icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Duowonen

Eerste indruk|Met Duowonen verkoop je de grond onder je huis aan verzekeraar Goodlife en huurt deze vervolgens terug. Het is dus (institutionele) erfpacht, bedoeld voor ouderen die de waarde van hun woning willen verzilveren. Een aanrader is het echter niet.

Jan Klinckenberg

Jan Klinckenberg , Expert Geld & Verzekering Gepubliceerd op:18 september 2018


Product Institutionele erfpacht

Aanbieder Goodlife, in samenwerking met DNGB


duowonen

Conclusie: alleen maar nadelen

Duowonen heeft amper voordelen ten opzichte van het verzilveren van de waarde in de woning via een hypotheek. Wel nadelen:

  • De constructie is op elk moment veel duurder dan een aflossingsvrije hypotheek (zie rekenvoorbeeld). Kortom: niet aan beginnen.
  • Als je later de grond alsnog wilt kopen, betaal je minimaal het bedrag dat de grond bij aanvang waard was. Bij dalende woningprijzen kun je de grond dus niet goedkoper krijgen.
  • Duowonen is alleen mogelijk via een select aantal tussenpersonen.

Hoe werkt het?

Bij Duowonen verkoop je de grond waarop je huis staat aan Goodlife. Je blijft gewoon in je huis wonen en betaalt elke maand een bedrag aan Goodlife voor het gebruik van de grond. Deze erfpachtcanon bedraagt 3,6% van de waarde van de grond en wordt elk jaar met het prijsindexcijfer gezinsconsumptie verhoogd. Bij een prijsdaling blijft de canon gelijk. Overigens blijven alle kosten die samenhangen met het bezit van een eigen woning voor eigen rekening.

Grond terugkopen bij verkoop woning

Als je de woning wilt verkopen, moet je eerst de grond terugkopen van Goodlife. Je betaalt dan de actuele waarde van de grond, maar nooit minder dan het bedrag waarvoor Goodlife de grond heeft gekocht.

Stel: de waarde van de woning bij verkoop van de grond bedraagt €300.000. De grond is €100.000 waard. Na 20 jaar wil je verhuizen. De woningwaarde inclusief grond is met 50% gestegen naar €450.000. In dat geval betaal je €150.000 voor de terugkoop van de grond.

Eerst hypotheek aflossen

Zit er nog een hypotheek op de woning, dan moet je met de opbrengst van de grond eerst de hypotheek aflossen. Het restant krijg je uitgekeerd. Dat betekent dat Duowonen niet mogelijk is als de hypotheek hoger is dan de waarde van de grond.

Minder streng dan de bank

Goodlife gaat alleen met je in zee als je in staat bent om de lasten van de erfpachtcanon te dragen. Hierbij gaat ze uit van de werkelijke lastennorm. Bij een bank zijn deze normen strenger. Met andere woorden: als je te weinig verdient om een hypotheek af te sluiten, dan is Duowonen wellicht wel mogelijk.

Minimumleeftijd

Je moet minimaal 57 jaar oud zijn voor Duowonen. Bij 2 aanvragers wordt er, voor de minimumleeftijd, gekeken naar de aanvrager met het hoogste inkomen. DNGB verzorgt het administratieve traject rond Duowonen. Dit is de partij die eerder het product Duokoop op de markt bracht.

Kosten Duowonen

Bij aanvang

  • Afhandelingskosten (1,21% van de grondwaarde)
  • Taxatiekosten, doorgaans zijn die voor eigen rekening
  • Notariskosten levering grond
  • Kosten voor verplicht advies tussenpersoon

Maandelijks

  • Erfpachtcanon (3,6% per jaar)

Bij verkoop woning

  • Overdrachtsbelasting: 2% van grondwaarde bij verkoop minus 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon
  • Afhandelingskosten (€363)
  • Notariskosten

Alternatief: aflossingsvrije hypotheek 

In plaats van Duowonen, kun je ook kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek met de waarde van de grond. Zolang de totale hypotheek niet hoger dan 50% van de waarde van de woning ligt, is dat geen probleem. Voorwaarde is wel dat het inkomen hoog genoeg is om de hypotheeklasten te dragen.

Omdat het bedrag relatief laag blijft, kun je al een aflossingsvrije hypotheek krijgen met een rente van 2,6% die 30 jaar vaststaat. Dit betekent dat de maandelijkse kosten bij aanvang ruim een kwart lager zijn dan bij Duowonen - en dat verschil loopt nog elk jaar op. Ook de kosten bij aanvang en bij de uiteindelijke verkoop van woning zijn een stuk lager. Tot slot kun je bij een aflossingsvrije hypotheek de eventuele waardevermeerdering van de grond in eigen zak steken. Bij Duowonen is dit winst voor Goodlife.

Rekenvoorbeeld

We vergelijken Duowonen met een aflossingsvrije hypotheek ter waarde van de grond. We gaan ervan uit dat je de uitkering niet gebruikt om de woning op te knappen. Dit betekent dat de rente over de aflossingsvrije hypotheek en de erfpachtcanon bij Duowonen beide niet fiscaal aftrekbaar zijn.

We vergelijken de 2 producten over 30 jaar. We gaan ervan uit dat de grondprijs, de waarde van de woning, de notaris- en taxatiekosten en de erfpachtcanon elk jaar met 1,5% stijgen. De rente van de aflossingsvrije hypotheek bedraagt 2,6% (30 jaar vast). De erfpachtcanon bedraagt €375 per maand. Het gaat om de verkoop van de grond ter waarde van €125.160.

  • Bij Duowonen bedragen de totale kosten na 30 jaar €266.131. Na aftrek van het ontvangen bedrag voor de grond, blijft daar €140.971 van over.
  • Bij de aflossingsvrije hypotheek bedragen de kosten na 30 jaar 'slechts' €161.290. Na aftrek van het ontvangen bedrag voor de grond, blijft daar €36.100 van over. Dat is dus €104.872 voordeliger dan Duowonen.

Lees ook:

Nieuw & interessant