Verbouwing betalen met een tweede hypotheek?

Is je huis aan een grondige verbouwing toe, of wil je een nieuwe keuken of badkamer, dan heb je daar vaak een aardig bedrag voor nodig. Er zijn verschillende mogelijkheden om dit te financieren; bijvoorbeeld hypotheek verhogen of een persoonlijke lening afsluiten. Elk heeft zijn voor- en nadelen.

Verbouwing betalen met spaargeld

Heb je in 2021 spaargeld boven de €50.000 (of €100.000 voor partners) waarover je vermogensheffing betaalt? En heb je het geld lange tijd niet nodig? Dan kun je het best je spaargeld gebruiken voor de verbouwing.

De rente die je moet betalen voor een tweede hypotheek is namelijk een stuk hoger dan de spaarrente, ook als we het belastingvoordeel meerekenen. Daarbij zijn er kosten voor het afsluiten van een tweede hypotheek. In ieder geval zijn er advieskosten (meestal tussen de €1.000 en €2.000) als er een taxatie nodig is. De kosten zijn afhankelijk van welke soort taxatie de hypotheekverstrekker eist. Is de inschrijving bij de notaris niet hoog genoeg voor de gehele (oude en nieuwe) hypotheek? Dan zijn er ook nog notariskosten.

Tweede hypotheek

Je kunt voor een verbouwing van je huis of keuken een extra hypotheek afsluiten bij de bank waar je eerste hypotheek loopt. Let wel goed op de verhouding tussen de hoogte van je hypotheek en de waarde van je huis. Hoe meer je voor de verbouwing bijleent ten opzichte van de waarde van je woning, hoe meer risico de bank loopt. De bank kan in dat geval een hogere opslag rekenen op de hypotheekrente. Je betaalt dan een hogere rente over de totale hypotheek.

De indeling in risicoklassen en de opslagen die daarbij horen verschillen per bank. Het kan interessant zijn om je hypotheek over te sluiten naar een andere bank. Vraag hiernaar bij je adviseur. Let er op dat de extra hypotheek minimaal annuïtair afgelost moet worden, anders is de rente hierover niet fiscaal aftrekbaar.

Nationale Hypotheek Garantie

Als je geld leent voor een verbouwing, kun je misschien alsnog Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aanvragen, voor je hele hypotheek. Dus ook als je hier geen recht op had toen je het huis kocht. Het maakt daarbij niet uit hoeveel je leent, een klein bedrag is al genoeg. Het totale hypotheekbedrag plus verbouwingshypotheek mag niet hoger zijn dan €325.000 (2021) en ook niet hoger dan 100% van de marktwaarde van de woning.

De maximale NHG-kostengrens voor woningen met energiebesparende voorzieningen is hoger:  €344.500. Er geldt een maximale leensom van 106% van de marktwaarde van de woning (2021). De extra financieringsruimte moet je volledig besteden aan de energiebesparende voorzieningen.

Het voordeel van NHG is dat je voor de hele hypotheek profiteert van een fors lagere hypotheekrente. Je betaalt wel 0,7% kosten (borgtochtprovisie) over de hele hypotheeksom om NHG te krijgen. Is de totale hypotheek niet hoger dan 50 á 60% van de waarde van de woning, dan levert NHG geen voordeel op.

Tip: Gooi de facturen van je verbouwing nooit weg. De Belastingdienst kan deze altijd opvragen als bewijs dat de verbouwing echt heeft plaatsgevonden. De Hoge Raad oordeelde in 2019 dat hiervoor geen maximumtermijn is.

Kun je de nota's bijvoorbeeld na 6 jaar niet meer overleggen aan de belastinginspecteur, dan kan deze je hypotheekrenteaftrek weigeren. De uitspraak geldt voor verbouwingen aan de eigen woning ná 2000.

Persoonlijke lening afsluiten voor verbouwing

De rente van een lening is flink hoger dan die voor een hypotheek, maar er zijn geen bijkomende kosten zoals advies- en notariskosten. Bij een laag bedrag (lager dan ongeveer €20.000) en een korte looptijd ben je met een persoonlijke lening voordeliger uit.

Als je de lening annuïtair aflost, is de rente fiscaal aftrekbaar. En er is nog een voordeel: een persoonlijke lening is een apart product. Het heeft geen invloed op de risico-opslag van je hypotheek.

Het nadeel van de persoonlijke lening is dat je de lening in 10 jaar moet terugbetalen, terwijl je een hypotheek over 30 jaar mag uitsmeren. De maandlasten van een lening zijn daardoor hoger dan die van een hypotheek.

Let op: Sluit geen doorlopend krediet (in plaats van een persoonlijke lening) af voor een verbouwing. De rente van zo’n krediet mag je niet van de belasting aftrekken.

Subsidie voor het verduurzamen van je huis

Voor het energiezuiniger en duurzamer maken van je huis, kun je vaak subsidie krijgen van je gemeente. Er zijn een aantal energiebesparende maatregelen die je kunt nemen. Je kunt tot wel 30% subsidie krijgen voor het isoleren van je buitenmuren, vloer, dak en ramen. Ook als je in een appartement woont, zijn er mogelijkheden voor subsidie voor de VvE. 

Op verbeterjehuis.nl check je wat je kunt doen en welke subsidies je kunt krijgen.