Rentemiddelen hypotheek: zo werkt dat
Heb jij een hypotheek met een hoge hypotheekrente en een rentevaste periode die nog een aantal jaren loopt? Soms kun je door rentemiddeling profiteren van de historisch lage rente van dit moment.
Jan Klinckenberg , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op:4 juni 2019
Let op: rentemiddelen is alleen in uitzonderlijke gevallen gunstig. Deze opties zijn in veel gevallen gunstiger:
Bij sommige banken kun je een lagere rente afspreken door de periode dat de rente nog vaststaat af te kopen. Vaak is je hypotheek oversluiten naar lagere rente bij eigen bank de beste keus.
Kun jij besparen met rentemiddelen?
Heb jij een hypotheek met een hoge hypotheekrente en een rentevaste periode die nog een aantal jaren loopt?
Soms kun met rentemiddeling profiteren van de lage rente van dit moment.
Wat is rentemiddelen?
Bij rentemiddelen koop je je oude rentevaste periode af en spreek je een nieuwe (langere) rentevaste periode af met de bank. Je hypotheek blijft dus bij dezelfde bank. Omdat de hypotheekrente nu heel laag is, kom je door rentemiddelen op een lagere rente uit. Je betaalt wel een boeterente als je je oude rentevaste periode openbreekt.
Die boete betaal je niet in één keer; je krijgt een opslag bovenop je nieuwe rentepercentage. Daardoor wordt je nieuwe rente minder laag dan je zou verwachten. Vaak ben je op de lange termijn mét rentemiddelen duurder uit dan zonder rentemiddelen.
Rentemiddelen: meestal niet doen
Heb je een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek, kies dan nooit voor rentemiddelen. Na rentemiddelen heb je een lagere rente, niet alleen over de hypotheeklening maar ook over het spaarbedrag in je spaarpolis. De premie voor je spaarpolis gaat daardoor omhoog. Vaak moet je een boete betalen om je huidige rentevaste periode af te kopen. Die boete verdien je bij een (bank)spaarhypotheek niet terug door een lagere rente.
Bij de overige hypotheekvormen levert rentemiddelen alleen voordeel op als je een hoge hypotheekrente hebt, je rentevaste periode nog een aantal jaren loopt én de rente de komende jaren flink stijgt. De rentestand is op dit moment historisch laag maar of de rente de komende jaren flink gaat stijgen, is natuurlijk niet zeker. De hypotheekrente kan ook gedurende lange tijd laag blijven.
Rentemiddelen soms wel gunstig
Rentemiddelen is alleen in uitzonderlijke gevallen gunstig. Als je geen geld hebt om extra af te lossen op de hypotheek of de hypotheek oversluiten naar een andere bank, dan kun je misschien door rentemiddelen profiteren van de huidige lage rente.
Verder is rentemiddelen te overwegen als:
- je een hypotheek hebt bij BLG Wonen. Deze bank biedt bestaande klanten een gunstige boeteregeling waardoor rentemiddelen al snel winst oplevert.
- je een hypotheek hebt van meer dan 20 jaar oud. Deze hebben veelal een gunstigere boeteregeling dan nieuwere hypotheken, waardoor rentemiddelen sneller voordelig uitpakt.
Overigens bieden niet alle banken rentemiddeling aan.
Bijkomende kosten rentemiddelen
Bij rentemiddelen betaal je niet alleen een extra rente-opslag aan de bank. De bank kan eisen dat je een adviseur inschakelt en dan komen er advieskosten bij. De meeste banken rekenen ook nog administratiekosten.
Alle kosten voor de rentemiddelen zijn overigens aftrekbaar via de inkomstenbelasting.
Boete bij verkoop woning
Als je weet dat je binnen de huidige rentevaste periode gaat verhuizen, kun je oneigenlijk gebruikmaken van rentemiddelen om financieel voordeel te behalen. Door het afsluiten van een nieuwe lange rentevaste periode smeer je de boete (die betaal je door een rente-opslag) over bijvoorbeeld 20 jaar uit. Je gaat meteen de lagere gemiddelde rente betalen.
Na 2 jaar verhuis je en los je boetevrij de hypotheek af. Je hebt dan 2 jaar geprofiteerd van de lagere rente, maar je hebt slechts een klein deel van de 'uitgesmeerde' boete betaald.
De Rabobank rekent na rentemiddelen gedurende de oude resterende rentevaste periode een boete van maximaal 3% van de lening. Neem je de middelrente mee naar de nieuwe woning dan betaal je geen boete. Ook BLG Wonen heeft een soortgelijke regeling. Deze is alleen van kracht binnen 2 jaar na de rentemiddelen. De overige banken hebben dit gat nog niet gedicht.
Rentemiddelen of oversluiten?
Je kunt voordeel hebben van rentemiddelen of het oversluiten van je hypotheek naar de lagere huidige rente als de hypotheekrente de komende jaren flink stijgt. Stijgt de rente niet dan leveren beide opties verlies op.
Lees ook:
- Eerste indruk Rentemiddelen ABN AMRO en Rabobank