Extra informatie

Hypotheek met hulp van pa en ma

Ouders kunnen hun kind op 4 manieren helpen bij de hypotheek. Namelijk door 

  • een lening te verstrekken;
  • een schenking te doen;
  • een hoofdelijke garantie;
  • het gebruik van de overwaarde als onderpand.

Lenen

Uit berekeningen van de Consumentenbond blijkt dat een lening bijna altijd het voordeligst is. Veel ouders maken dan ook gebruik van deze constructie. Doordat de rente aftrekbaar is en de kinderen niet langer meer hypotheekrente betalen dan de ouders op hun spaargeld krijgen, levert een lening meer op dan bijvoorbeeld schenken. Over een schenking moet het kind boven een bepaald bedrag bovendien schenkbelasting betalen.

Het voordeel van een lening wordt groter naarmate de rente hoger is. Het kind kan dan meer aftrekken van de belasting. Ouders zullen naast de lening vaak periodiek een bedrag willen schenken. Jaarlijks kunnen zij €5299 (bedrag in 2014) belastingvrij weggeven. Over het meerdere betaalt het kind 10% schenkbelasting.

Let op: het kind kan door een gedeeltelijke lening bij de ouders geen duurder huis kopen dan zonder die hulp. De bank telt de lening bij de ouders namelijk mee voor het bedrag dat het kind maximaal kan lenen. Een duurder huis kopen kan wél met een volledige financiering door de ouders, een schenking of een hoofdelijke garantie.

Fiscaal aftrekbaar

Het meest lucratief is een niet-direct opeisbare lening met een lange looptijd zonder hypothecaire zekerheid. De ouders moeten namelijk een marktconforme rente rekenen. Bij dit soort leningen mag je een rente rekenen die de bank vraagt voor persoonlijke leningen. Die is soms wel 8% of hoger. Het kind kan dan veel rente aftrekken.

Vraag bij de bank een offerte aan voor een persoonlijke lening om te weten welke rente precies marktconform is op het moment dat je de lening afsluit. Bewaar de offerte en hanteer die rente. Om te voorkomen dat de rente helemaal vervalt als de rechter die rente (net) niet marktconform vindt, neem je in de overeenkomst van de lening een 'glijclausule' op. Het rentepercentage kan dan met terugwerkende kracht worden aangepast, als de fiscus de renteaftrek anders niet accepteert.

Glijclausule: 
'Indien de administratie van 's Rijksbelastingen, dan wel bij geschil de rechter in belastingzaken, al dan niet in hoogste instantie, in deze overeenkomst belastbare elementen aanwezig acht, welke niet door Partijen zijn gewild, dan zal voor deze regeling een zodanige regeling in de plaats treden, welke deze elementen niet bevat. De overige bepalingen van deze overeenkomst blijven alsdan onverminderd van kracht tussen Partijen.'

Het is in elk geval onverstandig om een te lage rente te rekenen. Je loopt dan niet alleen renteaftrek mis, maar de fiscus ziet de uitgespaarde rente mogelijk ook als een schenking. Hij heft dan belasting over het gedeelte dat buiten de schenkingsvrijstelling valt. Ouders kunnen de ontvangen rente later wel terugschenken aan hun kind, rekening houdend met de schenkingsvrijstelling.

De rente is aftrekbaar zolang de rentebetaling en schenking niet met elkaar worden verrekend. Als de schuld is aangegaan voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van de woning mag het kind de rente volledig van de belasting aftrekken.

Regels vanaf 1 januari 2013

Als je na 1 januari 2013 voor het eerst een huis koopt, mag je de rente niet aftrekken als je een aflossingsvrije lening afsluit. Hetzelfde geldt als je sinds die dag extra leent voor een volgend duurder huis of voor een verbouwing. Kies dan voor een annuïteitenhypotheek. Dan is de rente wel aftrekbaar zolang je de rente en de verplichte aflossing elke maand (of in elk geval elk jaar) aan je ouders overmaakt. Het kind moet de lening wel vóór of bij de aangifte over het jaar waarin de lening is gesloten melden bij de Belastingdienst met de 'Opgaaf lening eigen woning'. Als je uitstel aanvraagt voor de belastingaangifte, heb je ook extra tijd voor het indienen van de Opgaaf lening eigen woning, maar niet onbeperkt. Met deze rekenhulp van de Belastingdienst kun je de minimaal vereiste aflossingen berekenen.

Een (op 1 januari 2013) bestaande lening kun je wel oversluiten naar een aflossingsvrije lening bij de ouders. De rente is dan nog steeds aftrekbaar. Ten minste, als de lening niet hoger is dan de lening waarvan je de rente op 31 december 2012 mocht aftrekken. 

Afspraken vastleggen

De ouders en het kind moeten de gemaakte afspraken vastleggen. Dat kan onderling (onderhands) of via een notariële akte. Een notaris kan bijvoorbeeld in de akte opnemen dat het kind en zijn partner de lening moeten afbetalen bij een scheiding. De ouders en het kind kunnen ook de rentevaste periode hieraan koppelen. Bij een scheiding kunnen zij dan eventueel een meer zakelijke rente afspreken met de ex van hun kind.

In een onderhandse akte moeten in elk geval de hoofdsom, looptijd en rente van de lening worden vastgelegd. Ook moet de wijze van terugbetalen en de duur van de rentevaste periode omschreven zijn. Leg ook vast dat de lening niet-opeisbaar is en dat voor de lening geen aflossingsverplichting geldt. Voeg hier de hierboven beschreven glijclausule aan toe en eventueel dat deze voorwaarden bij een scheiding vervallen. In een notariële akte worden deze zaken vaak standaard vastgelegd.

Terugschenken bij aflossingsvrije lening

Bij een aflossingsvrije hypotheek zijn de maandelijkse lasten voor het kind elke maand gelijk. Het is gemakkelijk om uit te rekenen wat je terug wilt schenken. Als je bijvoorbeeld €100.000 uitleent aan je kind tegen 8% rente, kun je besluiten elk jaar €3500 terug te schenken omdat hij bij de bank (bijvoorbeeld) tegen 4,5% had kunnen lenen. Je kind betaalt dan €8000 rente, krijgt €3500 terug van zijn ouders en (bij 42% belastingheffing) €3360 van de fiscus. Per saldo betaalt hij dan maar €1140 per jaar voor de lening. De ouders hebben per saldo nog steeds een goed rendement van op het geld over: 4,5%. Een mooie win-win situatie.

Terugschenken bij annuïteitenhypotheek

Kies je bij een annuïteitenhypotheek voor ongeveer 8% rente, dan zijn de maandlasten voor het kind aan het eind van de looptijd extreem hoog. Een deel van de rente terugschenken helpt daar niets tegen. In het laatste jaar betaalt een kind namelijk bijna geen rente meer, en daardoor krijgt hij ook bijna niets meer terug van de fiscus en zijn ouders.

Als het kind tegen die tijd een heel hoog inkomen heeft, is dat misschien niet zo'n groot probleem, maar anders kun je hier maar beter op anticiperen. Je kunt je kind dan jaarlijks het verschil teruggeven tussen de door hem betaalde rente en de spaarrente die je bij de bank gekregen zou hebben. Al het voordeel van de constructie gaat dan naar je kind en zelf word je er (als je kind alle rente netjes betaalt) financieel niet slechter van. Het is daarbij slim als je kind minstens een deel van dat geld spaart voor de duurdere tijden.

Afhankelijk van de situatie is een ander spaarschema aan te raden. Zo'n spaarschema is helaas niet zo gemakkelijk uit te rekenen. Als je kind zijn maandlasten nu ook zonder hulp kan dragen, is de volgende oplossing aan te raden. Je kind zorgt dat hij per saldo elk jaar precies zoveel kosten draagt (na aftrek van belasting) als wanneer hij rechtstreeks bij de bank had geleend (bijvoorbeeld 4,5%). Om te berekenen hoeveel dat is, bereken je ook het aflossings- en renteschema dat hoort bij dát rentetarief. Als de ouders dan jaarlijks zoveel rente terugschenken dat zij zelf een rendement van bijvoorbeeld 2,5% op de lening overhouden, krijgt het kind in de eerste jaren veel meer terug van zijn ouders dan hij nodig heeft om niet meer te betalen dan als hij bij de bank had geleend. De rest zet hij op een spaarrekening. Van die spaarrekening kan hij later geld halen als hij niet meer genoeg krijgt geschonken van zijn ouders om zijn jaarlijkse lasten terug te brengen naar wat hij bij een bank betaald had. Aan het eind van de looptijd houdt hij de winst van de hele constructie aan spaargeld over. Het is even rekenen om dit precies goed te doen, maar dit levert bij een lening van €100.000, al snel zo'n €80.000 spaargeld op aan het einde. Goed verdiend dus!

Voorbeeld:

Stel

  • Je leent van je ouders €100.000 tegen 7,5% rente. 
  • Je had bij de bank een hypotheek van 4,5% kunnen krijgen. 
  • Je krijgt van je ouders elk jaar hun rentevoordeel op de lening cadeau. De spaarrente bedraagt  2,5%. 
  •  Je krijgt 42% van de rente terug van de fiscus.

Je betaalt in het eerste jaar dus €7500 rente aan je ouders en krijgt later €5000 van hen terug. Uit de aflossingsschema's van annuïteitenhypotheken met een rente van 4,5% en 7,5% blijkt het volgende. Bij de bank waren de nettolasten (rente+aflossing-belastingteruggave) in het eerste jaar €4204 geweest, maar bij de lening van je ouders zijn die €5254.

Je bent in het eerste jaar door de lening bij je ouders (na aftrek van belasting) dus €1050 meer kwijt dan bij de bank. €1050 van de schenking is bedoeld om je maandlasten gelijk te houden en de rest stort je meteen door naar een spaarrekening. In het eerste jaar is dat (€5000-€1050=) €3950.

Wij hebben voor deze situatie uitgerekend wat je aan deze constructie verdient. Als je dit elk jaar zo doet, heb je over 30 jaar een bedrag van €77.767 opgebouwd op de spaarrekening. Deze laatste berekening is ingewikkeld, maar je hoeft de uitkomst van die som ook niet per se te weten. Dat je op deze manier een flinke soms spaart, is zeker en hoeveel je precies spaart, zie je aan het eind vanzelf op je spaarrekening.  En het is veilig, omdat je zo zeker weet dat je straks niet met idioot hoge lasten komt te zitten.

Let wel op dat je bij een schenking van je ouders boven de €5229 per jaar schenkbelasting moet betalen over het meerdere. In deze casus hoef je geen aangifte schenkbelasting te doen, omdat wij de rente op 7,5% stelden en de teruggave daarom op €5000. Bij een rente van 8% en een bijbehorende teruggave van €5500 had dat de eerste jaren wel gemoeten.

Vind je deze constructie te ingewikkeld, dan kun je ook kiezen voor een rente die je kind bij de bank ook zou betalen. Je bespaart zo minder belasting, maar er hoeft dan niets geschonken of gespaard te worden.

Schenken

Een andere, veelgebruikte optie om te helpen een huis te financieren is schenken. Het kind heeft hierdoor een lagere hypotheek nodig die past bij zijn inkomen. Ouders mogen per kind tussen 1 oktober 2013 en 1 januari 2015 eenmalig en maximaal €100.000 belastingvrij schenken. Voorwaarde is dat het geld door de begunstigde wordt gebruikt voor verwerving, verbetering of onderhoud van de eigen woning en aflossing van de eigenwoning- of restschuld. Zo’n schenking moet je wel kenbaar maken aan de Belastingdienst door middel van een aangifte schenkbelasting.

Als je zo'n schenking overweegt, raden we aan de voor- en nadelen te bekijken vóórdat je de schenking regelt.

Hoofdelijke garantie

Ouders kunnen borg staan voor de aflossingsverplichting van hun kind door mee te tekenen bij zijn hypotheek. Wanneer het kind de rente en eventuele aflossing niet meer kan opbrengen, doet de bank een beroep op de ouders. Dit mededebiteurschap vervalt (in overleg met de bank) als het kind de lening weer zelf kan dragen.

Nadeel van deze constructie is dat het kind geen NHG kan krijgen. Hoofdelijke garantie is niet toegestaan zonder een van de eerder genoemde constructies: een lening of periodieke schenking van de ouder aan het kind. Banken eisen namelijk dat de woonlasten van het kind in verhouding staan tot zijn inkomen.

Overwaarde gebruiken

Ouders kunnen de overwaarde van hun eigen woning als onderpand gebruiken voor een deel van de hypotheek van hun kind. Dit is de minst aantrekkelijke optie. Het kind kan, net als bij hoofdelijke garantie, namelijk geen hypotheek met NHG afsluiten. Erger is nog dat pa en ma in het uiterste geval hun eigen huis kwijtraken als zoon- of dochterlief de financiële lasten niet meer kan opbrengen. Als na de verkoop van het huis van het kind een schuld rest, kan de bank ook het huis van de ouders verkopen. Ook deze constructie is niet toegestaan zonder een lening of periodieke schenking van de ouder aan het kind.

Deel bericht via:

Doe mee

Samen weten we meer en maken we slimmere keuzes

Kun jij helpen?
Ik wil graag een hypotheek cq lening bij mijn moeder afsluiten maar waar moet ik wezen voor uitleg wat het voordeligste/makkelijkste is voor mij en voor haar (fiscaal gezien)? Notaris, belastingsadviseur?...
Hilde,
Stel een vraag
Laatste reactie op onze tests
Hema notarisservice
groen

belachelijk en onbegrijpelijk dat alleenstaanden buitengesloten worden van deze mogelijkheden