icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest
De beste zorgverzekering, die wil jij toch ook? |

Vergelijk en stap over

zorgicoon-45x45px

Senioren zitten soms gevangen in hun koophuis

Veel ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Het overheidsbeleid stuurt daar ook op aan. Toch ervaren senioren de nodige problemen bij het verwezenlijken van hun plannen. Geldverstrekkers en regelgeving blijken niet ingesteld te zijn op deze groeiende groep consumenten.
Mark Drabbe
Mark Drabbe

Expert Geld & Verzekering

Gepubliceerd op:  19 juni 2017

Bijgewerkt op:  12 oktober 2017

familiebank regelen

Wat zijn de knelpunten?

Ouderen die willen verhuizen, een nieuwe hypotheek willen afsluiten of de aanwezige overwaarde willen verzilveren, lopen tegen een aantal problemen aan:

Banken doen alsof er alleen annuïteitenhypotheken bestaan

De standaardregels die bepalen hoeveel hypotheek er verstrekt mag worden - de CHF-normen - zijn de afgelopen jaren flink aangescherpt. Die norm houdt kort gezegd in dat de aanvrager gedurende 30 jaar de lasten van een annuïteitenhypotheek kan dragen. Veel ouderen hebben echter een aflossingsvrije hypotheek of zouden daar prima mee geholpen zijn. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente, waardoor de maandlasten veel lager uitvallen dan wat volgens de norm het geval is.

Verhuizen naar een goedkopere woning wordt gedwarsboomd

Senioren die willen verhuizen naar een goedkopere koopwoning met lagere maandlasten worden getoetst op de nu geldende inkomensnormen. Ze kunnen hierdoor vaak minder lenen dan wat ze nu al aan hypotheek hebben. Ondanks het lagere financiële risico wijzen banken deze aanvragen meedogenloos af. Senioren zitten hierdoor soms letterlijk gevangen in hun huis.

Banken rekenen inkomen uit arbeid na pensionering niet mee

De tijd dat gepensioneerden alleen maar achter de geraniums zaten is al lang voorbij. Met name de overheid stimuleert senioren om langer door te werken, een eigen onderneming te starten of met deeltijdpensioen te gaan. Er is echter geen geldverstrekker te vinden die het inkomen uit arbeid na pensionering meerekent bij een hypotheekaanvraag.

AOW-gat onoverbrugbaar

Soms is er sprake van een tijdelijke inkomensdaling voorafgaand aan de pensionering, het zogeheten 'AOW-gat'. Banken toetsen het tijdelijk gedaalde inkomen volgens de standaardnormen en wijzen de aanvraag vervolgens af. Ze zouden echter moeten rekenen met het toekomstige bestendige inkomen na pensionering.

Geen zin in maatwerk

Banken mogen afwijken van de standaardregels, zolang ze dit voldoende onderbouwen. Dat kunnen ze doen zodra er sprake is van een stabiel pensioeninkomen. Banken blijken daar echter weinig trek in te hebben. Als oorzaak noemen de banken de toenemende digitalisering en standaardisering van het aanvraagproces, problemen met de funding bij maatwerk en een bewuste keuze op welk type hypotheek en doelgroep de bank zich wil richten. 

Geen overbruggingskrediet zonder hypotheek

Menig senior lost al jarenlang trouw af op de hypotheek en heeft zodoende een flinke overwaarde opgebouwd. Soms zelfs zoveel dat er voor de aankoop van een nieuwe, kleinere woning geen hypotheek meer nodig is. Als je verhuist van de ene naar de andere koopwoning kan het gebeuren dat de aankoop van de nieuwe woning eerder plaatsvindt dan de oplevering van de oude woning. In die situatie is er een overbruggingskrediet nodig.

Voor een overbruggingskrediet gelden dezelfde (fictieve) inkomensnormen als voor een normale hypotheek, maar dat is niet eens het grootste probleem. Banken zijn überhaupt niet bereid een overbruggingskrediet te verstrekken, als er geen sprake is van een nieuwe hypotheek.

Geen aftrekpost, maar bijtelpost

Voor senioren die de hypotheek bijna hebben afgelost, doet zich ook in de belastingaangifte een raar fenomeen voor. Sinds 2005 hebben huiseigenaren bij wie het eigenwoningforfait hoger uitpakt dan de aftrekbare kosten - zoals de hypotheekrenteaftrek - recht op een extra aftrekpost ter grootte van het verschil. Dit is het geval bij senioren die geen of nog slechts een geringe hypotheekschuld hebben. In het regeerakkoord 2017 staat overigens dat het nieuwe kabinet deze regeling in 30 jaar tijd wil afbouwen. 

Sinds 2014 is het tarief waartegen je de hypotheekrente kan aftrekken, jaarlijks een half procent lager. Dat gaat de komende jaren versneld door totdat in 2023 het basis belastingtarief van 36,93% is bereikt. Het eigenwoningforfait blijft vooralsnog meetellen tegen het toptarief van 52%. Hierdoor daalt - in geval van een kleine restschuld - onbedoeld het belastingvoordeel. Een oplossing zou zijn om de renteaftrek niet op te geven, maar staatssecretaris Wiebes liet in een reactie weten dat huiseigenaren verplicht zijn de hypotheekrente op te voeren in de belastingaangifte.

Overwaarde opnemen vrijwel niet mogelijk

Uit recent onderzoek van ING blijkt dat ruim een kwart van alle woningbezitters van 40 jaar en ouder interesse heeft de opgebouwde overwaarde op te nemen. Toch is er bijna geen bank die dit aanbiedt. Lees meer over de (schaarse) mogelijkheden om overwaarde op te nemen

Ontwikkelingen

Waar pleit de Consumentenbond voor?

De Consumentenbond wil dat er zo snel mogelijk een oplossing komt voor de hierboven genoemde knelpunten. Het bedrag dat je maximaal aflossingsvrij mag lenen, zou voor senioren verruimd moeten worden naar 75%. Nu is dat maximaal 50%. Ook bepleiten we dat geldverstrekkers bij senioren uitgaan van de 'werkelijke-woonlasten-norm' (zie ook hieronder). Beide maatregelen leveren de bank geen hoger risico op. 

Rabobank en Florius komen in actie

Zonder veel tromgeroffel voerde de Rabobank in mei 2017 soepelere leenregels in voor AOW’ers. Zowel bestaande als nieuwe Rabobankklanten komen hiervoor in aanmerking. De bedachte oplossing van de bank is simpel, maar effectief. Bij senioren die geen hypotheek kunnen krijgen op basis van de standaardregels, kijkt de bank naar de ‘werkelijke-lasten-norm’. Rabobank checkt dan simpelweg of het inkomen hoog genoeg is om de werkelijke hypotheeklasten te kunnen betalen. Bij stellen die hiervoor in aanmerking willen komen, moet 1 van beiden AOW-gerechtigd zijn. 

Woningbezitters die voldoen aan de werkelijke-lasten-norm komen in aanmerking voor het vernieuwde Rabo OverwaardePlan. Hierbinnen hebben senioren 2 mogelijkheden: 

  • Een opname van de overwaarde ineens of in delen tot maximaal 60% van de woningwaarde. De rentevaste periode is gelijk aan de periode die je denkt nog in de woning te blijven. Er is geen verhuisverplichting na afloop van de rentevaste periode. Zolang je de rente blijft betalen, mag je in de woning blijven.
  • Verhuizen naar een goedkopere woning, waarbij de nieuwe hypotheek niet hoger is dan €300.000 met een maximum van 60% van de woningwaarde. Deze hypotheek mag volledig aflossingsvrij zijn.

Wie de overwaarde in zijn woning wil opnemen, kan sinds september 2017 ook weer terecht bij Florius. De bank vernieuwde en herintroduceerde de Florius Verzilver Hypotheek. Van alle ‘opeethypotheken’ is dit de veiligste, omdat de huiseigenaar niet zijn huis hoeft te verkopen als hij de opnamelimiet bereikt. De hypotheek werkt als volgt. Tijdens de looptijd los je niet af en betaal je geen rente. De verschuldigde rente wordt maandelijks bijgeschreven op de hypotheeklening. Hierdoor neemt de schuld toe. Pas nadat de langstlevende woningeigenaar is overleden, lossen de erfgenamen de lening af met de verkoopopbrengst van de woning. Dit moet binnen 12 maanden na overlijden van de langstlevende huiseigenaar gebeuren.

Opnamelimiet

Bij het afsluiten van de hypotheek leg je voor minimaal 50% van de opnamelimiet vast hoe je het geld wilt opnemen. Je kunt kiezen voor het aflossen van een nog bestaande hypotheek, een eenmalige opname bij aanvang van de lening of maandelijkse opnames tijdens een bepaalde periode. De opnamelimiet hangt af van je leeftijd, gezinssamenstelling en de hoogte van de hypotheekrente.

In alle gevallen die wij bekeken is de opnamelimiet aan de lage kant. Pas bij veel overwaarde is het de moeite waard om een Verzilver Hypotheek af te sluiten. Deze hypotheek is niet mogelijk in combinatie met een andere hypotheek en kan alleen worden afgesloten via een hypotheekadviseur die hiervoor een vergoeding vraagt. De rente bedraagt 4,3% voor de hele looptijd.

Meer maatwerk bij hypotheken

Voormalig minister voor Wonen Stef Blok kondigde oktober vorig jaar het platform ‘Maatwerk bij Hypotheken’ aan. Hierbinnen zoeken overheid, toezichthouders en marktpartijen samen naar knelpunten en oplossingen. In juli 2017 werden de eerste resultaten gepresenteerd. Belangrijkste wapenfeit is een aanpassing van de toetsrente voor kortlopende hypotheken. Dat is handig voor senioren die versneld willen aflossen. Voor het overige herhaalt het platform vooral de bestaande vrijblijvende mogelijkheden voor maatwerk.

De Consumentenbond is hierover teleurgesteld en pleit voor dwingendere regelgeving. Zo vinden wij dat dat geldverstrekkers verplicht moeten uitgaan van de werkelijke lastennorm waar dat is toegestaan.

Ook Tweede Kamerlid Erik Ronnes (CDA) is benieuwd of het klopt dat de hypotheekverstrekking aan senioren niet van de grond komt en stelde hierover in september een aantal kamervragen aan minister Plasterk.

Het Waarborgfonds Eigen Woningen - uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) - heeft aangekondigd meer maatwerk te willen gaan toepassen voor kwetsbare groepen op de woningmarkt, zoals senioren, starters en flexwerkers. Welke specifieke oplossingen het waarborgfonds ziet voor senioren, is niet bekend.

Lees ook:

 

Boek: Prettig blijven wonen

Het is een cliché, maar ouder worden komt met gebreken. Traplopen gaat moeilijker, de drempels in huis zijn te hoog en het huishouden valt zwaar. Met wat aanpassingen of een verbouwing geniet je nog jaren van je vertrouwde thuis. Is ergens anders wonen een betere optie? Kies dan een woonvorm die bij je past. Lees alles over de uiteenlopende mogelijkheden in Prettig blijven wonen, een uitgave van de Consumentenbond.

Bestel het boek Prettig blijven wonen

Prettig blijven wonen 2017

Nieuw & interessant

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.

  • even-voorstellen

    Videoreeks: nieuw huis, nieuw avontuur

    Adil en Laura kochten hun eerste huis. Bij een nieuw huis moet er veel geregeld worden. Speciaal voor een videoreeks volgen wij hen in alle stappen. Van het afsluiten van de hypotheek, het regelen van verzekeringen tot de verhuizing. Kijk je mee?

  • thuisborg-eerste-indruk
    Eerste indruk  |  9 nov.

    Thuisborg Woningwaarde Verzilverplan

    Bij Thuisborg kun je de waarde van je woning verzilveren. Met het vrijgekomen geld kun je bijvoorbeeld je woning aanpassen of zorg inkopen.
  • Financieel-adviseur
    Nieuws  |  19 okt.

    Adviseur moet ook op andere partijen wijzen

    Financieel adviseurs moeten klanten ook wijzen op mogelijkheden bij aanbieders waarmee zij niet samenwerken. De Consumentenbond is blij met deze conclusie.