icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Duokoop: koop een huis en huur de grond

Eerste indruk | Met Duokoop koop je een huis en huur je de grond onder het huis van DNGB (voorheen de Nationale Grondbank). Het is dus erfpacht. Hierdoor heb je lagere maandelijkse lasten en kun je een iets duurder huis kopen.
Jan Klinckenberg
Jan Klinckenberg

Expert Geld & Verzekering

Gepubliceerd op:  19 december 2017


Product Institutionele erfpacht

Bedoeld voor Starters die tussen de wal en het schip vallen


Aanbieder DNGB


duokoop-eersteindruk

Duurder op de langere termijn

Gedurende de looptijd van de lening heb je lagere lasten dan met een annuïteitenhypotheek. Na het aflossen van de hypotheek betaal je nog altijd de erfpachtcanon. Bovendien heb je veel minder kapitaal opgebouwd, omdat je niet profiteert van de prijsstijging van de grond. Houd je hier rekening mee, dan is Duokoop vele tienduizenden euro’s duurder dan een gewone annuïteitenhypotheek. Overweeg het alleen als je klem zit tussen koop en huur (je verdient te veel voor een sociale huurwoning en nét te weinig om het huis van je wensen te kopen). Alleen de iets lagere woonlasten in geen reden om te kiezen voor Duokoop. Het vermogensverlies is daarvoor veel te groot.

Wat is Duokoop?

Met Duokoop koop je samen met DNGB Fonds een woning. DNGB (voorheen de Nationale Grondbank) koopt de grond en jij huurt die grond vervolgens van DNGB in een eeuwigdurende erfpachtovereenkomst. Hiervoor betaal je maandelijks een erfpachtcanon van momenteel 3,95% op jaarbasis over de waarde van de grond. Deze waarde, die wordt vastgesteld door een onafhankelijke taxateur, wordt elk jaar aangepast aan de inflatie. Het percentage erfpacht verandert niet meer. Deze erfpachtcanon is aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Duokoop is alleen mogelijk in combinatie met een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG).

Voordelen

  • Het is mogelijk dat je door Duokoop een woning kunt kopen, die anders buiten je bereik was gebleven.
  • Je kunt voor duurdere woningen NHG krijgen dan via een traditionele hypotheek. Dit levert meer zekerheid op en voor tophypotheken ook een lagere rente.
  • Je kunt een iets duurder huis kopen.
    Voorbeeld: je verdient beiden €30.000. Met een hypotheek met 1,9% rente kun je €274.244 lenen. Bij Duokoop is dit €283.437 (grondwaarde een derde van de totale waarde woning).
  • Je hebt lagere netto woonlasten gedurende een groot deel van de looptijd.
  • Je kunt de grond later alsnog aankopen. De voorwaarden waartegen liggen vast.
  • Duokoop wordt door veel banken geaccepteerd. Dat is bij veel niet-gemeentelijke erfpachtconstructies niet het geval.

Nadelen

  • De constructie is over de gehele looptijd gezien veel duurder is dan een gewone hypotheek. Dit komt omdat je de stijging van de grondwaarde misloopt en omdat het percentage erfpachtcanon hoger is dan de hypotheekrente.
  • Als je later de grond alsnog wilt kopen, betaal je minimaal het bedrag dat de grond bij aanvang waard was. Bij dalende woningprijzen kun je de grond dus niet goedkoper krijgen.
  • Duokoop is alleen mogelijk via een select aantal tussenpersonen. Op dit moment zijn dat er bijna 100, eind 2018 moeten dit er meer dan 1000 zijn. Op Duokoop.nl kun je opzoeken welke dit in jouw buurt zijn.
  • Niet alle banken accepteren Duokoop. Het is momenteel mogelijk bij ABN Amro, Allianz, ASR, bijBouwe, Centraal Beheer, Delta Lloyd, Florius, Hypotrust, ING, IQwoon, Lloyds Bank, Nationale-Nederlanden, Woonfonds

Voor wie is Duokoop?

  • Duokoop is er voor starters, maar ook voor doorstromers die verhuizen naar een andere woning.
  • Zowel eengezinswoningen als appartementen komen in aanmerking.
  • Je moet de afgelopen 12 maanden in Nederland hebben gewoond en de woning zelf gaan bewonen.
  • De maximum aanvangsleeftijd van de aanvrager(s) is 65 jaar.
  • Het maakt niet uit waar in Nederland de woning staat. De waarde van de grond mag echter niet meer zijn dan 50% van de totale waarde van de woning.
  • Verkoop je de woning, dan kan de nieuwe bewoner kiezen of hij de grond koopt of huurt van DNGB.

Duurder huis met NHG mogelijk

De maximum waarde van de woning die je met NHG kunt kopen bedraagt in 2018 €265.000. Huur je de grond, dan geldt deze grens echter alleen voor de opstal (dat is het huis zonder de grond). NHG voor een huis van €350.000 waarvan de grond €100.000 waard is, is daarom wel mogelijk met Duokoop, maar niet met een gewone annuïteitenhypotheek. Heb je geen of weinig eigen geld, dan is NHG heel erg voordelig. De rente is veel lager dan bij een tophypotheek. Is het huis dat je wilt kopen duurder dan €265.000, dan levert Duokoop dus een extra voordeel op. Over de hele looptijd gezien weegt dit voordeel echter niet op tegen de hogere totaalkosten (de netto maandelijkse woonlasten, de afsluitkosten en het vermogensverlies omdat je de grond niet hebt gekocht).

Aanzienlijk verschil

Kortom: Duokoop is over 30 jaar ruim €64.504 duurder dan een annuïteitenhypotheek en ruim €58.000 duurder dan de combinatie annuïteiten-/aflossingsvrije hypotheek. Bij een lagere hypotheekrente dan 3% zal het nadeel van Duokoop hoger uitvallen. Het nadeel valt láger uit als je met Duokoop in aanmerking komt voor een hypotheek met NHG en voor een hypotheek zonder NHG een flinke rente-opslag betaalt. Het verschil blijft echter aanzienlijk.

Maandlasten

Kijken we naar de maandlasten, dan zijn die van Duokoop gemiddeld €93 lager dan bij de keuze voor een annuïteitenhypotheek. De gecombineerde annuïteitenhypotheek/aflossingsvrije hypotheek heeft €13 hogere maandlasten dan Duokoop. Wel heb je na 30 jaar meer kapitaal opgebouwd. Een ander nadeel van die constructie is dat je voor de aankoop van het gewenste huis een veel hoger inkomen nodig hebt. Alles overziend kun je het beste voor een annuïteitenhypotheek kiezen. Na 30 jaar zijn je woonlasten veel lager dan bij de andere 2 opties.

Grond alsnog kopen

Om het verlies te beperken, kun je altijd (en tegen redelijke voorwaarden) de grond alsnog kopen. Je hebt een opzegtermijn van 3 maanden. De prijs is afhankelijk van de grondquote bij het afsluiten van Duokoop. Stel: je koopt een huis van €300.000, waarvan de grond €90.000 waard is. De grondquote bedraagt dan 30%. Na 10 jaar wil je de grond alsnog kopen. De waarde van de woning is gestegen naar €365.000. Je kunt de grond nu kopen voor €109.500 (30% van €365.000). Hiervoor kun je gewoon een hypotheek afsluiten. Je bent dan wel de gebruikelijke advies-, notaris- en taxatiekosten kwijt. Ook betaal je €830 overdrachtsbelasting. Dat is €238 meer dan de overdrachtsbelasting die je 10 jaar eerder hebt uitgespaard. DNGB rekent daarnaast €300 administratiekosten.

Woningverbetering

Heb je, in de jaren dat je erfpacht hebt betaald, de woning verbeterd, dan houdt Duokoop hier rekening mee. Stel dat €15.000 van de waardestijging van de woning valt toe te schrijven aan de woningverbetering, dan gaat Duokoop uit van €350.000. Je betaalt dan €105.000 voor de grond (30% van €350.000).

Rekenvoorbeelden

We vergelijken Duokoop met een gewone annuïteitenhypotheek en met een gecombineerde annuïteiten-/aflossingsvrije hypotheek waarbij de laatste gelijk is aan de waarde van de grond bij aankoop. We vergelijken de 3 producten over 30 jaar. Omdat de rente over de aflossingsvrije hypotheek niet fiscaal aftrekbaar is, houden we ook rekening met het belastingvoordeel. Dit stellen we op 36,93% van de aftrekbare rente. We gaan ervan uit dat zowel de grondprijs, de waarde van de woning en het erfpachtcanon elk jaar met 1,5%  stijgen.

De rente van de annuïteitenhypotheek bedraagt 3%, die van de aflossingsvrije hypotheek 3,2%. Voor de vergelijkbaarheid maken we alle bedragen contant tegen de inflatie van 1,5%. Het voorbeeld betreft de aankoop van een woning van €300.000 inclusief de grond van €100.000.

Annuïteitenhypotheek

Waarde woning na 30 jaar contant tegen 1,5% = € 300.000
Overdrachtsbelasting: 2% over €300.000 =  € 6000
Totale netto lasten contant tegen 1,5% =  € 317.850
Kosten minus waarde woning na 30 jaar = € 23.850

De gemiddelde maandlast na aftrek van belastingteruggave en rekening houdend met 1,5% inflatie bedraagt €883.

Annuïteitenhypotheek + aflossingsvrije hypotheek

Waarde woning na 30 jaar contant tegen 1,5% = € 300.000
Overdrachtsbelasting: 2% over €300.000 = € 6000
Totale netto lasten annuïteitenhypotheek
contant tegen 1,5% =
€ 211.900
Totale netto lasten aflossingsvrije contant tegen 1,5% = € 141.354
Kosten minus waarde woning na 30 jaar = € 59.254

De gemiddelde maandlast na aftrek van belastingteruggave en rekening houdend met 1,5% inflatie bedraagt €803.

Duokoop

Waarde woning minus grond na 30 jaar contant tegen 1,5% = € 200.000
Overdrachtsbelasting: 2% over €200.000 =  € 4000
Totale netto lasten annuïteitenhypotheek
contant tegen 1,5% =
€ 284.356
Kosten minus waarde woning na 30 jaar = € 88.356

De gemiddelde maandlast na aftrek van belastingteruggave en rekening houdend met 1,5% inflatie bedraagt €790.

Lees ook:

Nieuwste artikelen

Nieuw & interessant

  • werkgeversverklaring
    6 jul.

    Checklist werkgeversverklaring

    De werkgeversverklaring is een belangrijk document bij de hypotheekaanvraag. Het bevat vaak fouten of is onvolledig. Dit kan de hypotheekaanvraag vertragen. Gebruik onze checklist.
  • Artikelen_overstappenanderekoopwoning
    Nieuws  |  5 jul.

    Hypotheek zonder werkgeversverklaring

    Een hypotheek aanvragen met een digitaal verzekeringsbericht van het UWV in plaats van een werkgeversverklaring kan bij steeds meer hypotheekverstrekkers. Voorwaarde is wel dat dit gebeurt via een adviseur die deelneemt aan het project 'Handig!’.
  • verhuischecklist-deurposter

    Gratis verhuischecklist

    Ga je verhuizen en wil je zeker weten dat je niks vergeet? Met de ultieme checklist heb je alles op een rij.

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.