypotheken Nee Nee n.v.t
Woonfonds Nee Ja: 118% MW 15 jaar

Bron: MoneyView, peildatum: 28 maart 2017
MW = marktwaarde

Lees ook onze review van restschuldinfo.nl.

Nieuw & interessant

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.

  • even-voorstellen

    Videoreeks: nieuw huis, nieuw avontuur

    Adil en Laura kochten hun eerste huis. Bij een nieuw huis moet er veel geregeld worden. Speciaal voor een videoreeks volgen wij hen in alle stappen. Van het afsluiten van de hypotheek, het regelen van verzekeringen tot de verhuizing. Kijk je mee?

  • looptijdrente-eersteindruk
    Eerste indruk  |  14 nov.

    Looptijdrente.nl

    Looptijdrente.nl vergelijkt hypotheekrentes. Bijzonder is dat deze vergelijker rekening houdt met banken die de rente tijdens de rentevaste periode automatisch verlagen.
  • asn-bank
    Nieuws  |  31 okt.

    ASN Bank stopt beheer hypotheken

    ASN Bank gaat stoppen met het beheer van de huidige hypotheken. Hypotheekklanten zijn hierdoor verplicht over te stappen. Dat kan kosteloos naar de RegioBank, wat niet bij iedereen in goede aarde valt.