Hypotheek met hulp van pa en ma
Ouders kunnen hun kind op vier manieren helpen: via een lening, schenking, hoofdelijke garantie en het gebruik van de overwaarde als onderpand. Alle vier hebben hun voor- en nadelen. We lichten de mogelijkheden toe:
Lenen
- Uit berekeningen van de Consumentenbond blijkt dat een lening het voordeligst is. Veel ouders maken dan ook van deze constructie gebruik. Een lening levert veel meer voordeel op dan bijvoorbeeld schenken, omdat de rente aftrekbaar is. Over een schenking moet het kind boven een bepaald bedrag bovendien schenkbelasting betalen.
Het voordeel van een lening wordt groter naarmate de rente ervan hoger is. Ouders lenen hun kind het deel van de hypotheek dat het zelf niet kan opbrengen. De bank gaat hiermee alleen akkoord als de woonlasten van het kind in verhouding staan tot zijn inkomen.
Ouders zullen daarom naast de lening eenmalig of periodiek een bedrag moeten schenken. Jaarlijks kunnen zij €5030 belastingvrij weggeven. Over het meerdere betaalt het kind 10% schenkbelasting. Ouders kunnen deze kosten ook voor hun rekening nemen. - Het beste is een niet-direct opeisbare lening af te spreken tegen een marktconforme rente van ongeveer 6 tot 7%. Bij een te lage rente ziet de fiscus de uitgespaarde rente namelijk als een schenking en heft hij belasting over het gedeelte dat buiten de schenkingsvrijstelling valt.
Het kind kan de rente volledig aftrekken van de belasting als de schuld is aangegaan voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van zijn woning. Ouders kunnen de rente die zij ontvangen terugschenken aan hun kind. Hierbij kunnen zij uiteraard het beste rekening houden met de schenkingsvrijstelling.
Bij dit kasrondje kan het kind de rente nog steeds aftrekken, mits de rentebetaling en schenking niet met elkaar verrekend worden. - De gemaakte afspraken kunnen de ouders en het kind onderling (onderhands) of via een aparte notariële akte vastleggen. De laatste biedt de ouders meer zekerheid. De notaris kan hierin bijvoorbeeld opnemen dat het kind en zijn partner de lening moeten afbetalen als zij onverhoopt in een scheiding verwikkeld raken. De ouders en het kind kunnen ook de rentevaste periode hieraan koppelen. Bij een scheiding kunnen zij dan, indien gewenst, een meer zakelijke rente afspreken met de ex van hun kind, die op den duur misschien best iets meer mag betalen. In een onderhandse akte moeten in elk geval de hoofdsom, looptijd en rente van de lening worden vastgelegd.
Daarnaast moet de wijze van terugbetaling omschreven zijn en de duur van de rentevaste periode. Leg ook vast dat de lening niet-opeisbaar is en dat voor de lening geen aflossingsverplichting geldt. Voeg hier eventueel aan toe dat bij een scheiding deze voorwaarden vervallen.
In een notariële akte worden deze zaken vaak standaard vastgelegd.
Lenen met NHG
Als een kind zijn huis financiert met behulp van een lening van zijn ouders, kan hij onder bepaalde voorwaarden gebruikmaken van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het voordeel hiervan is dat hij een korting op de hypotheekrente van de bank krijgt van minimaal 0,2% en maximaal 1,25%. Om voor NHG in aanmerking te komen mag het huis niet duurder zijn dan €350.000. Dit is inclusief bijkomende kosten.
Naar bovenSchenken
Een andere, veelgebruikte mogelijkheid om te helpen bij het financieren van een huis is schenken. Het kind heeft hierdoor een lagere hypotheek nodig die past bij zijn inkomen. Eenmalig mogen ouders aan kinderen tot 35 jaar maximaal €50.300 belastingvrij schenken. Bij een periodieke schenking is het belangrijk die contractueel goed vast te leggen. De bank moet namelijk de zekerheid hebben dat de lasten die het kind zelf draagt, passen bij zijn inkomen.
Het voordeel van een eenmalige schenking is dat een kind gebruik kan maken van Nationale Hypotheek Garantie. Bij een periodieke schenking is dit niet het geval.
Naar bovenHoofdelijke garantie
Ouders kunnen ook borg staan voor de aflossingsverplichting van hun kind door mee te tekenen bij zijn hypotheek. Het kind betaalt zelf de rente en eventuele aflossing. Als het zijn lasten onverhoopt niet meer kan opbrengen, doet de bank een beroep op de ouders. Tegen de tijd dat het de lening zelf kan dragen, vervalt het mededebiteurschap in overleg met de bank.
Nadeel van deze constructie is wel dat het kind geen NHG kan krijgen. Hoofdelijke garantie is niet toegestaan zonder een van de eerder genoemde constructies: een lening of periodieke schenking van de ouder aan het kind. Banken eisen namelijk dat de woonlasten van het kind in verhouding staan tot zijn inkomen.
Naar bovenOverwaarde gebruiken
De overwaarde van de eigen woning gebruiken als onderpand voor een deel van de hypotheek van het kind is de minst aantrekkelijke optie. Het kind kan, net als bij hoofdelijke garantie, namelijk geen hypotheek met NHG afsluiten.
Maar erger is nog dat pa en ma in het uiterste geval hun eigen huis kwijtraken als zoon- of dochterlief de financiële lasten niet meer kan opbrengen. Als na de verkoop van het huis van het kind een schuld rest, kan de bank ook het huis van de ouders verkopen.Ook deze constructie is niet toegestaan zonder een lening of periodieke schenking van de ouder aan het kind.
Naar boven
