Extra informatie

Huis opeten

Je bezit een eigen huis met een lage of geen hypotheek. Je wilt graag wat meer financiële armslag, maar wel in je huis blijven wonen. Bij voldoende inkomen staan daarvoor een aantal mogelijkheden tot je beschikking. Met je huis als onderpand kun je namelijk geld vrijmaken als aanvulling op je pensioen. De verschillende manieren waarop je zo je huis kunt 'opeten' beschrijven we op deze pagina. 

Krediethypotheek: voordeligste optie

De krediethypotheek is een soort doorlopend krediet, maar dan met je huis als onderpand. Deze hypotheek is flexibel en de voordeligste optie. Je neemt alleen de bedragen op die je op dat moment nodig hebt. De rente is variabel, waardoor de lasten kunnen schommelen.

Momenteel hebben alleen Florius, ING, Rabobank en SNS Bank een krediethypotheek:

  • Bij ING mag deze niet hoger zijn dan 25% van de waarde van de woning.
  • Bij SNS Bank niet hoger dan 66%
  • En bij de Florius en Rabobank is dit 50%.

Heb je alleen een krediethypotheek dan bedraagt op 23 juli 2015 de variabele rente:

  • 2,328% bij ING;
  • 2,5% bij Florius;
  • 2,8% bij Rabobank;
  • En maar liefst 3,55% bij SNS Bank.

Heb je nog een andere hypotheek lopen, dan ben je voor een krediethypotheek in de regel aangewezen op de bank waar de eerste hypotheek loopt.

Opeten krediethypotheek van €100.000

  • Onderstaande tabel geeft een indruk van de grootte van de bedragen waarmee je het inkomen kunt aanvullen.
  • De hoofdsom van de lening is in dit voorbeeld €100.000 met een hypotheekrente van 2,7% (rentevoet voor krediethypotheken juli 2015).
  • Elke maand neem je een bedrag op ter grootte van het bedrag van de aanvulling op het inkomen plus de rente die je verschuldigd bent. We zijn in de tabel uitgegaan van maandelijks gelijke opnames tijdens de gehele looptijd.
  • De hypotheekrente is niet fiscaal aftrekbaar.
  • Je betaalt alleen rente over de hypotheek die je hebt opgenomen.
  • Bij de berekeningen hebben we een eventuele advies- en bemiddelingskosten buiten beschouwing gelaten.
Looptijd in jarenZonder eenmalige opname Eenmalige opname €10.000 
 Maandelijkse opnameTe betalen rente (verlies)Maandelijkse opname Te betalen rente (verlies) 
5€1559€6486€1380€7187
6€1281€7769€1130€8612
7€1083€9040€952€10.026
8€934€10.299€818€11.430
9€819€11.547€715€12.822
10€727€12.781€632€14.203
11€651€14.004€564€15.574
12€589€15.215€507€16.934
13€536€16.414€460€18.283
14€490€17.601€419€19.621
15€451€18.776€384€20.948
16€417€19.939€353€22.265
17€387€21.090€326€23.571
18€360€22.229€302€24.866
19€336€23.356€280€26.151
20€315€24.472€261€27.425

Rekenvoorbeeld
Wat meteen opvalt, is dat het aantal jaren dat je het inkomen wilt bijspijkeren een heel grote invloed heeft op de hoogte van de maandelijkse bijdrage:

Netto te ontvangen maandbedrag:

  • Bij een looptijd van 5 jaar kun je elke maand netto, dus exclusief te betalen rente, €1559 ontvangen.
  • Bij een looptijd van 10 jaar is dit al gezakt naar €727 netto per maand.
  • Bij een looptijd van 20 jaar is dit gezakt naar €315 netto per maand.

Percentage van de hypotheek als inkomensaanvulling:

  • Bij een looptijd van 5 jaar ontvang je 93,5% van de hypotheek als inkomensaanvulling; de rest gaat op aan rente (6,5% van €100.000, dus €6500).
  • Bij een looptijd van 10 jaar is dit percentage al gezakt naar 87%.
  • Bij een looptijd van 20 jaar ontvang je 75,5% van de hypotheek als inkomensaanvulling. Dan gaat dus eenvierde deel van de hypotheek op aan rente.

Wat verder opvalt, is dat een eenmalige opname waarvan je de rente laat bijschrijven, fikse gevolgen heeft. Een opname van €10.000 en een rente van 2,7% laten, vooral bij een langere looptijd, maar weinig ruimte voor een maandelijkse aanvulling op je inkomen. Bij een looptijd van 20 jaar gaat in dit geval ruim 27% van de hypotheek op aan rente.

Aflossingsvrije hypotheek: meer zekerheid

Je kunt ook je inkomen aanvullen via een aflossingsvrije hypotheek. Alle hypotheekverstrekkers bieden deze aan. Ze gaan niet verder dan 50% van de vrijeverkoopwaarde van de woning. Het voordeel ten opzicht van de krediethypotheek is dat je de rente voor een langere periode kunt vastleggen. Dat biedt meer zekerheid. Je krijgt te maken met een minimumopname die, afhankelijk van de bank, uiteenloopt van €5000 tot €20.000.

Een nadeel is dat je bij elke opname een hele procedure moet doorlopen. Het is dus verstandig om goed na te denken over de manier waarop je het geld gaat opnemen. Het is verstandig elke keer een reëel bedrag op te nemen, zodat de kosten relatief laag blijven. Je moet dus een balans weten te vinden tussen kosten en gemak. Bij veel geldverstrekkers kun je bij een aflossingsvrije hypotheek alleen geld opnemen via bemiddeling van een tussenpersoon. Spreek in dat geval met hem een vast bedrag af voor alle opnames die je wilt verrichten.

Rekenvoorbeeld
In de tabel hieronder geven we een voorbeeld hoe een en ander uitpakt.

  • We gaan hier uit van een aflossingsvrije hypotheek met een limiet van €100.000.
  • Je neemt per keer €10.000 op. Hierover betaal je in ons voorbeeld 3% rente.
  • Het bedrag zet je op een spaarrekening waar je 1,5% rente over krijgt.
  • Eventuele kosten van een tussenpersoon en een notaris hebben we niet in deze berekening meegenomen.

Bij een rente van 3,0% en een kredietlimiet van €100.000 en een tweejaarlijkse opname van €10.000 kun je 20 jaar lang het maandelijkse inkomen met €297 aanvullen. Van het geld is dan 29% opgegaan aan rente.

Opeten aflossingsvrije hypotheek van €100.000

Looptijd in jarenMaandelijkse opname Te betalen rente (verlies)
5€1535€7879
6€1259€9378
7€1062€9040
8€914€12.296
9€799€13.748
10€707€15.195
11€632€16.610
12€569€18.033
13€517€19.411
14€472€20.782
15€433€22.109
16€396€23.367
17€369€24.818
18€342€26.125
19€318€27.412
20€297€28.717

Aflossingsvrij maken van een annuïteitenhypotheek

Heb je een annuïteitenhypotheek dan kun je de lasten aan het einde van de looptijd laag houden door de annuïteitenhypotheek aflossingsvrij te maken. Bij een resterende looptijd van 5 jaar gaan de netto hypotheeklasten dan met bijna 85% omlaag.

Er zijn wel 2 nadelen:

  1. Zolang je de woning niet verkoopt, blijf je de nieuwe, relatief lage lasten betalen. Als je de annuïteitenhypotheek aanhoudt, ben je na 5 jaar van de hypotheek af.
  2. Een ander nadeel is dat je erfgenamen de rekening betalen. Na 25 jaar is nog ongeveer een kwart van de oorspronkelijke schuld over en dit bedrag gaat af van de erfenis.

Hypotrust en Lloyds Bank werken hier overigens niet aan mee. Bij een aantal banken moet deze omzetting via de tussenpersoon lopen en daarvoor moet je betalen. Ook de bank zelf kan kosten rekenen. Deze liggen tussen de €100 en €250.

Opeethypotheek: overwaarde huis benutten

Als het inkomen ontoereikend is om de rentelasten te dragen van de hierboven beschreven hypotheekvormen, ben je aangewezen op een ‘opeethypotheek’. De opeethypotheek is bedoeld als een aanvulling op het inkomen. Gemaakt dus voor mensen die de overwaarde op hun huis willen gebruiken om hun pensioen aan te vullen. Het ene deel van de lening kun je opnemen, het andere deel wordt gereserveerd voor de betaling van de rente. Het deel dat je opneemt kun je in één keer of in maandelijkse termijnen op je rekening laten storten.

Momenteel bieden alleen Florius en Rabobank een opeethypotheek aan.

Florius Verzilver Hypotheek: veiligste optie

Als 60-plusser met een eigen woning kun je de Florius Verzilver Hypotheek afsluiten. Dit is een ‘omgedraaide hypotheek’, waarbij je een hypotheeklening aangaat maar tijdens de looptijd niets terugbetaalt. De verschuldigde rente wordt maandelijks bijgeschreven op de hypotheeklening, waardoor de schuld gedurende de looptijd toeneemt. Als de langstlevende eigenaar (en bewoner) overlijdt of verhuist, wordt de lening terugbetaald uit de verkoopopbrengst van de woning.

Bestaande hypotheek oversluiten
Een eventuele bestaande hypotheek wordt als aflossingsvrij deel ingebracht in de Verzilver Hypotheek. Loopt deze hypotheek elders, dan moet je deze hypotheek naar Florius oversluiten. Hier zijn altijd kosten aan verbonden. Je hebt de keus voor een eenmalige uitkering, een maandelijkse aanvulling op je inkomen of een combinatie hiervan. Bij het aangaan van de lening moet je een keuze maken. Deze kun je later niet meer wijzigen.

Met een Florius Verzilver Hypotheek sluit je een lening af, waarbij je een deel van de overwaarde van de woning opneemt. Dat deel noemen we het opnamepercentage en kun je vrij besteden. De hoogte van het opnamepercentage hangt onder meer af van:

  • Je leeftijd;
  • Het aantal aanvragers;
  • De hoogte van de hypotheekrente.

De Florius Verzilver Hypotheek is de veiligste manier om de overwaarde op je huis te verzilveren. Je hoeft hierdoor niet gedwongen je huis te verkopen omdat de kredietlimiet is bereikt en je de verschuldigde rente niet kunt betalen. Daar staat tegenover dat het een vrij inflexibel product is. Je wensen zijn na aanvang van de hypotheek niet meer te wijzigen.

Voordelen:

  • Met een Verzilver Hypotheek heb je geen restschuld bij marktconforme verkoop van de woning. Is de verkoopwaarde hoger dan de schuld? Dan is de meeropbrengst voor jou. Dit wordt ‘garantie bij marktconforme verkoopwaarde’ genoemd. Hiervoor betaal je wel een flinke renteopslag.
  • Belangrijk is verder dat rente voor de hele looptijd van de lening vaststaat. De rente bedroeg op 24 juli 2015 4,4%.

Nadelen:

  • De Verzilver Hypotheek kun je alleen afsluiten via een tussenpersoon met het daarbij behorende prijskaartje.
  • Je bent geld kwijt voor taxatie en de hypotheekakte.
  • De waardedaling van het onderpand kan tot gevolg hebben dat Florius de opnamelimiet verlaagt. Florius kan daarom je huis - op jouw kosten! - elke 5 jaar laten taxeren.
  • Je hebt - zeker als je bij aanvang nog vrij jong bent - slechts een relatief laag kredietlimiet.

Rekenvoorbeelden
Op de website van Florius kun je berekenen hoeveel je kunt besteden.

We geven 2 voorbeelden:

1. Je bent alleenstaand en 65 jaar. Hierbij hoort een opnamepercentage van 18,5%

De vrijeverkoopwaarde van de woning is €200.000. Het bedrag dat maximaal beschikbaar voor opname is, bedraagt 18,5% x €200.000 = €37.000. Je kunt dan opnemen:

  • €4500 bij aanvang (verplichte minimale eenmalige opname);
  • Periodiek: bij een keuze voor 240 maanden ontvang je iedere maand een vast bedrag van €135; in totaal een bedrag van €37.000.

2. Je bent alleenstaand en 75 jaar. Hierbij hoort een opnamepercentage van 29,6%.

De vrijeverkoopwaarde van de woning is €200.000. Het bedrag dat maximaal beschikbaar voor opname is, bedraagt 29,6% x €200.000 = €59.200. Je kunt dan opnemen:

  • €4500 bij aanvang;
  • Periodiek: bij een keuze voor 120 maanden ontvang je iedere maand een vast bedrag van €456; in totaal een bedrag van €59.200.

Na de genoemde perioden kun je niets meer opnemen. Je kunt wel gewoon in je huis blijven wonen, de rente wordt dan verder bij de schuld opgeteld. Bij overlijden of bij verhuizing naar bijvoorbeeld een verzorgingshuis wordt het huis verkocht.

Rabo OverwaardePlan: uiteindelijk huis verkopen

Het Rabo OverwaardePlan is een kredietfaciliteit waarbij je, uitgaande van de actuele beschikbare overwaarde van je woning, extra bestedingsruimte krijgt. Uit die bestedingsruimte krijg je maandelijks een vast bedrag uitgekeerd. Door deze uitkering neem je tijdens de looptijd van het OverwaardePlan de overwaarde van je woning geleidelijk aan op.

Voorwaarde is dan ook dat je, op het moment dat de maximumlimiet wordt bereikt, de woning verkoopt om het tot dan opgenomen bedrag aan de bank terug te betalen. Door de opnamen uit het OverwaardePlan krijg je dus een voorschot op de toekomstige verkoopopbrengst van de woning. Hierdoor hoef je nu de woning nog niet te verkopen, maar heb je wel al de beschikking over de waarde van de woning.

De limiet is 67,5% van de marktwaarde van de woning en wordt gedurende de looptijd telkens vergeleken met het totaal van je hypothecaire financieringen op de woning. Tijdens de looptijd kan de limiet ook wijzigen als de waarde van de woning wijzigt. Dus daalt de waarde van de woning, dan neemt de overwaarde ook af en wordt de opnameperiode in de toekomst verkort.

Opnameplan Rabo OverwaardePlan
De adviseur van de Rabobank maakt vooraf in overleg met jou een opnameplan. In dit opnameplan wordt ook rekening gehouden met het scenario 'waardedaling woning'. De minimumaanvangsleeftijd is 55 jaar. Voor een echtpaar geldt deze eis voor beide partners.

Binnen het OverwaardePlan zijn er 3 mogelijkheden:

  1. Een KeuzePlus Hypotheek met kredietmaximum, waarbij de rentelasten van al bestaande hypotheken worden afgeschreven van deze KeuzePlus Hypotheek.
  2. Een KeuzePlus Hypotheek met kredietmaximum, waaruit je maandelijks een vast bedrag ontvangt op je betaalrekening.
  3. Directe eenmalige opname uit de overwaarde van je woning voor een grotere besteding in de vorm van een aflossingsvrije lening of uit de KeuzePlus Hypotheek, gecombineerd met de onder 1 en 2 genoemde mogelijkheden. De eenmalige opname kan alleen aan het begin plaatsvinden. Voor een latere eenmalige opname moet op dat moment een nieuwe aanvraag worden gedaan.

De variabele rente voor de KeuzePlus Hypotheek bedroeg op 24 juli 2015 slechts 2,7%. Je spreekt vooraf af hoeveel je maandelijks automatisch wilt ontvangen. Binnen het Rabo OverwaardePlan kun je niet zelf geld opnemen van de KeuzePlus Hypotheek. Het Rabo OverwaardePlan is niet mogelijk als de eerste hypotheek bij een andere bank loopt.

Zodra de kredietruimte voor 80% is benut, gaat de Rabobank met je om de tafel zitten. Op basis van de actuele waarde van de woning wordt dan de nog beschikbare overwaarde berekend. Daarmee wordt bekeken hoe lang je nog rente kunt bijschrijven en opnamen kunt doen. En wanneer je dus de woning te koop moet zetten.

De opnamen lopen door totdat de kredietlimiet is bereikt. Mocht op dat moment de woning nog niet zijn verkocht, dan kan de Rabobank op jouw verzoek besluiten nog rente bij te schrijven tot de schuld is opgelopen tot maximaal 90% van de marktwaarde van de woning. Deze marge is nodig om te voorkomen dat je na de verkoop van de woning met een restschuld blijft zitten, omdat er tijdens de looptijd van het OverwaardePlan te veel is opgenomen. Een waarschuwing is wel op zijn plaats. Je zet jezelf klem. Je zult op een gegeven moment hoe dan ook je huis moeten verkopen.

Lees meer:

Deel bericht via:

Doe mee

Samen weten we meer en maken we slimmere keuzes

Kun jij helpen?
Is het - als er sprake is van overkreditering - onmogelijk om met een hypotheek over te stappen naar een andere bank?
Elke Romijnders,
Stel een vraag
/tests/afbeeldingen/4174484/internetpanelconsumentenbond.jpg Help mee met onze tests

Dankzij ons internetpanel brengen we haarscherp de kwaliteit van producten en diensten in kaart.
Doe ook mee!