icon-menulogo_footerpredssymbol-afradersymbol-bestekoopsymbol-besteuittest
Samen energie inkopen levert voordeel op|

Doe mee met ons Energiecollectief!

Energiecollectief icon

Welke hypotheekvorm kies je: annuïteiten- of lineaire hypotheek?

Om als starter gebruik te kunnen maken van renteaftrek heb je alleen nog de keuze tussen een annuïteiten- en/of een lineaire hypotheek. We leggen de verschillen uit.
Jan Klinckenberg

Expert Geld & Verzekering

lineaire hypotheek

Hypotheekrente aftrekken

De rente op je hypotheek is fiscaal aftrekbaar als de lening in maximaal 30 jaar volledig wordt afgelost via een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Naast deze 2 hypotheekvormen kun je als starter ook kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Maar omdat je de rente van een nieuwe aflossingsvrije hypotheek niet meer mag aftrekken, ligt het niet voor de hand om voor deze hypotheekvorm te kiezen.

Annuïteitenhypotheek

Maandlasten Annuiteiten HypotheekBij een annuïteitenhypotheek betaal je - zolang de rente niet wordt aangepast - elke maand hetzelfde bedrag. In het begin van de looptijd bestaat dit bedrag vooral uit rente, aan het einde van de looptijd vooral uit aflossing. Omdat de rente fiscaal aftrekbaar is, maar de aflossing niet, nemen de netto hypotheeklasten elk maand toe. Immers kun je gedurende de looptijd van je hypotheek steeds minder rente aftrekken.

Hypotheekschuld daalt langzaam

Omdat je in het begin van de looptijd vooral rente aflost, daalt je hypotheekschuld langzaam. Voorbeeld:

Hypotheek met looptijd van 30 jaar en rente van 3%

Looptijd Aflossing schuld
Na 5 jaar 11%
Na 10 jaar 24%
Na 15 jaar 39%

Inflatie

Omdat er op lange termijn altijd sprake is van inflatie (en een euro dus minder waard wordt), is het geen probleem dat je vooral rente hebt afgelost. Voorbeeld:

Bij een hypotheekrente van 3% en een belastingteruggave van 40,8% is een inflatie van 0,93% al voldoende om gedurende de gehele looptijd lagere netto hypotheeklasten te hebben dan in de eerste maand. Hoewel de hypotheeklast bij aanvang en in de laatse maand €639 bedraagt, is de werkelijke last in de laatste maand door inflatie feitelijk minder. Immers is je geld over 30 jaar minder waard.

  Netto hypotheeklasten
  Inflatie 0% Inflatie 0,93% per jaar
Bij aanvang €639 €639
Na 10 jaar €688 €627
Na 20 jaar €754 €627
Laatste maand €842 €639

Kiezen voor annuïteitenhypotheek

Als je nu nog niet zoveel verdient, maar het aannemelijk is dat je in de toekomst meer gaat verdienen, is een annuïteitenhypotheek aantrekkelijk. Tenslotte zijn de netto maandlasten door renteaftrek aan het begin van de looptijd laag. Later lopen de kosten op, maar verdien je ook meer, waardoor je de hogere kosten toch kunt dragen.

Lineaire hypotheek

Maandlasten Lineaire HypotheekBij de lineaire hypotheek los je, uitgaande van een looptijd van 30 jaar, elke maand 1/360 van de oorspronkelijke lening af. Naast de aflossing betaal je rente over de openstaande schuld.

Hypotheekschuld daalt snel

Omdat je hypotheekschuld aan het begin van de looptijd het hoogst is, heb je in het begin ook de hoogte lasten. Hier staat tegenover dat je hypotheekschuld elke maand een stukje kleiner wordt; je bruto én netto hypotheeklasten worden hierdoor dus ook elke maand iets lager. Omdat je de hypotheekschuld met een lineaire hypotheek snel omlaag brengt, is dit een zeer veilige hypotheekvorm.

Kiezen voor lineaire hypotheek

Starters waarvan het inkomen in de toekomst daalt, bijvoorbeeld door pensionering, kiezen meestal voor deze hypotheekvorm. Er is echter wel één probleem. Je moet de hoge aanvangslasten van de lineaire hypotheek kunnen dragen.

Welke hypotheekvorm is het voordeligst?

De annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek zijn over de hele looptijd gezien ongeveer even duur. Omdat een lineaire hypotheek de eerste jaren beduidend hogere lasten heeft dan de annuïteitenhypotheek, valt deze voor de meeste starters af.

Inflatie

Een misvatting die veel consumenten hebben, is dat een lineaire hypotheek voordeliger is dan een annuïteitenhypotheek omdat je over de totale looptijd minder rente zou betalen. Of de lineaire hypotheek daadwerkelijk voordeliger is, hangt af van de geldontwaarding. Bij een gemiddelde inflatie van zo'n 3% of hoger is de annuïteitenhypotheek iets voordeliger; bij een lagere inflatie de lineaire hypotheek.

Vergelijking annuïteiten- en lineaire hypotheek

Hieronder een vergelijking van de maandlasten van een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek. Bij de netto maandlasten houden we rekening met een belastingteruggave van 40,8%, een geldontwaarding van 1,5% en een eigenwoningforfait van 0,75% over de woning die bij aanvang €200.000 waard is.

Hypotheek van €200.000 met een rente van 3% 

 

Brutto maandlast

Netto maandlast

 

Annuïteiten

Lineair

Annuïteiten

Lineair

Bij aanvang

€843

€1056

€689

€901

Na 10 jaar

€843

€890

€643

€700

Na 20 jaar

€843

€724

€610

€537

Laatste maand

€843

€557

€539

€56

Welke hypotheekvorm kies je?

Welke hypotheekvorm je kiest, hangt in de eerste plaats af van wat jij je kunt veroorloven. Veel starters kunnen de hogere maandlasten aan het begin van de looptijd van een lineaire hypotheek niet ophoesten en zijn daardoor genoodzaakt te kiezen voor een annuïteitenhypotheek.

Speelt dit voor jou geen rol, kies dan voor de hypotheekvorm waar jij je het prettigst bij voelt. De lineaire hypotheek is een veiligere hypotheekvorm dan de annuïteitenhypotheek, doordat je bij een lineaire hypotheek de hypotheekschuld veel sneller omlaag brengt.

Vind je het belangrijk om snel af te lossen, dan kun je een lineaire hypotheek overwegen. Dat is ook het geval als je verwacht in de toekomst minder te verdienen, bijvoorbeeld doordat je minder wilt gaan werken of met pensioen gaat.

Extra aflossen

Een alternatief is een annuïteitenhypotheek die je combineert met elk jaar extra aflossen. Bij elke bank is dat tot maximaal 10% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij mogelijk. Je houdt dan de flexibiliteit om in jaren dat het wat minder gaat wat minder te betalen. Deze constructie vereist wel meer fiscale discipline dan een lineaire hypotheek; je moet jezelf dwingen om elke maand het uitgespaarde bedrag van de annuïteitenhypotheek (vergeleken met de lineaire hypotheek) te sparen en van tijd tot tijd extra af te lossen op de lening. 

Lees ook: