Overwaarde: eigenwoningreserve en je hypotheek

Overwaarde en eigenwoningreserve berekenen

Bij verkoop van je woning moet je uit de verkoopopbrengst eerst de hypotheek aflossen. De notaris maakt het geld direct over naar je hypotheekaanbieder. En je moet de bijkomende verkoopkosten betalen. Zoals de kosten voor de makelaar en het verplichte energielabel. Het bedrag dat je daarna overhoudt, is de overwaarde.

Overwaarde en eigenwoningreserve is niet altijd hetzelfde

In plaats van overwaarde wordt ook vaak de fiscale term eigenwoningreserve gebruikt. Maar de bedragen kunnen verschillen. 

Overwaarde is de verkoopopbrengst van je huis min alle hypotheken min de verkoopkosten. 

Eigenwoningreserve is de verkoopopbrengst van je huis min de eigenwoningschuld min de verkoopkosten. Een eigenwoningschuld is een hypotheek met aftrekbare rente (box 1). Heb je ook een hypotheek waarvan je de rente niet mag aftrekken (box 3)? Dan telt die niet mee in de berekening van de eigenwoningreserve. Je eigenwoningreserve kan dus hoger zijn dan de overwaarde. 

Negatieve eigenwoningreserve kan ook

Is de verkoopprijs van je woning lager dan je hypotheek? Dan heb je een restschuld. En dus een negatieve eigenwoningreserve. 

Eigenwoningreserve en de bijleenregeling

De overheid wil dat je de eigenwoningreserve van je oude huis gebruikt voor de aankoop van je nieuwe huis. Wil je alle hypotheekrente van je nieuwe hypotheek aftrekken bij je belastingaangifte? Dan is het bedrag van de aankoopprijs van de nieuwe woning min de eigenwoningreserve het maximum. Deze regel heet de bijleenregeling. 

Eigenwoningreserve en nieuwe eigenwoningschuld berekenen

Je kunt zelf je eigenwoningreserve en de nieuwe maximale eigenwoningschuld uitrekenen. Maar je kunt ook de rekenhulp bijleenregeling van de Belastingdienst gebruiken. 

Bedrag eigenwoningreserve voor verbouwing of verduurzaming

Je mag de eigenwoningreserve van je oude huis ook gebruiken om je nieuwe huis te verbouwen of te verduurzamen. Gebruik je hiervoor het hele bedrag, dan heb je geen 'last' meer van een eigenwoningreserve. Die daalt dan naar nul.

Bij de hypotheekaanvraag voor je nieuwe huis hoef je dan geen rekening meer te houden met de eigenwoningreserve. En je mag alle hypotheekrente van je nieuwe hypotheek aftrekken bij je belastingaangifte. 

Bedrag eigenwoningreserve aan iets anders besteden

Misschien wil je de overwaarde gebruiken voor iets anders. Bijvoorbeeld voor de aankoop van een auto. En wil je het aankoopbedrag van je nieuwe huis volledig financieren? Dat mag wel. Maar dan mag je over een deel van de hypotheek de hypotheekrente niet aftrekken.

Het hypotheekdeel ter grootte van de eigenwoningreserve valt dan in box 3. Dat houdt in dat je deze schuld mag verrekenen met je vermogen in box 3. De schuld vermindert dus het vermogen waarover je vermogensbelasting moet betalen. 

In je aangifte inkomstenbelasting moet je vragen beantwoorden over de verkoop en aankoop van je woning. Met deze toelichting op de vragen in je belastingaangifte wordt het invullen een stuk makkelijker.

Verplichting vervalt na 3 jaar

Ga je na verkoop van je huis eerst minimaal 3 jaar een woning huren? Of in het buitenland wonen? Na 3 jaar vervalt de eigenwoningreserve en heb je geen last meer van de bijleenregeling. Je mag de overwaarde besteden zoals je wilt. Koop je na 3 jaar weer een huis? Dan hoef je bij de hypotheekaanvraag geen rekening te houden met de overwaarde.

Eigenwoningreserve en fiscale partners

Kocht je in 2024 voor het eerst samen een woning? En heeft een van jullie of jullie beiden al eerder een koopwoning met overwaarde verkocht? Dan krijg je te maken met de nieuwe regels voor het verdelen van de eigenwoningreserve.

Officieel blijft de eigenwoningreserve bij de partner die de eerdere woning verkocht heeft. Dit kan ervoor zorgen dat niet alle rente van de hypotheek aftrekbaar is. Om dit te voorkomen mag je nu in de aangifte doen alsof de eigenwoningreserve van jullie samen was.

De gezamenlijke eigenwoningschuld bereken je door de overwaarde af te trekken van de aankoopprijs van het nieuwe huis. Als je maximaal voor dit bedrag samen een hypotheek afsluit dan mag je de hypotheekrente aftrekken.  

Bij overlijden of echtscheiding gelden specifieke regels voor het verdelen van de eigenwoningreserve. 

Kun je de bijleenregeling omzeilen?

Je kunt de bijleenregeling omzeilen door pas na 3 jaar een nieuwe woning te kopen. En eerst een woning te huren. Maar het is de vraag het uitstel je een financieel voordeel oplevert. De huren zijn hoog en de huizenprijzen blijven stijgen. 

Overbruggingskrediet nodig?

De overwaarde komt pas beschikbaar als het oude huis is verkocht én betaald. Vaak is dit nog niet het geval op het moment dat je een nieuw huis koopt. Als je dan over te weinig eigen geld beschikt, dan heb je een overbruggingskrediet nodig.