Verbouwing betalen met een tweede hypotheek?
Een verbouwing kan aardig in de papieren lopen. Je kunt je spaargeld gebruiken, een tweede hypotheek of een persoonlijke lening afsluiten. Maar wat is handig?
Barbara van der Est , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op:22 april 2020
Verbouwing betalen met spaargeld
Heb je in 2020 spaargeld boven de €30.846 (of €61.692 voor partners) waarover je vermogensheffing betaalt? En heb je het geld lange tijd niet nodig? Dan kun je het best je spaargeld gebruiken voor de verbouwing. De rente die je moet betalen voor een tweede hypotheek is namelijk een stuk hoger dan de spaarrente, ook als we het belastingvoordeel meerekenen.
Daarbij is het afsluiten van een tweede hypotheek duur. Je betaalt al snel €1000 tot €2000 aan advieskosten.
Tweede hypotheek voor verbouwing?
Je kunt voor een verbouwing een tweede hypotheek afsluiten bij de bank waar je eerste hypotheek loopt. Let wel goed op de verhouding tussen de hoogte van je hypotheek en de waarde van je huis. Hoe meer je leent ten opzichte van de waarde van je woning, hoe meer risico de bank loopt. De bank kan in dat geval een hogere opslag rekenen op de hypotheekrente; je betaalt dan een hogere rente over de totale hypotheek.
De indeling in risicoklassen en de opslagen die daarbij horen, verschillen per bank. Het kan interessant zijn om je hypotheek over te sluiten naar een andere bank. Vraag hiernaar bij je adviseur. Let er op dat de extra hypotheek minimaal annuïtair afgelost moet worden, anders is de rente hierover niet fiscaal aftrekbaar.
Tip: Gooi de facturen van je verbouwing nooit weg. De Belastingdienst kan deze altijd opvragen als bewijs dat de verbouwing echt heeft plaatsgevonden. De Hoge Raad oordeelde in 2019 dat hiervoor geen maximumtermijn is. Kun je de nota's bijvoorbeeld na 6 jaar niet meer overleggen aan de belastinginspecteur, dan kan deze je hypotheekrenteaftrek weigeren. De uitspraak geldt voor verbouwingen aan de eigen woning ná 2000.
Hoeveel kan ik maximaal lenen?
Voordat je op zoek gaat naar een huis is het handig te weten hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen.
Persoonlijke lening afsluiten voor verbouwing
De rente van een lening is flink hoger dan die voor een hypotheek, maar er zijn geen bijkomende kosten zoals advies- en notariskosten. Bij een laag bedrag en een korte looptijd ben je met een persoonlijke lening voordeliger uit. Als je de lening annuïtair aflost, is de rente fiscaal aftrekbaar.
Het nadeel van de persoonlijke lening is dat je de lening in 10 jaar moet terugbetalen, terwijl je een hypotheek over 30 jaar mag uitsmeren. De maandlasten van een lening zijn daardoor hoger dan die van een hypotheek.
Let op: Sluit geen doorlopend krediet (in plaats van een persoonlijke lening) af voor een verbouwing. De rente van zo’n krediet mag je niet van de belasting aftrekken.
Nationale Hypotheek Garantie
Als je geld leent voor een verbouwing, kun je misschien alsnog Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aanvragen, voor je hele hypotheek. Dus ook als je hier geen recht op had toen je het huis kocht. Het maakt daarbij niet uit hoeveel je leent, een klein bedrag is al genoeg. Het totale hypotheekbedrag plus verbouwingshypotheek mag niet hoger zijn dan €310.000 (2020) en ook niet hoger dan 100% van de marktwaarde van de woning.
De maximale NHG-kostengrens voor woningen met energiebesparende voorzieningen is hoger, maar liefst €328.600. Er geldt een maximale leensom van 106% van de marktwaarde van de woning (2020). De extra financieringsruimte moet volledig besteed worden aan de energiebesparende voorzieningen.
Het voordeel van NHG is dat je voor de hele hypotheek profiteert van een fors lagere hypotheekrente. Je betaalt wel 0,7% kosten (borgtochtprovisie) over de hele hypotheeksom om NHG te krijgen. Is de totale hypotheek niet hoger dan 50 á 60% van de waarde van de woning, dan levert NHG geen voordeel op.