icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest
De beste zorgverzekering, die wil jij toch ook? |

Vergelijk en stap over

zorgicoon-45x45px

Onderzoek hypotheekrentes

September 2012 - Sinds het begin van de kredietcrisis is de rente op de geld- en  kapitaalmarkt fors gekelderd. Banken hebben hierdoor lagere kosten en zouden dat voordeel moeten delen met hun klanten, zo concludeerde de Consumentenbond vorig jaar. De banken doen echter alsof hun neus bloedt en de hypotheekrentes blijven hoog.
Rien Meijer
Rien Meijer

Expert Geld & Verzekering

Gepubliceerd op:  12 september 2012


De banken blijven hypotheekrente als melkkoe gebruiken. Begin januari 2013 was de (winst)marge op de variabele hypotheekrente – het verschil tussen de prijs waartegen banken het geld aantrekken en uitlenen – opgelopen tot 3,08%. Voor een tophypotheek is de marge zelfs 3,68%.

De marges voor de banken zijn zelfs te hoog voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), waarbij een bank weinig risico loopt. Er is nauwelijks onderlinge concurrentie van banken, waardoor de markt vast zit en de huizenbezitter dus ook. 

Alleen de Minister van Financiën kan een einde maken aan deze situatie door - net als zijn collega uit het Verenigd Koninkrijk - afspraken te maken met de hypotheekverstrekkers.

Onderzoek De Nederlandsche Bank

Het totale bedrag aan uitstaande hypotheken in relatie tot het nationale inkomen is bijzonder hoog in Nederland. We sparen vooral via de pensioenfondsen, die het geld vervolgens vooral in het buitenland beleggen. Hierdoor is te weinig spaargeld vrij beschikbaar om uit te lenen. Banken trachten via aantrekkelijke rentes op spaardeposito’s extra geld aan te trekken. De concurrentie op de spaarmarkt zorgt ervoor dat de hypotheekrentes worden opgedreven.

Een onderzoek van De Nederlandse Bank toont echter aan dat door de afgenomen concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt de winstmarges van de banken zijn toegenomen. Van 23 januari 2012 tot 21 januari 2013 is de gemiddelde hypotheekrente voor een aflossingsvrije hypotheek met hypotheekgarantie en 5 jaar vaste rente bij de 4 grote banken gedaald; gemiddeld van 4,125% naar 3,7%. In dezelfde tijd is de rente op een spaardeposito met 5 jaar vaste rente gedaald van 3,225% naar 2,025%.

Met andere woorden: de sterke daling van de rente op de spaardeposito’s is maar voor 35% doorberekend in een lagere hypotheekrente.

Variabele rente

Bij een hypotheek met een variabele rente gaat een hypotheekverstrekker bij zijn ‘inkoopprijs’ uit van de geldmarktrente (rente met een korte looptijd; doorgaans tot 2 jaar). Een maatstaf hiervoor is het Euribortarief (Euro Interbank Offered Rate). Dit is een gemiddeld rentetarief in het eurogebied, dat wordt gebruikt om rentes van financiële producten vast te stellen, zoals spaar- en hypotheekrentes.

In augustus 2008 telde de hypotheekverstrekker bij zo’n hypotheek met NHG een marge op van 0,93%. Die marge is simpel gezegd het verschil tussen de rente die de banken betalen om geld aan te trekken en de rente die zij hun hypotheekklanten in rekening brengen. De marge liep in 2009 op tot 2,85% en daalde daarna geleidelijk tot 2,15% in juli 2011.

Sinds eind vorig jaar is het weer mis. Inmiddels betaalt de consument gemiddeld een opslag van 3,08% boven op het 1-maands-Euribortarief. Voor een tophypotheek bedraagt het verschil maar liefst 3,68%. Een tophypotheek is extra risicovol voor de bank, omdat het om een hypotheeklening gaat voor een bedrag van meer dan 90% van de executiewaarde (waarde bij gedwongen verkoop) van het huis.

Vaste rente

Voor een hypotheek met een vaste rente geldt als uitgangspunt de kapitaalmarktrente (rente met een looptijd vanaf 2 jaar). Bij hypotheken met een vaste rente voor 10 jaar (met NHG) was de marge opgelopen van 1,41% in 2008 tot 2,96% medio januari 2012. Eind april dit jaar was de marge iets gezakt tot 2,71% maar sindsdien is die weer sterk opgelopen naar een nieuwe top van 3,43% eind december 2012.

Door de stijging van de kapitaalmarktrente begin januari is de marge iets gedaald tot 3,19% op 17 januari 2013.

Vergeleken met 2008 is de kapitaalmarktrente sterk gedaald. Maar deze daling heeft zich maar voor een klein deel vertaald in een lagere hypotheekrente. Bij tophypotheken met een vaste rente is de opslag maar liefst 3,92%.

Weinig concurrentie

Er is ook nauwelijks concurrentie op hypotheekmarkt. Van het handjevol overgebleven aanbieders mochten ABN Amro, ING (tot eind 2012) en SNS Reaal vanwege hun staatssteun geen scherpe tarieven aanbieden. En marktleider Rabobank heeft duidelijk geen zin de kip met de gouden eieren te slachten. De consument betaalt het gelag. Het wordt hoog tijd dat de overheid optreedt.

Vergelijk ook alle hypotheken.

Nieuw & interessant

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.

  • even-voorstellen

    Videoreeks: nieuw huis, nieuw avontuur

    Adil en Laura kochten hun eerste huis. Bij een nieuw huis moet er veel geregeld worden. Speciaal voor een videoreeks volgen wij hen in alle stappen. Van het afsluiten van de hypotheek, het regelen van verzekeringen tot de verhuizing. Kijk je mee?

  • looptijdrente-eersteindruk
    Eerste indruk  |  14 nov.

    Looptijdrente.nl

    Looptijdrente.nl vergelijkt hypotheekrentes. Bijzonder is dat deze vergelijker rekening houdt met banken die de rente tijdens de rentevaste periode automatisch verlagen.
  • taxatie-huis-inspectie
    13 nov.

    Hoe kies je een taxateur?

    De bank vraagt meestal een taxatierapport als je een hypotheek afsluit. Ook is een taxatie handig als je een bod doet op een woning. Waar moet je letten als je een taxateur inschakelt?