Huis kopen en verkopen: wat doe je eerst?

Voor- en nadelen van eerst een ander huis kopen

Voordelen eerst een nieuw huis kopen, daarna oude huis verkopen

• Het kan best een tijd duren voordat je een huis vindt dat naar je zin is. Is je oude huis nog niet verkocht dan is het minder erg als de zoektocht naar wat nieuws wat langer duurt. Je hoeft niet op een bepaalde datum je oude huis uit. 
• Je hoeft maar 1 keer te verhuizen. 

Nadelen eerst een nieuw huis kopen, daarna oude huis verkopen

• Je weet niet precies wat de verkoop van je oude huis oplevert.
• Je weet niet zeker of je je oude huis snel verkoopt.
• Je hebt dubbele woonlasten als de verkoop van je oude huis pas plaatsvindt nadat je de sleutel van je nieuwe huis hebt gekregen.

Wanneer eerst een ander huis kopen?

Houd deze volgorde alleen aan als je verwacht je huidige woning snel te verkopen. Of als je genoeg geld hebt om tijdelijk dubbele woonlasten te dragen. Je moet bij de hypotheekaanbieder van je nieuwe hypotheek aantonen dat je minimaal 12 maanden dubbele maandlasten kunt betalen. Zowel de lasten van je oude als van je nieuwe hypotheek. 

Overbruggingskrediet

Is je oude woning nog niet verkocht en/of betaald? Dan kun je bij de financiering van een nieuw huis al wel rekening houden met de overwaarde. Met een overbruggingskrediet financier je de (verwachte) overwaarde. Zodra het oude huis is verkocht, los je met de opbrengst de oude hypotheek en het overbruggingskrediet af.

Dubbele hypotheekrenteaftrek

Gelukkig helpt de Belastingdienst mensen met dubbele woonlasten. In het jaar waarin je de oude woning verlaat plus 3 extra jaren heb je recht op hypotheekrenteaftrek voor beide woningen.

Na deze periode verschuift de oude hypotheek naar box 3. De rente is niet meer fiscaal aftrekbaar. Maar de box 3-schuld mag je wel aftrekken van je vermogen in box 3. Dit kan schelen in de vermogensbelasting.

Voor- en nadelen van eerst je oude huis verkopen

Voordelen eerst verkopen dan kopen

• Je weet de verkoopprijs van je oude huis en hoeveel je overhoudt na aflossing van je hypotheek. De overwaarde en je maximale hypotheek samen is het bedrag dat je kunt besteden aan een nieuw huis.
• Je hebt de tijd om je oude huis netjes en 'verkoopklaar' te maken.

Nadelen eerst verkopen dan kopen

• Misschien willen de kopers van jouw huis er graag op korte termijn intrekken. Je moet dan snel op zoek naar een andere koopwoning. Dat kan een probleem zijn.
• Tijdelijk een huis huren kan een tussenoplossing zijn. Dat betekent dus 2 keer verhuizen. Helaas is het aanbod van huurhuizen ook niet groot.

Tip: Probeer met de kopers voldoende tijd af te spreken om een geschikte oplossing te vinden.

Fiscale voordelen niet onbeperkt

Houd er rekening mee dat het meeverhuizen van je oude hypotheek inclusief fiscale voordelen niet onbeperkt kan. Als je in 2025 je huis verkoopt, moet de passeerdatum van de nieuwe woning uiterlijk eind 2026 zijn.

Heb je nu bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek met recht op renteaftrek? Als er meer tijd tussen zit, mag je die rente niet meer aftrekken. Voor recht op renteaftrek moet dan je dan kiezen voor een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek. Ook kan het zijn dat je dan je oude (lage) rente niet meer kunt meenemen naar de nieuwe hypotheek.

Overdrachtsbelasting bij verhuizen

Huizenkopers van 18 tot 35 jaar hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen bij aankoop van een bestaande woning. Deze startersvrijstelling geldt in 2025 bij aankoop van een woning met een koopsom tot €525.000. In 2026 stijgt de vrijstelling naar €555.000. 

Heb je een koopwoning en ga je verhuizen naar een andere koopwoning? Als je nog geen 35 jaar bent dan kun je ook als doorstromer gebruikmaken van de vrijstelling. Tenminste, als je nog niet eerder van de vrijstelling hebt geprofiteerd. Anders betaal je 2% overdrachtsbelasting over de aankoopwaarde van het huis.

Leegstaand huis verhuren

Zodra je de oude leegstaande huis verhuurt, mag je de hypotheekrente van die woning niet meer aftrekken. Over de woningwaarde min de hypotheekschuld moet je dan vermogensbelasting betalen. Je betaalt geen belasting over de huur die je ontvangt.

Toestemming bank

Om je woning te verhuren, heb je toestemming nodig van de bank. Als een bank al wil meewerken aan verhuur, dan eist ze dat de verhuur plaatsvindt via de leegstandswet. In dat geval kunnen de huurders geen beroep doen op huurdersbescherming. Hiervoor vraag je een vergunning aan bij de gemeente. Je moet dan wel voldoen aan strenge voorwaarden.