icon-menulogo_footerpredssymbol-afradersymbol-bestekoopsymbol-besteuittest
Maak gratis kennisInloggen
Maak gratis kennisInloggen

Maximale hypotheek berekenen

De meeste geldverstrekkers en hypotheekadviseurs bieden op hun website een tool waarmee je je maximale hypotheek kunt berekenen. Maar voordat je gaat rekenen: wat komt er allemaal kijken bij het bepalen van de maximale hoogte van je hypotheek?
Jan Klinckenberg

Expert Geld & Verzekering

Gepubliceerd op:  13 augustus 2015


Basisuitgangspunten

  • In principe hanteren alle banken dezelfde normen bij het verstrekken van een hypotheek. Strengere normen zijn toegestaan, soepelere normen niet.
  • In uitzonderingsgevallen mag de bank van de norm afwijken. Dat moet de bank dan goed vastleggen. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) controleert of de bank niet te vaak en te lichtvaardig van de norm afwijkt.
  • De hypotheek kan op 1 inkomen, maar ook op 2 inkomens berekend worden. In dat geval kun je natuurlijk een stuk meer lenen.
  • Heb je de pensioengerechtigde leeftijd bereikt, dan houd je van je bruto inkomen meer over dan een jonger iemand. Om die reden gelden voor AOW-gerechtigden andere normen.

Belang rentevaste periode en looptijd

Bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer gaat de norm voor de maximale hypotheekverstrekking uit van de rente die je daadwerkelijk gaat betalen. Bij een kortere rentevaste periode rekent de bank met een toetsrente. Om die reden vragen we naar de rentevaste periode als je de berekening maakt. De toetsrente bedraagt begin 2016 5%.

Bij een inkomen van €50.000, een rentevaste periode van 10 jaar en een rente van 3% kun je €217.424 lenen; bij een rentevaste periode van 5 jaar is dat slechts €205.686.

Hoe korter de looptijd des te minder je kunt lenen. Bij een looptijd langer dan 30 jaar is de rente daarna niet meer fiscaal aftrekbaar. We gaan daarom uit van een maximum looptijd van 30 jaar.

Deel hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar

Niet alle hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar. Heb je bijvoorbeeld de hypotheek verhoogd om een auto te kopen, dan is de rente over dat deel van de lening niet fiscaal aftrekbaar. Hetzelfde is het geval als je de verkoopwinst van de vorige woning (opbrengst verkoop minus hypotheek) niet wilt gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning.

Stel dat de verkoopwinst €50.000 bedraagt dan is de rente over die €50.000 niet fiscaal aftrekbaar. Vul dit bedrag in bij de veld 'Niet fiscaal aftrekbaar hypotheekbedrag in euro's' als je de maximale hypotheekberekening maakt. Dit doe je natuurlijk alleen als je de verkoopwinst niet in de aankoop van de nieuwe woning hebt gestoken.

Toetsinkomen

Het toetsinkomen, oftewel het bruto jaarinkomen is het totaal van de volgende inkomenscomponenten:

  • Het bruto jaarsalaris is het bruto maandsalaris maal 12, of maal 13 indien de salarisbetaling plaatsvindt per 4 weken.
  • De vakantietoeslag bestaat over het algemeen uit 8% van het bruto jaarsalaris.
  • De pensioen-, AOW- of VUT-uitkering dient te blijken uit een toekenningsbesluit.
  • De (sociale) uitkering dient te blijken uit een verklaring van de desbetreffende uitkeringsinstantie. Hieruit dient tevens de duur van de uitkering te blijken.
  • Uitkering uit een reeds lopende lijfrentepolis.
  • Zowel onregelmatigheidstoeslag, provisie en overwerk mogen worden meegenomen mits deze structureel worden verdiend.
  • Een vaste dertiende maand of eindejaarsuitkering behoort tot het inkomen mits het een onvoorwaardelijk bedrag is. Dit bedrag mag derhalve niet gerelateerd zijn aan bijvoorbeeld het behalen van een bepaald doel of een bedrijfswinst.
  • De bruto partneralimentatie die je zelf ontvangt. De alimentatie die je ontvangt voor je kinderen telt niet mee. Voorwaarde is wel dat hieraan een gerechtelijke uitspraak of notariële overeenkomst ten grondslag ligt.

Inkomen zelfstandige en flexwerk

Heb je een zogenaamde flexibele baan, dan moet je uitgaan van het gemiddelde inkomen over de afgelopen 3 kalenderjaren. Een zelfstandige dient 3 volledige kalenderjaren inkomen te hebben genoten uit hetzelfde bedrijf met dezelfde bedrijfsactiviteiten. Het gemiddelde inkomen uit die jaren is het toetsinkomen.

Schulden

Als je studieschuld hebt, kun je minder lenen. Stel de studieschuld €20.000 bedraagt. De bank gaat er dan vanuit dat je hieraan €90 per maand kwijt bent. Als je dan zonder studieschuld per maand €1000 aan de hypotheek mag uitgeven, is dat nu nog maar €910. Ook een consumptief krediet verlaagt de leencapaciteit. Als je een doorlopend krediet hebt met een limiet van €10.000, dan is de maandlast die je mag hebben voor de hypotheek €200 lager. Dit geldt ook als je de hele lening hebt afgelost, maar het krediet nog niet hebt opgezegd. Heb je een persoonlijke lening dan geldt ook 2% van de oorspronkelijke hoofdsom of het daadwerkelijke maandelijkse termijnbedrag als dat lager is. Stel je hebt een persoonlijke lening van €10.000 die je in 3 jaar terugbetaalt. Je maandlast bedraagt €308. Toch hoef je maar €200 in te vullen bij de berekening van je maximale hypotheek. Betaal je dezelfde lening in 6 jaar terug, dan is de maandlast €169. Dan mag je dus dat lagere bedrag opgeven.

Alimentatie

Betaal je alimentatie aan je ex-partner dan is dit bedrag niet van belang voor het bepalen van het woonlastpercentage, maar wel voor de hoogte van het inkomen waarover dit woonlastpercentage wordt berekend.

Voorbeeld
Stel je verdient €60.000. Bij een rente van 3% hoort hierbij het vastgestelde woonlastpercentage (het percentage van je inkomen dat je maximaal aan de hypotheek mag besteden) van 23,5%. Je kunt dan maximaal €278.698 lenen. Als je echter €6000 per jaar als alimentatie aan je ex-partner betaalt, blijft het woonlastpercentage gelijk. Dit heeft geen invloed op het financieringslastpercentage. Dat blijft 23,5%. Maar je moet die €6000 wel van je inkomen aftrekken. Je mag daardoor per jaar geen €14.100 (0,235 maal €60.000), maar nog maar €12.690 (0,235 maal €54.000) aan hypotheeklasten uitgeven. De maximum hypotheek zakt naar €250.828.

Energiebesparende voorzieningen

Als je energiebesparende voorzieningen aanbrengt, zul je dat terugzien in een lagere energierekening. Om die reden mag de hypotheek maximaal €9000 hoger zijn dan zonder deze voorzieningen. Voorwaarde is wel dat het (gezamenlijke) toetsinkomen minimaal €33.000 bedraagt. Hetzelfde geldt als je een energiezuinige woning koopt.

Koop je een energieneutrale woning dan mag de hypotheek zelfs €27.000 hoger zijn. Een woning is energieneutraal als de in- en uitgaande energiestroom bij een normaal leefpatroon op jaarbasis nul of lager is.