Gepubliceerd op:3 februari 2026
Reactie Waarderingskamer:
‘De jaarlijkse bekendmaking van de nieuwe WOZ-waarden leidt zeker bij woningbezitters altijd tot extra aandacht voor wat er allemaal gebeurt op de woningmarkt. Dat zal zeker in 2026 ook weer het geval zijn. Immers zoals ook genoemd in dit artikel stijgt de WOZ-waarde van woningen gemiddeld ruim 10%. Maar bijna niemand woont in een “gemiddelde woning”. Dus voor de ene woningeigenaar zal de stijging wellicht “meevallen”, maar voor de andere woningeigenaar zal het wellicht in eerste instantie schrikken zijn als de WOZ-waarde misschien 20% of meer stijgt.
Belangrijk is om te realiseren dat deze stijging van de WOZ-waarde niet betekent dat ook jouw belastingaanslagen met eenzelfde percentage omhooggaat. Immers bij een stijging van de WOZ-waarde worden de tarieven voor de OZB in de regel door de gemeenteraad naar beneden bijgesteld.
Wat uit de in dit artikel gegeven voorbeelden duidelijk naar voren komt, is dat het belangrijk is dat we in Nederland voor de belastingheffing jaarlijks actuele WOZ-waarden gebruiken. De voorbeelden laten zien dat er grote verschillen zijn tussen woningen in de ontwikkeling van de marktwaarde. Wanneer we nu bijvoorbeeld nog steeds belasting zouden heffen op basis van de marktwaarde van de woningen tien jaar geleden, dan zou de grondslag voor de belasting sterk verschillen van de actuele marktwaarde. Dat zou ook gelden wanneer in die periode de grondslag voor de belasting bijvoorbeeld wel jaarlijks opgehoogd zou zijn met de gemiddelde stijging van de marktwaarde van woningen.
Het beschreven voorbeeld in Dieren is een mooi voorbeeld hiervan. Circa dertig jaar geleden zijn een aantal woningen opgeleverd met een bij oplevering gelijk niveau van kwaliteit, voorzieningen en onderhoud. De verschillen in verkoopprijs en marktwaarde op dat moment konden redelijk eenvoudig worden herleid tot de genoemde verschillen in ligging (zonoriëntatie, geluid van spoorweg), oppervlakte en oppervlakte van de tuin.
Maar in de loop van 30 jaar verandert er veel aan een woning. Waar de ene woningeigenaar veel doet aan onderhoud, heeft de andere woningeigenaar mogelijker een beperkter budget daarvoor beschikbaar en bij de ene woning zijn er al stappen gezet in verduurzaming van de woning en energietransitie, terwijl de andere woning er nog sprake is van de originele staat. Ook het voorzieningenniveau van de woning zal inmiddels sterk onderling verschillen met in de ene woning nog de originele keuken en badkamer, terwijl in een andere woning wellicht inmiddels tussen de €50.000 en €100.000 geïnvesteerd is om deze voorzieningen te laten voldoen aan meer eigentijdse woonvoorkeuren.
Dat investeringen in verduurzaming of voorzieningen vaak gebeuren rond de verkoop (om de woning “beter in de markt te zetten” of door de koper om de woning naar de eigen zin te maken) heeft natuurlijk duidelijk invloed op de ontwikkeling van WOZ-waarden in de tijd in relatie tot verkoopmomenten. Dit blijkt ook uit de voorbeelden die in dit artikel zijn geanalyseerd.
We zien dat op de woningmarkt kenmerken zoals onderhoud, kwaliteit, energiezuinigheid en voorzieningen, steeds belangrijker worden. Ook voor de WOZ-waardering spelen daarom deze kenmerken, we noemen deze bij de WOZ-taxatie “secundaire objectkenmerken”, een steeds grotere rol. Als mensen bezwaar maken tegen de WOZ-waarde of de WOZ-waarde wordt aangepast in bezwaar, gebeurt dat bijna altijd omdat er verschil van inzicht is over deze secundaire objectkenmerken.
De WOZ-uitvoering speelt hierop in. Veel gemeenten hebben het WOZ-taxatieverslag woningen waarin de nieuwe WOZ-waarde wordt uitgelegd het afgelopen jaar al gemoderniseerd en op dit taxatieverslag ook duidelijk aandacht besteed aan de beoordeling van deze secundaire objectkenmerken. Naar verwachting wordt dit uitgebreidere WOZ-taxatieverslag woningen vanaf 2027 ook de nieuwe wettelijk verplichte standaard. Daarbij komt dan ook een verplichting voor gemeenten om de bij de WOZ-taxatie gebruikte inschatting van de secundaire objectkenmerken periodiek te verifiëren bij de woningeigenaar.
De WOZ-waarde is een inschatting van de objectieve marktwaarde van de woning op de waardepeildatum. Voor de WOZ-waarden in 2026 is die waardepeildatum 1 januari 2025. Volgens internationale definities is de marktwaarde afgeleid van betaalde verkoopprijzen. Dat de huidige woningmarkt zeer gespannen is en dat zeer regelmatig prijzen betaald worden die ver boven de vraagprijs liggen, maken het inschatten van de marktwaarde niet altijd eenvoudig. Maar uiteindelijk bepalen die verkoopprijzen wel wat de “objectieve marktwaarde” is en de situatie op de woningmarkt maakt dat we nog wel even te maken zullen hebben stijgende WOZ-waarden.
De marktanalyse die gemeenten doen om tot een WOZ-waarde te komen, gaat verder dan de analyse die mogelijk is in een artikel als dit. Uit deze marktanalyse van gemeenten komt naar voren dat in het algemeen de WOZ-waarden goed aansluiten op verkoopprijzen en ook verhoudingen tot de niet verkochte woningen adequaat worden ingeschat. Dit wordt bevestigd door de onderzoeken die de Waarderingskamer als toezichthouder doet en waar nodig sturen wij gemeenten bij.
Landelijk systematisch onderzoek bevestigt de aansluiting van de WOZ-waarde op betaalde verkoopprijzen van woningen. Maar op ruim negen miljoen WOZ-taxaties per jaar gaat natuurlijk incidenteel ook wel eens wat mis. Daarom is het belangrijk dat het voor iedereen laagdrempelig mogelijk is de juistheid van de WOZ-waarde ter discussie te stellen (bezwaar te maken). Dat een steeds kleiner deel van deze bezwaren, ook wanneer deze namens de woningeigenaar worden ingediend door gespecialiseerde bureaus, leiden tot een aanpassing van de waarde, bevestigt dat in het algemeen de WOZ-waarde de toets der kritiek, zoals verwoord in dit artikel, op objectieve gronden kan doorstaan.’
