Overwaarde huis opnemen: hoe doe je dat?

Hoe weet je of je overwaarde hebt? 

Je hebt overwaarde als de marktwaarde van je huis hoger is dan je hypotheek. Is je huis bijvoorbeeld €400.000 waard en je hypotheek €100.000? Dan heb je €300.000 overwaarde.

Overwaarde opnemen zonder te verhuizen

Je kan een deel van de overwaarde van je huis opnemen terwijl je er nog woont. Is je overwaarde bijvoorbeeld €300.000? En wil je €30.000 opnemen voor een verbouwing en daarnaast een bedrag om je inkomen jaarlijks aan te vullen? Dat kan met een extra hypotheek of lening. Vaak los je deze schuld pas af bij verkoop van het huis. Dat betekent wel dat er dan minder geld overblijft voor jou of je erfgenamen.   

Er zijn speciale hypotheken en leningen waarmee je de overwaarde kunt opnemen. De verschillen in rentepercentages en kosten zijn groot. Het maakt ook uit waarvoor je het geld wilt gebruiken. Bekijk wat voor jou de beste optie is.

Overwaarde opnemen: voor- en nadelen 

Is het verstandig om de overwaarde op te nemen? We noemen de belangrijkste voor- en nadelen. 

Voordelen

• Vaak zit er veel geld 'in de stenen', in je huis. Een deel van dat geld kun je nu al uitgeven. Denk bijvoorbeeld aan een maandelijkse aanvulling op je (pensioen)inkomen in deze dure tijden. Je hoeft niet te wachten tot je gaat verhuizen.
• Je kunt het geld ook gebruiken om je huis te verbouwen of te verduurzamen. Zo kun je zo lang en prettig mogelijk zelfstandig blijven wonen.
• Wil je je kind graag helpen bij de aankoop van een huis? Maar heb je je spaargeld zelf nodig? Als je een deel van de overwaarde opneemt, kun je dat geld aan je kind schenken. Of uitlenen met een familiehypotheek. 

Nadelen

• Je maandlasten stijgen als je rente en/of aflossing moet betalen voor je nieuwe hypotheek of lening. Of dat zo is, hangt af van het product. Bij een opeethypotheek heb je geen extra maandlasten. Pas bij verkoop van de woning betaal je alle rente en los je af.  
• Bij verkoop van je huis houd je minder geld over. De overwaarde is kleiner want een deel heb je al uitgegeven. Er blijft minder vermogen over voor je erfgenamen.
• Als de waarde van je huis flink daalt, loop je het risico dat de verkoopopbrengst niet genoeg is om je schuld(en) af te lossen. Dit zal niet snel gebeuren omdat je maar een deel van je overwaarde mag opnemen. 

Overwaarde aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente. Je hoeft tijdens de looptijd niet af te lossen. Een aflossingsvrije hypotheek is toegestaan tot maximaal 50% van de woningwaarde. Voor aflossingsvrije hypotheken die na 2013 zijn afgesloten, geldt geen renteaftrek. Ook de bijkomende kosten zijn niet aftrekbaar van je inkomen.

Meer mogelijk voor senioren

Hypotheekaanbieders houden bij het vaststellen van je maximale hypotheeklasten standaard rekening met rente en aflossing. Ze mogen in specifieke situaties uitgaan van de werkelijke lasten van je hypotheek. Bij een aflossingsvrije hypotheek is dat alleen rente. Veel aanbieders zijn bereid om bij senioren de maximale hypotheek te bepalen op basis van de werkelijke rentelasten. Dan kun je meer lenen. 

De aflossingsvrije ASR Welthuis Levensrente hypotheek is speciaal voor senioren. De rente staat levenslang vast. Dat geeft zekerheid over je maandlasten. De rente van 4,06% (25 juni 2024) is gunstig in vergelijking met een rente van 20 of 30 jaar bij andere hypotheekaanbieders. Wij hebben de WelThuis Levensrente hypotheek voor je bekeken. Lees wat het is en wat wij ervan vinden.

Opeethypotheek of Overwaarde hypotheek

Voor zestigplussers is er de opeethypotheek. Je kunt een deel van de overwaarde in 1 keer opnemen, in maandelijkse termijnen of een combinatie van die 2. Je hebt geen maandelijkse lasten, want de rente wordt opgeteld bij de schuld. Bij verkoop van je woning los je de schuld af, inclusief alle bijgeschreven rente.

Deze hypotheek kun je afsluiten als je (pensioen)inkomen te laag is voor een aflossingsvrije hypotheek. Je maximale leenbedrag hangt af van je leeftijd, rente, waarde van je woning en je eventuele bestaande schulden. 

Momenteel kun je kiezen uit 4 opeethypotheken: ABN Amro Overwaarde Hypotheek, Florius Verzilver Hypotheek, Onderlinge ’s-Gravenhage ZilverHuis Hypotheek en SocioHypotheek. We hebben de rente, opnamemogelijkheden en de voorwaarden van de aanbieders van opeethypotheken onderling vergeleken. 

Een opeethypotheek is een ingewikkeld product. Voordat je zo’n hypotheek afsluit, wil je natuurlijk wel precies weten hoe het zit. Bijvoorbeeld wat er gebeurt als de verkoop van je huis minder oplevert dan de schuld. Bekijk de antwoorden op veelgestelde vragen over de opeethypotheek. Dan weet je precies waar je op moet letten. 

Huis verkopen en terughuren

Er is ook een vorm waarbij je je huis verkoopt aan een gespecialiseerd bedrijf en daarna terughuurt. Dit heet 'sale & lease back'. Deze constructie is een erg dure manier om de overwaarde van je huis te benutten. De producten staan niet onder toezicht van de AFM. Overweeg het daarom alleen in de volgende situatie(s):

• Als een hypotheek echt niet mogelijk is.
• Als je nog een beperkt aantal jaren in je huis wilt wonen.
• Als er geen nabestaanden zijn.