icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Funderingsproblemen

Ben je van plan een huis te kopen van voor 1970? Dan bestaat het risico op funderingsproblemen. Als eigenaar draai je zelf op voor de herstelwerkzaamheden.
Barbara van der Est

Barbara van der Est , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op: 14 december 2021

fundering-problemen

Circa 800.000 woningen

Het risico op paalrot speelt volgens bureau Ecorys bij zo’n 800.000 woningen. Dit bureau deed onderzoek in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat. Ecorys raamt de gemiddelde schade op €64.000.

Oorzaak: langdurige droogte

Nederland krijgt steeds meer te maken met langdurige droogte. Door de lagere grondwaterstanden in een droge periode kunnen veen- en kleilagen inklinken. Hierdoor kunnen scheuren in muren en gevels ontstaan. En neemt de kans op paalrot bij houten funderingen toe. Hierdoor kunnen woningen verzakken en zelfs instorten.

Om welke huizen gaat het?

Volgens het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) is er een verband tussen het type fundering en de bodemsamenstelling. Funderingsproblemen komen voor in 2 situaties:

  1. Huizen met een houten paalfundering in veen- en kleigebieden. Deze lopen een groter risico op funderingsproblemen dan huizen op houten palen in zandgebieden.
  2. Huizen in kleigebieden met een te ondiepe fundering.

Omgevingsinvloeden, zoals bodemdaling, droogte, veranderende grondwaterstanden en klimaatverandering, zijn van invloed op de kwaliteit van de fundering van je huis.

Wat kan je doen voordat je een huis koopt?

Het is verstandig om zo vroeg mogelijk in het koopproces te informeren bij de gemeente, makelaar en/of verkoper. Hoe het is gesteld met de fundering van het huis dat je op het oog hebt. Lees hieronder wat je verder kunt doen.

Bouwtechnische keuring

Koop je een bestaande woning, dan is het vaak verstandig om naast de verplichte taxatie een bouwkundige keuring uit te laten voeren. In het rapport van een bouwtechnische keuring staan de gebreken en herstelkosten van de woning.

Dit is niet alleen verstandig, maar vanaf 1 juli 2021 ook vaker verplicht als je een hypotheek wil afsluiten. De hypotheekverstrekker vraagt hiervoor vaak een officieel taxatierapport.

Door nieuwe Europese regels wordt een woningtaxatie vanaf die datum uitgebreider. Er moet niet alleen informatie in het taxatierapport over wat het kost om de woning te verduurzamen. Maar ook over de bouwkundige staat. Dat betekent dat ook vaker een bouwkundig rapport nodig is. Zo'n rapport kost ongeveer €350.

Een bouwtechnische keuring biedt zekerheid over de staat van de woning. De uitkomsten van de keuring kun je gebruiken tijdens de onderhandelingen. De kosten van een bouwkundig rapport zijn niet fiscaal aftrekbaar, behave als de keuring nodig is voor de aanvraag van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Funderingsonderzoek

Bij verwachte funderingsproblemen zal in het rapport van de bouwtechnische keuring het advies staan een funderingsonderzoek uit te laten voeren. Uit dit onderzoek moet blijken welke oorzaak of combinatie van oorzaken zorgt voor problemen met de fundering.

Bij enkele gemeenten, waaronder Haarlem, Rotterdam en Zaanstad, kan je subsidie aanvragen voor een funderingsonderzoek. Informeer bij de gemeente waar het huis staat naar de mogelijkheden en regels over funderingsonderzoek en -herstel.

Bouwkundig voorbehoud in koopcontract

Het koopcontract van een huis bevat tegenwoordig standaard een bouwkundig voorbehoud. Daarmee kun je als koper de koop ontbinden bij ernstige gebreken of als de noodzakelijke herstelkosten boven een bepaald bedrag uitkomen. In de praktijk zien kopers vaak alsnog af van een bouwkundig voorbehoud om de woning niet mis te lopen. Dat is wel een groot risico.

Let op de ouderdomsclausule

De verkoper kan een ouderdomsclausule laten opnemen in de koopovereenkomst. Hierin staat dat de koper bekend is met de ouderdom van het huis. Op deze manier sluit de verkoper de aansprakelijkheid voor (verborgen) gebreken van de woning uit.

De verkoper kan alleen een beroep doen op de ouderdomclausule als het gebrek samenhangt met de ouderdom van het huis. Bijvoorbeeld het ontbreken van een fundering onder een aanbouw zal niet als ouderdomsgebrek worden aangemerkt. Als er een ouderdomsclausule in de concept koopakte staat, lees dan goed wat de uitsluitingen zijn.

Wat kun je doen bij funderingsproblemen na de koop?

Vaak ontdek je funderingsproblemen pas na de koop. Om de verkoper aan te spreken, moet je als koper bewijzen dat de problemen er al waren voor de koop. Als blijkt dat de verkoper aansprakelijk is, kun je als koper een schadevergoeding krijgen. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Informeer dan of je in deze situatie voor rechtshulp in aanmerking komt.

Funderingsherstel

Funderingsherstel kan een onverwachte kostenpost zijn. Je ontdekt een scheur in een muur, klemmende deur of scheve vloer. Vervolgens moet aan de hand van funderingsonderzoek blijken welke herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn en wat het kostenplaatje is.

Woon je in een appartement? Informeer dan bij de vereniging van eigenaren of voor het totale gebouw een funderingsonderzoek uitgevoerd kan worden. Het loont om dan bij meerdere funderingsonderzoeksbedrijven een offerte op te vragen.

Funderingslening

Mogelijk kan het Fonds Duurzaam Funderingsherstel uitkomst bieden als je de kosten van de herstelwerkzaamheden niet in 1 keer kunt betalen. Om van deze financiering gebruik te kunnen maken, moet je gemeente zijn aangesloten bij het fonds. Op dit moment geldt dat alleen voor Gouda, Haarlem, Rotterdam en Zaanstad.

Funderingsproblemen en je opstalverzekering

Verzakking door aantasting van de fundering kan bijvoorbeeld scheve vloeren, scheuren in muren en plafonds of klemmende ramen en deuren tot gevolg hebben. Schade als gevolg van verzakking, instorting en constructiefouten valt niet onder de dekking van je opstalverzekering.

Lees ook:

Vond je dit artikel interessant?

Blijf per e-mail op de hoogte van nieuws, acties en tips. Zo bespaar je geld, voorkom je een miskoop én weet je wat jouw rechten zijn als consument.
We gaan zorgvuldig om met je gegevens. Ben je ingelogd op onze website en heb je de personalisatie cookies geaccepteerd? Dan combineren we je klikgedrag met je persoonlijke gegevens. Zo ontvang je e-mails die zijn afgestemd op jouw interesses. Afmelden kan altijd. Lees ook onze privacyverklaring.

Nieuw & interessant

  • vve-meeting
    26 okt.

    Vereniging van Eigenaars moet sparen

    Vanaf 1 januari 2018 zijn Verenigingen van Eigenaars (VvE's) verplicht een minimale reservering te doen in een fonds voor groot onderhoud.
  • Huis kopen stel met sleutel

    Slimme checklists bij aankoop huis

    Huizenkopers hebben veel om over na te denken. Deze 3 handige checklists helpen je op weg bij bezichtigen, bij bieden op een huis of appartement en ná de aankoop.

  • Jong stel beleggen

    Hoeveel kan ik lenen?

    Voordat je op zoek gaat naar een huis is het handig te weten hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen. Bereken eenvoudig wat jouw maandlasten worden.

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.