Verbouwingshypotheek: extra hypotheek voor verbouwing

Is je huis aan een grondige verbouwing toe, of wil je een nieuwe keuken of badkamer? Dan heb je daar vaak een flink bedrag voor nodig. Er zijn verschillende mogelijkheden om dit te financieren. Bijvoorbeeld door je hypotheek te verhogen of een persoonlijke lening af te sluiten. Elke optie heeft zijn voor- en nadelen.

Verbouwing betalen met spaargeld

Heb je een flink bedrag aan spaargeld? Als je het geld lange tijd niet nodig hebt, kun je dit het beste gebruiken voor de verbouwing.

Spaarrente

De rente die je moet betalen voor een tweede hypotheek is een stuk hoger dan de spaarrente. Ook als we het belastingvoordeel meerekenen voor de hypotheekrente.

Extra hypotheek voor verbouwing

Je kunt extra geld lenen voor de verbouwing door een tweede hypotheek af te sluiten. Dit doe je bij de bank waar je eerste hypotheek loopt. Let goed op de verhouding tussen de hoogte van je hypotheek en de waarde van je huis na de verbouwing. Hoe meer je voor de verbouwing bijleent tegenover de waarde van je woning, hoe meer risico de bank loopt. De bank kan in dat geval een hogere opslag rekenen op de hypotheekrente. Je betaalt dan een hogere rente over de totale hypotheek.

Kosten tweede hypotheek

Je betaalt geld voor het afsluiten van een tweede hypotheek. Je betaalt bijna altijd advieskosten. Hiervoor ben je tussen de €1000 en €2000 kwijt. Je hebt ook vaak een recente taxatie van je woning nodig. Die kosten hangen af van de taxatie die de hypotheekverstrekker eist. Is de inschrijving bij de notaris niet hoog genoeg voor de hele (oude en nieuwe) hypotheek? Dan zijn er ook nog notariskosten.

Hypotheek uitbreiden voor verbouwing

Heb je bij de aankoop van je woning in je hypotheekakte een hoger hypotheekbedrag laten zetten dan de daadwerkelijke lening?  We noemen dat een hypotheek met een hogere hypothecaire inschrijving. Je kunt dan je hypotheek verhogen tot het bedrag waarvoor deze ingeschreven staat. Zonder dat je opnieuw naar de notaris moet. Dat heet onderhands verhogen. Je bespaart zo op de notariskosten. Je betaalt wel (advies)kosten voor het aanpassen van je hypotheek. 

Oversluiten naar andere bank

De indeling in risicoklassen en de opslagen die daarbij horen verschillen per bank. Het kan interessant zijn om je hypotheek over te sluiten naar een andere bank. Vraag hiernaar bij je adviseur. Let er op dat de extra hypotheek minimaal annuïtair afgelost moet worden. Anders is de rente hierover niet fiscaal aftrekbaar.

Bewaar de facturen

Tip: gooi de facturen van je verbouwing nooit weg. De Belastingdienst kan deze altijd opvragen als bewijs dat de verbouwing echt plaatsvond. De Hoge Raad oordeelde in 2019 dat hiervoor geen maximumtermijn is. Kun je de rekeningen bijvoorbeeld na 6 jaar niet meer laten zien aan de belastinginspecteur? Dan kan deze je hypotheekrenteaftrek weigeren. 

Nationale Hypotheek Garantie

Als je geld leent voor een verbouwing, kun je misschien alsnog Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aanvragen voor je hele hypotheek. Dus ook als je hier geen recht op had toen je het huis kocht. Het maakt daarbij niet uit hoeveel je leent. Een klein bedrag is al genoeg. Het totale hypotheekbedrag plus verbouwingshypotheek mag niet hoger zijn dan €405.000 (2023) of €435.000 (2024). En ook niet hoger dan 100% van de marktwaarde van de woning. 

Energiebesparende voorzieningen

De maximale NHG-kostengrens voor woningen met energiebesparende voorzieningen is hoger. Dit is €429.300 (2023) of €461.000 (2024). Er geldt een maximale leensom van 106% van de marktwaarde van de woning. De extra financieringsruimte moet je volledig besteden aan de energiebesparende voorzieningen.

Lagere hypotheekrente

Het voordeel van NHG is dat je voor de hele hypotheek profiteert van een fors lagere hypotheekrente. Je betaalt wel 0,6% kosten (borgtochtprovisie) over de hele hypotheeksom om NHG te krijgen. Is de totale hypotheek niet hoger dan 50 á 60% van de waarde van de woning? Dan levert NHG geen voordeel op.

Persoonlijke lening afsluiten voor verbouwing

De rente van een lening is flink hoger dan die voor een hypotheek. Al zijn er geen bijkomende kosten zoals advies- en notariskosten. Bij een bedrag minder dan zo'n  €30.000 en een korte looptijd ben je met een persoonlijke lening voordeliger uit.

Voordelen

Als je de lening annuïtair aflost, is de rente fiscaal aftrekbaar. Er is nog een voordeel: een persoonlijke lening is een apart product. Het heeft geen invloed op de risico-opslag van je hypotheek.

Nadelen

Het nadeel van de persoonlijke lening is dat je de lening in 10 jaar moet terugbetalen. Terwijl je een hypotheek over 30 jaar mag uitsmeren. De maandlasten van een lening zijn daardoor hoger dan die van een hypotheek.

Subsidie voor het verduurzamen van je huis

Voor het energiezuiniger en duurzamer maken van je huis, krijg je vaak subsidie van je gemeente. Er zijn een aantal energiebesparende maatregelen die je kunt nemen. Je kunt tot wel 30% subsidie krijgen voor het isoleren van je buitenmuren, vloer, dak en ramen. Ook als je in een appartement woont, zijn er mogelijkheden voor subsidie voor de Vereniging van Eigenaren (VvE). 

Op verbeterjehuis.nl check je wat je kunt doen en welke subsidies je kunt krijgen.