icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde

Ben je het niet eens met de WOZ-waarde die de gemeente heeft vastgesteld? Dan heb je 6 weken om tegen de WOZ-waarde bezwaar te maken. Wat schiet je daarmee op en hoe zorg je ervoor dat je bezwaar succesvol is?

Bijgewerkt op:8 januari 2018

woz waarde huizen

Wat is de WOZ-waarde?

De gemeente stuurt woningbezitters in de eerste 8 weken van elk jaar een WOZ-beschikking (Waardering Onroerende Zaken). De WOZ-waarde is een schatting van de marktwaarde van je woning op 1 januari van het voorgaande jaar. Van het voorgaande jaar wordt daarom 1 januari de peildatum genoemd. Het gaat bij de WOZ-beschikking die je begin 2018 ontvangt dus om de waarde op 1 januari 2017.

Vergis je niet in de datum

De data van de WOZ-waarde worden heel vaak verhaspeld. Wij zagen die vergissing voorbij komen bij telefonisten van de gemeente en de Belastingdienst, maar ook bij belastingadviseurs. Kijk daarom altijd goed (mee) of er gevraagd wordt naar de WOZ-waarde in 2017 (op peildatum 1 januari 2017), of naar de WOZ-beschikking uit 2017. Dit is niet hetzelfde.

Eigenaren krijgen deze beschikking meestal tegelijkertijd met de gecombineerde aanslag gemeentelijke heffingen, waarin de onroerendezaakbelasting (OZB), afvalstoffenheffing, waterschapsbelasting en rioolbelasting worden opgelegd. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger de aanslagen voor gemeentelijke belastingen en je inkomstenbelasting uitvallen.

Ook voor huurders

De gemeente stuurt sinds 2016 ook een WOZ-beschikking aan alle huurders, omdat de WOZ-waarde veel invloed heeft gekregen op de maximale huurprijs van een sociale huurwoning.

Gemiddeld bepaalt de WOZ-waarde ongeveer een kwart van de maximaal toegestane huurprijs. Met een eigen WOZ-beschikking worden huurders in de gelegenheid gesteld om ook bezwaar te maken als zij menen dat de waarde niet klopt.

Ook huurders van geliberaliseerde huurwoningen (vrije sector) ontvangen zo’n beschikking. De gemeente kan deze groep huurders er namelijk niet goed uit filteren. Deze huurders hebben geen belang bij de WOZ-waarde en kunnen de WOZ-beschikking dus direct weggooien.

Wordt de WOZ-waarde aangepast naar aanleiding van een actie, bezwaar- of beroepsschrift van een huurder, dan ontvangt de verhuurder hiervan bericht. En andersom. Daartegen kan ook weer bezwaar worden gemaakt, omdat de nieuwe WOZ-waarde voor huurder én verhuurder geldt.

Controleer de WOZ-waarde!

Het is niet verplicht maar wel verstandig om de WOZ-waarde te controleren. Bij een verkeerde WOZ-waarde riskeer je dus geen boete als je niet aan de bel trekt. Maar een verkeerde waardering kan wel in je nadeel zijn. Zowel een te hoge als een te lage waarde kan honderden of zelfs duizenden euro’s kosten. Ook voor wie geen bijzonder duur pand heeft of huurt. 

Controle is zinvol omdat de waarde regelmatig onnauwkeurig wordt vastgesteld. Niet voor niets worden er jaarlijks meer dan 100.000 WOZ-waarden bijgesteld na klachten daarover. Een misser hier en daar is ook onvermijdelijk vanwege het systeem dat gebaseerd is op schattingen. Het zou een te groot deel van de belastingopbrengsten kosten als de gemeente elk jaar alle huizen uitvoerig van binnen en buiten moet laten bezichtigen en taxeren.

Computermodellen

De WOZ-waarde wordt geschat aan de hand van computermodellen, die de kenmerken van je woning vergelijken met de kenmerken en prijs van een groot aantal rond de peildatum verkochte woningen in de gemeente. Bij de WOZ-waarde die je in 2018 ontvangt, wordt je huis dus vergeleken met rond 1 januari 2017 verkochte woningen.

Gemeentetaxateurs controleren daarnaast regelmatig aan de hand van Funda, luchtfoto’s en aanvragen van vergunningen of de ingevoerde kenmerken nog kloppen. En of de output van de modellen inderdaad logisch is. Klopt bijvoorbeeld de waardeverhouding tussen een hoekwoning en de naastgelegen tussenwoning? Maar het blijft een massaal proces, waarbij de taxateur lang niet alles over je woning weet.

Voordelen van een lage WOZ-waarde

Voor erfgenamen

Bij een te hoge WOZ-waarde betaal je meer belasting dan noodzakelijk, en dat tikt vooral aan als je een huis erft. Over elke euro van de WOZ-waarde betalen de erfgenamen namelijk minimaal €0,10 erfbelasting (boven de vrijstelling). Voor bijvoorbeeld ervende neven en nichten is dit minimaal €0,30. Bevat een nalatenschap een huis met een WOZ-waarde van €250.000, dan gaat voor dat huis al minstens €25.000 naar de fiscus. Een verlaging van de WOZ-waarde met €10.000 zal erfgenamen dus al gauw een belastingbesparing van €1000 tot €4000 opleveren. 

Voor eigenaars van een koopwoning

Eigenaars van een koophuis betalen bij een te hoge WOZ-waarde in de eerste plaats te veel inkomstenbelasting. Als eigenaar-bewoner krijg je dan straks een onredelijk hoog eigenwoningforfait. In de volksmond zegt men ook wel dat je dan onder aan de streep te weinig renteaftrek krijgt.

Heb je een flinke hypotheek en krijg je de WOZ-waarde na bezwaar €10.000 omlaag, dan daalt je inkomstenbelasting in veruit de meeste gevallen met zo’n €30. Bij €20.000 gaat het om ongeveer €60. Voor AOW’ers met een inkomen tot ongeveer €35.000 is de besparing aan inkomstenbelasting grofweg de helft lager.

Eigenaren betalen ook gemeentelijke heffingen die afhangen van de WOZ-waarde. Met een vermindering van de WOZ-waarde met €10.000 bespaar je afhankelijk van de gemeente waar je woont €5 tot €26 onroerendezaakbelasting (OZB) en €1 tot €5 waterschapsbelasting. In sommige gemeentes is ook de rioolbelasting afhankelijk van de WOZ-waarde.

Voor eigenaars van een tweede huis of beleggingspand

Ook eigenaars van een tweede huis of beleggingspand betalen bij een te hoge WOZ-waarde teveel inkomstenbelasting. Meestal betalen zij vermogensrendementsheffing over de WOZ-waarde. De besparing bij een aanpassing van de WOZ-waarde is maximaal 1,61% vermenigvuldigd met de vermindering van de WOZ-waarde. Gaat de WOZ-waarde op 1 januari 2017 bijvoorbeeld met €10.000 omlaag, dan daalt je vermogensrendementsheffing (en dus je de inkomstenbelasting die je over 2018 moet betalen) waarschijnlijk met €60 tot €160. Bij een woning die je verhuurt, moet je dit bedrag nog vermenigvuldigen met de leegwaarderatio.

Bij een tweede huis, kun je met een verlaging van de WOZ-waarde soms ook een flinke smak forensenbelasting besparen. Bijvoorbeeld als je een vakantiehuisje in Noordwijk hebt. Bij een huisje tot €135.000 betaal je in 2018 €517 forensenbelasting en bij een waarde nét daarboven ineens €249 meer. Overigens zijn er ook veel gemeentes die helemaal geen forensenbelasting heffen, of een vast bedrag onafhankelijk van de WOZ-waarde. De regels en tarieven voor je eigen pand kun je vinden op de website van de gemeente waarin je tweede huis staat.

Ten slotte besparen eigenaren van een tweede huis met een lage WOZ-waarde ook op de gemeentelijke heffingen die hierboven genoemd zijn voor eigenaars van koopwoningen.

Voor (ver)huurders

Voor huurders in de sociale of gereguleerde sector leidt een te hoge WOZ-waarde tot een onredelijk hoge maximaal toegestane huurprijs, maar dat leidt meestal niet tot een huurverhoging. Veel huizen en appartementen worden namelijk ver onder de maximale huurprijs verhuurd. Een daling van de huurprijs die de verhuurder maximaal mag vragen raakt de huurder en de verhuurder dan dus niet. Bezwaar maken is verspilde moeite. Huurders die al wel (bijna) de maximaal toegestane huur betalen, hebben mogelijk wel belang bij een lagere WOZ-waarde.  

Huurders in de sociale en gereguleerde sector krijgen hooguit te maken met een beperkte huurverhoging. Tóch kan een succesvol bezwaarschrift bij een huurprijs rond de €700 een besparing opleveren van zo'n €400 per jaar.

Voordelen van een hoge WOZ-waarde

Voor eigenaars met een hypotheek

Wie een hypotheek heeft zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG), kan het rentetarief van zijn hypotheek bij de meeste banken laten verlagen als hij in een gunstigere risicoklasse terechtkomt. Bijvoorbeeld omdat er is afgelost en/of de (WOZ-)waarde van de woning is gestegen. De bank loopt immers minder risico. Je zult wel zelf actie moeten ondernemen. Lees meer over het aanpassen van de risicoklasse.

Voor eigenaars met verkoopplannen

Veel mensen die hun huis te koop hebben staan, verwachten dat een hoge WOZ-waarde kopers kan overtuigen dat de woning veel waard is. Het voordeel van een hoge WOZ-waarde zou in dat geval kunnen opwegen tegen hogere belastingaanslagen. De Consumentenbond heeft de invloed van de WOZ-waarde op de verkoopopbrengst niet onderzocht.  

Voor huurders

Een hogere WOZ-waarde is voor huurders nooit een voordeel. Een te hoge WOZ-waarde levert hen vaak ook niet onmiddellijk nadeel op. Hoe dat zit staat hierboven bij voordelen van een lage WOZ-waarde voor huurders.

Waar moet je aan denken bij bezwaar WOZ-waarde maken?

Onderneem binnen 6 weken actie

Als de WOZ-waarde volgens jou niet klopt, kun je binnen 6 weken bezwaar maken bij de gemeente. Dit geldt voor zowel huurders als eigenaren en kan ook als je de waarde te láág vindt. Zowel bezwaar maken bij de gemeente als beroep instellen bij de rechter mag en kun je prima zelf doen. Zonder juridische bijstand. Elke gemeente heeft eigen regels. Controleer de mogelijkheden voor (eenvoudig) bezwaar op de website van je eigen gemeente.

Een beller is sneller

De procedure is de laatste jaren bijna overal informeler geworden. Zo krijg je de WOZ-waarde bij veel gemeentes inmiddels ook met 1 telefoontje en sterke argumenten naar beneden. Lukt dat niet, dan kun je alsnog binnen 6 weken schriftelijk bezwaar maken.

Online of per brief

Vaak is er een standaardmodel voor bezwaar online te vinden. Als je het fijner vindt, kun je ook kiezen voor onze voorbeeldbrieven:

Met de laatste brief ben je niet direct veel tijd kwijt. De gemeente geeft dan nog minstens een paar weken extra gelegenheid voor het aandienen van de motivatie. Dat is bijvoorbeeld handig als je nog een eigen taxatie wilt laten uitvoeren.

Elke euro telt

Kun je in een bezwaarschrift aantonen dat de WOZ-waarde meer dan €1 te hoog of te laag is vastgesteld, dan moet de gemeente de waarde aanpassen. Vroeger stond er in de wet dat gemeenten maximaal 5% mogen afwijken van de marktwaarde. Deze marge moest voorkomen dat burgers voor kleine verschillen bezwaar zouden maken. Maar de rechter heeft hier in 2010 korte metten mee gemaakt.  

Kostenvergoeding

Vraag in het bezwaarschrift ook om een kostenvergoeding als je daar recht op hebt. In onze voorbeeldbrief voor bezwaar tegen de WOZ-waarde staat hoe je dat bijvoorbeeld doet en voor welke kosten een tegemoetkoming wordt gegeven.

Tips voor succesvol bezwaar WOZ-waarde maken

Feiten

Je bezwaarschrift valt of staat met het vermelden van de juiste feiten ter motivatie van je bezwaar. Geen adviseur kent de voor- en nadelen van je eigen huis zo goed als jij. Het gaat dan bijvoorbeeld om de staat van onderhoud, geluidsoverlast van de straat, stank, lelijk uitzicht enzovoort. Zelfs overlast van buren wordt wel eens als waarde drukkende factor beschouwd. In onze voorbeeldbrief voor bezwaar tegen de WOZ-waarde staan meer voorbeelden van waarde drukkende omstandigheden.

Vergelijkingspanden die gemeente kiest

Controleer wat er in het taxatieverslag van de gemeente staat over je eigen woning en over 3 geselecteerde verkochte woningen. Dat verslag is in te zien via MijnOverheid of de website van de gemeente. Als je het niet kunt vinden, kun je bellen met de gemeente of gebruikmaken van onze voorbeeldbrief verzoek om informatie WOZ (doc). Ga na of de gemeente de juiste feiten vermeldt en of de verschillen tussen je eigen huis en de (andere) genoemde panden voldoende terugkomen in de waarde. Zo niet, dan kun je dit zo specifiek mogelijk toelichten in je bezwaarschrift.

Zelf vergelijkingspanden kiezen

Je kunt ook een vergelijking maken met andere panden dan de panden die de gemeente op het taxatieverslag meldt. Je kiest bijvoorbeeld voor enkele panden waarvan je vindt dat ze meer lijken op je eigen woning. Ook met zo’n vergelijking kun je de gemeente overtuigen dat de waarde van je huis onjuist is vastgesteld. Als hulpmiddel hiervoor kun je gebruikmaken van Het Kadaster of wozwaardeloket.nl.

WOZ-waarden andere huizen

Sinds 1 oktober 2016 zijn veel WOZ-waarden van woningen openbaar beschikbaar via wozwaardeloket.nl. Je kunt hier gratis en snel de WOZ-waarde, het bouwjaar en de oppervlakte van andere panden inzien. Op dit moment staat ongeveer 90% van alle woningen hierop. Als de woning die je zoekt er nog niet op staat, kun je op die site of de website van jouw gemeente lezen hoe je de waarde van die woning kunt achterhalen. 

Verkoopprijs andere huizen

Het Kadaster biedt voor €2,40 een overzicht van de gerealiseerde verkoopprijzen van de woningen in je postcodegebied die de afgelopen 5 jaar verkocht zijn. Dit noemt het Kadaster een koopsommenoverzicht. In het koopsommenoverzicht staat naast de verkoopopbrengst ook het adres, de verkoopdatum en vaak ook de oppervlakte. Dit biedt ook nuttig vergelijkingsmateriaal. Als de verkoop bijvoorbeeld 3 februari 2016 was en de waarde is tussen die datum en de peildatum gestegen, dan mag je die waardeverandering verrekenen in je vergelijking.

Funda

Om een betere vergelijking te kunnen maken kun je de gevonden adressen googlen. Zo vind je al snel foto’s en heel veel extra informatie, want die informatie is vaak nog lang na de verkoop beschikbaar op de website van makelaars. Het is vaak een kwestie van gezond verstand welke feiten relevant zijn.

Gezond verstand

Alle dingen waarvan je denkt dat ze een koper bewegen om veel meer of veel minder voor een huis te betalen, kun je noemen in je bezwaarschrift. Op die manier kun je de waarde die de woning volgens jou heeft, ondersteunen.

Taxatierapport

Het WOZ-waarde bezwaar wordt sterker als je een tegentaxatie meestuurt van een erkende taxateur. Vraag de taxateur ook referentiepanden op te nemen in het taxatieverslag die meer op je woning lijken dan de referentiepanden die de gemeente gebruikte. Referentiepanden zijn woningen die min of meer vergelijkbaar zijn met je eigen woning. Daarbij wordt rekening gehouden met de locatie en ligging, perceel- en woningoppervlakte. Er wordt dan gekeken naar de verkoopprijs bij de laatste verkoop van die woningen.

Zo’n taxatierapport kost wel geld: vaak €250 tot €300 inclusief btw. Als de gemeente de WOZ-waarde verlaagt, kun je vervolgens wel weer een vergoeding krijgen. Maar die is lang niet altijd kostendekkend: de vergoeding is gewoonlijk €242 inclusief btw. Dien hiervoor bij het bezwaar ook een verzoek in voor een proceskostenvergoeding.  

Meer tips, argumenten en voorbeeldbrieven voor bezwaar maken.

Te laat voor WOZ-waarde bezwaar?

Wie pas na de bezwaarstermijn van 6 weken in actie komt, kan de gemeente nog 5 jaar lang vragen om de WOZ-waarde aan te passen als de waarde er echt ver naast zit. Je verzoekt dan om een ‘ambtshalve vermindering’. De gemeente is alleen verplicht dat schriftelijke verzoek te honoreren, als de WOZ-waarde minstens 20% te hoog is vastgesteld. Je kunt daarna geld terugkrijgen, voor zover je al belastingaanslagen betaald hebt die gebaseerd waren op die veel te hoge WOZ-waarde.

Meer over de WOZ-waarde:

Nieuw & interessant

  • Robuust-ZZP-Hypotheek
    Eerste indruk  |  8 okt.

    Robuust Hypotheken

    Robuust Hypotheken is een nieuwe hypotheekaanbieder. Het bedrijf richt zich uitdrukkelijk ook op ZZP’ers en mensen met een flexibel arbeidscontract.
  • Artikelen_persoonlijkeleningofdoorlopendkrediet
    8 okt.

    Persoonlijke lening of doorlopend krediet

    Als je geld nodig hebt kijk je vaak eerst naar een persoonlijke lening of doorlopend krediet. Je kunt besparen bij een voordelige aanbieder.
  • verhuischecklist-deurposter

    Gratis verhuischecklist

    Ga je verhuizen en wil je zeker weten dat je niks vergeet? Met de ultieme checklist heb je alles op een rij.

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.