icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest
Bekijk de Vlucht Claim Service |

Compensatie tot €600 per persoon

VluchtClaimService

Koophuis verhuren via de leegstandwet

Januari 2016 - Huiseigenaren die hun te koop staande huis tijdelijk verhuren via de leegstandwet hebben na 5 jaar een groot probleem. Hypotheekverstrekkers en minister Blok (Wonen en Rijksdienst) weigeren de termijn van 5 jaar te verlengen. Huiseigenaren worden hierdoor gedwongen hun huis alsnog met verlies te verkopen of te veilen, waardoor ze blijven zitten met een forse restschuld. Dit blijkt uit navraag van de Consumentenbond.
Rien Meijer
Rien Meijer

Expert Geld & Verzekering

Gepubliceerd op:  19 januari 2016

koophuis-verhuren

Door de crisis zijn de huizenprijzen aanzienlijk gedaald en is het vaak moeilijk om een huis tegen de oorspronkelijke aankoopprijs te verkopen. Als je een nieuw huis hebt gekocht en je raakt je oude woning aan de straatstenen niet kwijt, kun je je koophuis tijdelijk verhuren via de leegstandwet. Een goede oplossing voor consumenten die de dubbele maandlasten niet kunnen betalen of de restschuld niet kunnen ophoesten, omdat een aantal banken weigeren een restschuld te financieren.

Geen verhuur zonder toestemming

Maar nu blijkt dat huizenbezitters die sinds 2009 hun koophuis verhuren via de leegstandwet geen kant op kunnen. De Consumentenbond vroeg aan de 4 grootste hypotheekverstrekkers van Nederland: Rabobank, ING, ABN Amro en Aegon of je je koophuis mag blijven verhuren als de leegstandwetvergunning na 5 jaar verlopen is. De banken staan dit niet toe. 'Immers zonder de bescherming van de leegstandwetvergunning wordt het huurcontract een gewoon huurcontract en krijgt de huurder huurbescherming. Bij verkoop van het huis kan de huurder dan weigeren mee te werken aan het ontruimen van het pand, waardoor de verkoop niet doorgaat. Er is dus behoefte aan wetgeving op dit gebied van de overheid', schrijft ING. 

  • Banken staan verhuur zonder leegstandwetvergunning niet toe;
  • Bij ABN Amro wordt afhankelijk van de klantsituatie na 5 jaar besloten wat de meest geschikte oplossing is. Gedwongen verkoop en een executieveiling is mogelijk;
  • Aegon dringt aan op onderhandse verkoop. Als de verhuurder niet meewerkt, zet Aegon een veilingprocedure in gang;
  • ING treedt vroegtijdig in contact met klanten, juist om betalingsachterstanden te voorkomen. Oplossingen zijn maatwerk. Een executieveiling is een uiterst middel dat zeer beperkt wordt ingezet als klanten geen medewerking verlenen;
  • De Rabobank kan toestemming geven voor reguliere verhuur, maar de bank zal hier voorwaarden aan verbinden. Samen met de klant wordt een regulier verkooptraject opgestart op vrijwillige basis. De Rabobank werkt met maatwerkoplossingen om een eventuele restschuld voor klant én bank zoveel mogelijk te beperken.

Minister Blok weigert verruiming leegstandwet

Volgens grove schattingen verhuren momenteel zo'n 50.000 huiseigenaren hun koophuis tijdelijk via de leegstandwet. Een goede oplossing voor mensen die hun dubbele maandlasten niet kunnen betalen. Helaas wil minister Blok van Wonen de leegstandwet niet uitbreiden. 'Er is geen behoefte aan verruiming van de leegstandwet. Een periode van 5 jaar lijkt (zelfs in tijden van crisis) ruim voldoende om een woning te verkopen. Er zullen niet veel woningen, wanneer deze serieus en tegen een redelijke prijs te koop staan langer dan 5 jaar te koop staan.'

De Consumentenbond betreurt de starre opstelling van de overheid, omdat in juli 2013 de maximumduur voor tijdelijke verhuur van sloop - en renovatiewoningen wél is verlengd tot 7 jaar. Waarom zullen we consumenten met financiële problemen opzadelen, als verhuur een goede oplossing is voor huizenbezitters én banken. Bovendien verlicht het de woningnood in de grote steden, omdat er meer aanbod is van woningen. Dus huurders moeten nu ook op zoek naar een ander huis.

Welke opties zijn er?

Als de termijn van 5 jaar verhuren via de leegstandwet is afgelopen, hebben huizenbezitters een probleem. Ze mogen hun koophuis niet meer verhuren. Er zijn een paar mogelijkheden:

  • In alle gevallen geldt dat je zo spoedig mogelijk in gesprek moet gaan met je hypotheekverstrekker;
  • Probeer tijdens de verhuurperiode zoveel mogelijk geld af te lossen op je hypotheek. Breng de hypotheekschuld en de reële waarde van het huis dichterbij elkaar;
  • Verlaag de koopprijs van de oude woning;
  • Blijf hoe dan ook aan je financiële verplichtingen te voldoen. Gedwongen verkoop is anders onvermijdelijk;
  • Sluit een lening af om de (eventuele) restschuld te financieren; 
  • Illegale verhuur - dus verhuren zonder toestemming van de bank is niet aan te raden. Naast contractbreuk met de bank - die hun onderpand (jouw huis) direct kan opeisen en veilen, kun je ook problemen krijgen met de opstalverzekering als er schade ontstaat aan het huis;
  • Zet je nieuwe huis te koop en verhuur die tijdelijk via de leegstandwet. Ga tijdelijk in je oude huis wonen en laat die ook te koop staan;
  • Een executieveiling: het laatste middel dat banken inzetten.

Geen recht op kwijtschelding met NHG

Bij het niet kunnen verkopen van je huis, kun je bij een restschuld geen beroep doen op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). 'NHG staat verhuur onder de tijdelijke leegstandswet toe, maar als er geen sprake is van een financieel noodzakelijke verkoop door een onvoorziene omstandigheid, zoals echtscheiding, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid en het overlijden van de partner, heeft de consument geen recht op kwijtschelding van een restschuld. Daar is NHG immers niet voor bedoeld,' laat een woordvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie weten. 'Wel is het sinds 1 januari 2014 onder voorwaarden mogelijk om een restschuld die voorkomt uit een hypotheek met NHG mee te financieren in een opvolgende hypotheek met NHG. Het is aan de geldverstrekker of hij deze mogelijkheid aanbiedt.'

Wat houdt de leegstandwet in?

In 2009 stofte de toenmalige minister voor Wonen en Rijksdienst, Eberhard van der Laan, de leegstandwet af. De wet stamt uit de jaren 80 en werd tot die tijd vooral gebruikt door woningcorporaties om leegstaande panden te verhuren aan tijdelijke huurders om krakers buiten de deur te houden. Sinds 2009 is het mogelijk om koopwoningen - die gedurende de verhuurperiode te koop blijven staan - maximaal 5 jaar te verhuren via de leegstandwet.

  • De huizenbezitter heeft toestemming nodig van zijn hypotheekverstrekker;
  • Je moet een leegstandwetvergunning aanvragen bij de gemeente. Deze vergunning eindigt automatisch na 5 jaar. Om misverstanden te voorkomen moet de verhuurder dit schriftelijk laten weten aan de huurder. Doe dit 3 maanden voor het aflopen van het huurcontract;
  • De verhuurder mag zelf de hoogte van de huur bepalen;
  • Heb je een leegstandwetvergunning van vóór 1 juli 2013 dan kan het oude 'puntensysteem' nog gelden en blijft de oude huurprijs gelden. 

Wat zijn de voordelen van de leegstandwet?

Verhuur via de leegstandwet heeft voordelen voor een huizenbezitter. Hij kan zijn te koop staande huis tijdelijk (minimaal 6 maanden tot maximaal 5 jaar) verhuren.

  • Het huis blijft tijdens de hele verhuurperiode in de verkoop staan;
  • De huurder werkt mee als er potentiële kopers komen kijken;
  • Het huis moet minimaal 6 maanden worden verhuurd;
  • Na de eerste 3 maanden heeft de verhuurder een opzegtermijn van 3 maanden als zich een koper meldt;
  • De huurder heeft na 5 maanden een opzegtermijn van 1 maand;
  • De huurder heeft geen huurbescherming;  
  • De verhuurder betaalt geen inkomstenbelasting over de huurinkomsten.

5 bemiddelingsbureaus

Alle grote banken staan tijdelijke verhuur onder de leegstandwet toe. Er zijn 5 bemiddelingsbureaus die de papiermolen regelen, zoals toestemming van de bank, de leegstandvergunning via de gemeente en een deugdelijk huurcontract:

Sommige banken eisen dat de verhuur loopt via een specifiek bemiddelingsbureau. Vraag dit na bij jouw bank. 

Fiscale gevolgen

  • Als de te koop staande woning wordt verhuurd, bestaat er géén recht meer op hypotheekrenteaftrek. Je moet dan over het huis vermogensrendementsheffing (box 3) betalen.
  • Je betaalt geen inkomstenbelasting over de huur.
  • Als de verhuur stopt, bestaat er weer recht op hypotheekrenteaftrek. De woning behoort dan weer tot box 1 (inkomsten uit woning en werk). Je moet de woning dan wel leeg te koop hebben staan. Je mag dit doen gedurende maximaal 3 jaar na het kalenderjaar waarin je de woning hebt verlaten.
  • Als de woning niet wordt verhuurd, is het mogelijk om een tijdelijke periode en onder voorwaarden de te koop staande woning op te geven in box 1, zodat zowel voor de te koop staande woning als voor het nieuwe huis recht bestaat op hypotheekrenteaftrek. Je mag dit doen gedurende maximaal 3 jaar na het kalenderjaar waarin je de woning hebt verlaten. 
  • Voor meer informatie kijk op de site van de Belastingdienst.

Lees ook:

Nieuw & interessant

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.

  • hypotheek-kosten
    Nieuws  |  22 aug.

    Onverklaarbaar hoge kosten bij hypotheekwijzigingen

    Hypotheekbanken jagen consumenten vaak onnodig op hoge kosten bij de aanpassing van hun hypotheek. Zij rekenen hoge kosten en verplichten consumenten om een hypotheekadviseur in te schakelen.
  • Artikelen_persoonlijkeleningofdoorlopendkrediet
    3 aug.

    Persoonlijke lening of doorlopend krediet

    Als je geld nodig hebt kijk je vaak eerst naar een persoonlijke lening of doorlopend krediet. Je kunt besparen bij een voordelige aanbieder.
  • naheffing-spaarhypotheek
    31 jul.

    Bank draait op voor slecht advies spaarhypotheek

    Banken en tussenpersonen blijken hun klanten niet altijd te hebben beschermd tegen de valkuilen van spaar- of bankspaarhypotheken. Zij moeten nu de consequenties accepteren.