icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Funderingsproblemen

Ben je van plan een huis te kopen dat gebouwd is voor 1970? Besteed dan aandacht aan de fundering van het huis. Als het huis is gebouwd op houten palen of op een stalen plaat, dan bestaat het risico op funderingsproblemen. Die kunnen leiden tot kostbare herstelwerkzaamheden, vaak voor rekening van de eigenaar van de woning. Welke acties kun je ondernemen?

Kirsten van Loon

Kirsten van Loon , Expert Geld & Verzekering Gepubliceerd op:15 november 2018

fundering-problemen

Om welke huizen gaat het?

De inschatting is dat 400.000 woningen in Nederland te maken kunnen krijgen met funderingsproblemen. Volgens Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) is er een verband tussen het type fundering en de bodemsamenstelling.

Het gaat om 2 soorten huizen:

  1. Huizen met een houten paalfundering in veen- en kleigebieden. Deze lopen een groter risico op funderingsproblemen dan huizen op houten palen in zandgebieden.
  2. Huizen in kleigebieden met een fundering op staal lopen ook risico op verzakking.

Diverse omgevingsinvloeden kunnen zorgen voor problemen met de fundering. Denk aan bodemdaling, veranderende grondwaterstanden en klimaatverandering.

Wat kun je doen voor je een huis koopt?

Het is verstandig om zo vroeg mogelijk in het koopproces te informeren bij de gemeente, makelaar en/of verkoper hoe het is gesteld met de fundering van het huis dat je op het oog hebt. Lees hieronder wat je verder kunt doen.

Bouwtechnische keuring

Koop je een bestaande woning, dan is het vaak verstandig om naast de verplichte taxatie een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Dit kost ongeveer €300. In het rapport van een bouwtechnische keuring staan de gebreken en herstelkosten van de woning.

Een bouwtechnische keuring is doorgaans niet verplicht, maar biedt zekerheid over de staat van de woning. De uitkomsten van de keuring kun je bovendien gebruiken tijdens de onderhandelingen. De kosten van een bouwkundig rapport zijn alleen fiscaal aftrekbaar als de keuring nodig is voor de aanvraag van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Funderingsonderzoek

Bij verwachte funderingsproblemen kan in het rapport van de bouwtechnische keuring het advies staan een funderingsonderzoek uit te laten voeren. Uit dit onderzoek moet blijken welke oorzaak of combinatie van oorzaken zorgt voor problemen met de fundering.

Bij sommige gemeenten, waaronder Dordrecht, Haarlem, Rotterdam en Zaanstad, kun je subsidie aanvragen voor een funderingsonderzoek. Informeer bij de gemeente waar het huis staat naar de mogelijkheden en regels over funderingsonderzoek en -herstel.

Bouwkundig voorbehoud in koopcontract

Het koopcontract van een huis bevat tegenwoordig standaard een bouwkundig voorbehoud. Daarmee kun je als koper de koop ontbinden bij ernstige gebreken of als de noodzakelijke herstelkosten boven een bepaald bedrag uitkomen. Denk aan een asbestdak, dat vóór 2025 moet zijn verwijderd. In de praktijk zien kopers vaak alsnog af van een bouwkundig voorbehoud om de woning niet mis te lopen. Dat is wel een groot risico.

Let op de ouderdomsclausule

De verkoper kan een ouderdomsclausule laten opnemen in de koopovereenkomst. Hierin staat dat de koper bekend is met de ouderdom van het huis. Op deze manier sluit de verkoper de aansprakelijkheid voor (verborgen) gebreken van de woning uit.

De verkoper kan alleen een beroep doen op de ouderdomclausule als het gebrek samenhangt met de ouderdom van het huis. Bijvoorbeeld het ontbreken van een fundering onder een aanbouw zal niet als ouderdomsgebrek worden aangemerkt. Als er een ouderdomsclausule in de concept koopakte staat, lees dan goed wat er precies wordt uitgesloten en voor jouw rekening komt.

Wat kun je doen bij funderingsproblemen na de koop?

Als funderingsproblemen zich openbaren na de koop van het huis, dan moet je als koper kunnen bewijzen dat de problemen er al waren tijdens de koop om de verkoper hierop aan te spreken. Als de verkoper aansprakelijk is, kun je als koper een schadevergoeding krijgen. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Informeer dan of je in deze situatie voor rechtshulp in aanmerking komt.

Funderingsherstel

Funderingsherstel kan een onverwachte kostenpost zijn. Je ontdekt een scheur in een muur, klemmende deur of scheve vloer. Vervolgens moet aan de hand van funderingsonderzoek blijken welke herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn en wat het kostenplaatje is.

Woon je in een appartement? Informeer dan bij de vereniging van eigenaren of voor het totale gebouw een funderingsonderzoek uitgevoerd kan worden. Het loont om dan bij meerdere funderingsonderzoeksbedrijven een offerte op te vragen.

Funderingslening

Mogelijk kan het Fonds Duurzaam Funderingsherstel uitkomst bieden als je de kosten van de herstelwerkzaamheden niet in 1 keer kunt betalen. Om van deze financiering gebruik te kunnen maken dien je aan bepaalde voorwaarden te voldoen zoals woonachtig zijn in een gemeente die is aangesloten. Momenteel zijn dat Gouda, Rotterdam en Zaanstad.

Funderingsproblemen en je opstalverzekering

Verzakking door aantasting van de fundering kan bijvoorbeeld scheve vloeren, scheuren in muren en plafonds of klemmende ramen en deuren tot gevolg hebben. Schade als gevolg van verzakking, instorting en constructiefouten valt meestal niet onder de dekking van je opstalverzekering.

Lees ook:

Nieuw & interessant

  • Koopkracht 4 item 4 Succes makelaarsloon
    Nieuws  |  16 jul.

    Nieuwe voorwaarden makelaars per 1 september

    De consumentenvoorwaarden voor makelaars zijn vernieuwd en verbeterd. In de voorwaarden staat in heldere en begrijpelijke taal beschreven wat een makelaar doet om een woning te verkopen, om een ander huis aan te kopen of een woningtaxatie uit te voeren.
  • werkgeversverklaring
    6 jul.

    Checklist werkgeversverklaring

    De werkgeversverklaring is een belangrijk document bij de hypotheekaanvraag. Het bevat vaak fouten of is onvolledig. Dit kan de hypotheekaanvraag vertragen. Gebruik onze checklist.
  • verhuischecklist-deurposter

    Gratis verhuischecklist

    Ga je verhuizen en wil je zeker weten dat je niks vergeet? Met de ultieme checklist heb je alles op een rij.

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.