Starters: annuïteiten- of lineaire hypotheek?

Hypotheekrente aftrekken

De rente op je hypotheek is fiscaal aftrekbaar als je de lening in maximaal 30 jaar helemaal aflost. Aflossen kan met een annuïteitenhypotheek of met een lineaire hypotheek. 

Aflossingsvrij is niet aftrekbaar

Naast deze 2 hypotheekvormen heb je als starter de keuze voor een aflossingsvrije hypotheek. Bij deze hypotheekvorm betaal je alleen rente. Uiterlijk op de einddatum van de hypotheek los je de schuld af.

Bij de meeste hypotheekaanbieders kun je een aflossingsvrije hypotheek afsluiten tot maximaal 50% van de marktwaarde van je woning. De hypotheekrente van een aflossingsvrije hypotheek is niet aftrekbaar. 

Annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je, zolang de rente niet wordt aangepast, elke maand hetzelfde bruto bedrag. In het begin van de looptijd bestaat dit bedrag vooral uit rente. Aan het einde van de looptijd vooral uit aflossing.

De rente is fiscaal aftrekbaar, maar de aflossing niet. Daarom kun je ieder jaar iets minder hypotheekrente aftrekken. Hierdoor stijgen je netto maandlasten ieder jaar een beetje. 

Kiezen voor een annuïteitenhypotheek

Een annuïteitenhypotheek is aantrekkelijk als je nu nog niet zoveel verdient, maar in de toekomst verwacht meer te gaan verdienen. De netto maandelijkse kosten voor je hypotheek zijn door renteaftrek aan het begin van de looptijd lager. Later lopen de kosten op. Die kun je als je meer gaat verdienen makkelijker dragen.

Lineaire hypotheek

Bij de lineaire hypotheek los je bij een looptijd van 30 jaar elke maand 1/360 van het geleende bedrag af. Naast de aflossing betaal je rente over de openstaande schuld.

Hypotheekschuld daalt snel

Je hypotheekschuld is aan het begin van de looptijd het hoogst. Daarom heb je in het begin ook de hoogste lasten. Maar je hypotheekschuld wordt elke maand wel een stukje kleiner. Je bruto én netto hypotheeklasten worden hierdoor dus ook elke maand iets lager.

De hypotheekschuld met een lineaire hypotheek breng je snel omlaag. Dit is dan ook een hele veilige hypotheekvorm.

Kiezen voor een lineaire hypotheek

Starters waarvan het inkomen in de toekomst daalt, kiezen soms voor deze hypotheekvorm. Bijvoorbeeld als je nu allebei werkt en je verwacht dat 1 inkomen in de toekomst lager wordt. Er is echter wel 1 probleem. Je moet de hoge lasten in het begin van de lineaire hypotheek kunnen betalen.

Welke hypotheekvorm is het voordeligst?

Inflatie

Sommige mensen denken dat een lineaire hypotheek voordeliger is dan een annuïteitenhypotheek. Dit omdat je over de totale looptijd minder rente zou betalen. Of de lineaire hypotheek daadwerkelijk voordeliger is, hangt af van de inflatie. Door inflatie wordt een hypotheekschuld relatief minder waard. Bij een gemiddelde inflatie van zo'n 3% of hoger is de annuïteitenhypotheek iets voordeliger. Is de inflatie lager, dan is de lineaire hypotheek goedkoper.

Kies je voor een annuïteiten- of een lineaire hypotheek?

Welke hypotheekvorm je kiest, hangt in de eerste plaats af van wat je kunt betalen. Veel starters kiezen voor een annuïteitenhypotheek. Dat is omdat ze de hogere maandlasten van een lineaire hypotheek de eerste jaren niet kunnen ophoesten.

Snel aflossen

Speelt dit voor jou geen rol, kies dan voor de hypotheekvorm waar jij je het prettigst bij voelt. De lineaire hypotheek is een veiligere hypotheekvorm dan de annuïteitenhypotheek. Doordat je bij een lineaire hypotheek de hypotheekschuld veel sneller omlaag brengt. Vind je het belangrijk om snel af te lossen, overweeg dan een lineaire hypotheek. 

Boetevrij aflossen

Een alternatief is een annuïteitenhypotheek die je combineert met elk jaar extra aflossen. Bij elke bank kan dat tot maximaal 10% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij. Je houdt dan de flexibiliteit om in jaren dat het wat minder gaat iets minder te betalen.

Dat vereist wel meer discipline. Je moet jezelf dwingen om elke maand het uitgespaarde bedrag van de annuïteitenhypotheek (vergeleken met de lineaire hypotheek) te sparen. Met dat geld kun je van tijd tot tijd extra aflossen op de lening.