Extra informatie

Hypotheek met hulp van pa en ma

Er zijn verschillende manieren om je kind te helpen bij de aankoop van een woning. Of aan lagere woonlasten. Het meest voor de hand ligt een lening of een schenking, maar soms kunnen de ouders beter zelf een appartement kopen en dat vervolgens aan hun kind verhuren. Check hier welke optie het beste bij jullie past én hoe je het regelt. 

Lenen

Voor- en nadelen
Een lening verstrekken aan je kind voor de eigen woning is financieel bijna altijd aantrekkelijker dan een schenking. Ten minste als je de lening slim inricht en combineert met een schenking. Dat betekent dat ouders en kinderen samen met deze combinatie uiteindelijk meer besparen, dan zij met een (vrijgestelde) schenking voor de eigen woning zouden doen. Met een schenking regel je of dat voordeel uiteindelijk vooral terechtkomt bij de kinderen of bij de ouders. Veel ouders maken dan ook gebruik van deze zogenaamde 'familiebankconstructie'. Hoe immens groot het voordeel van een familiebank kan zijn, wordt duidelijk in het onderstaande voorbeeld.

Voorbeeld: Als je bijvoorbeeld €100.000 uitleent aan je kind tegen 7% rente, kun je besluiten elk jaar €4000 terug te schenken, omdat hij bij de bank (bijvoorbeeld) tegen 3% had kunnen lenen. Je kind betaalt dan €7000 rente, krijgt €4000 terug van zijn ouders en (bij 42% belastingheffing) €2940 van de fiscus. Per saldo betaalt hij dan maar €60 per jaar voor de lening. De ouders hebben nog steeds een goed rendement op het geld van 3%. Een mooie win-winsituatie.

Voor het gemak gaan we in het bovenstaande voorbeeld uit van een aflossingsvrije hypotheek bij de ouders. Dit is een goede optie voor kinderen die al een hypotheek hadden op 1 januari 2013 en die oversluiten naar de ouders, maar is géén optie voor starters. Ook starters hebben voordeel bij de familiebank, maar zij mogen alleen hypotheekrente aftrekken als ze kiezen voor een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.

Het voordeel van de familiebank zit er in de eerste plaats in dat de rente (voor het kind) aftrekbaar is. Dat is het ook bij een lening bij de bank, maar je kunt dit voordeel bij een familiebank nóg beter benutten. Hoe dat precies zit, wordt hieronder verder toegelicht. Voor wie het geld anders op een gewone spaarrekening zou zetten, levert een lening aan de kinderen bovendien een rentevoordeel op: het verschil tussen de hypotheekrente en de spaarrente blijft in de familie.

Voorbeeld rentevoordeel: Een kind betaalt 2,6% rente voor een hypotheek van €100.000. De ouders hebben dat bedrag op een spaarrekening met 1,5% rente. Als de ouders dit spaargeld voortaan aan hun kind lenen (tegen 1,5% rente bijvoorbeeld), bespaart de familie €1100 per jaar. Dat bedrag was anders 'weggelekt' naar de bank.

Veel mensen vinden het ook prettig dat je met de familiebank de bank (gedeeltelijk) buitensluit. Banken zijn momenteel niet zo geliefd, bieden nauwelijks spaarrente en hanteren hogere winstopslagen op hypotheken dan banken in de landen om ons heen. Als de banken omvallen of de economie instort, zit je geld relatief veilig in de woning van je kind. 

Je kunt met een gedeeltelijke lening bij de ouders helaas geen duurder huis kopen dan zónder die hulp. De bank telt de lening bij de ouders namelijk mee bij de berekening van het bedrag dat het kind maximaal kan lenen. Een duurder huis kopen kan wél met een volledige financiering door de ouders of een schenking.

Hoe regel je het?
De keuze voor een familiebank kan een fantastische win-winsituatie opleveren voor zowel de lener als de uitlener, maar dat gaat niet vanzelf. Het is best ingewikkeld en wie een foutje maakt, verkwanselt al snel het recht op hypotheekrenteaftrek of laat onbedoeld duizenden euro's financieel voordeel liggen. Sommige familiebankconstructies leiden zelfs tot familieruzies. Zo kan iets wat aardig bedoeld is, uiteindelijk heel vervelend uitpakken.

Schenken

Voor- en nadelen
Een andere veelgebruikte optie om je kind te helpen met het financieren van een huis is schenken. Je kind hoeft door een schenking minder te lenen bij de bank, zodat hij een duurder huis kan kopen dan zónder de schenking. Wie maximaal €100.000 mag lenen bij de bank op basis van zijn inkomen en €25.000 krijgt van zijn ouders, kan een huis kopen van €125.000, inclusief kosten koper. Bovendien bestaat er een eenmalige vrijstelling schenkbelasting voor schenkingen die gebruikt worden voor de eigen woning. Omdat het bedrag van de schenking al voor overlijden van de ouders naar het kind gaat, is de erfenis straks kleiner. Daarom hoeft er straks bij het overlijden van de ouder(s) minder erfbelasting betaald te worden. Dat levert dus ook een mooi voordeel op voor later.

Als de ouders binnen enkele jaren naar een AWBZ-instelling moeten of overlijden, is vrijgesteld schenken meestal voordeliger dan een familiebank. De besparing bij schenking pak je namelijk ineens (in de vorm van een besparing van erfbelasting bij overlijden van de ouder), terwijl de besparing van een lening heel geleidelijk oploopt. In andere gevallen is een familielening met een hoge rente waarschijnlijk lucratiever dan een vrijgestelde schenking voor de eigen woning. Bij fitte ouders is een combinatie waarschijnlijk het best: eerst lenen en tegen de tijd dat de ouders minder fit worden, de lening in porties ter grootte van de jaarlijkse schenkvrijstelling kwijtschelden. 

Hoe regel je het?
Ouders mogen per kind tussen de 28 en 40 jaar belastingvrij maximaal €52.752 schenken voor de eigen woning. Voorwaarde is dat van dit bedrag minstens €27.430 door het kind wordt gebruikt voor verwerving, verbetering of onderhoud van de eigen woning of aflossing van de eigenwoning- of restschuld.

Zo’n schenking moet je wel kenbaar maken aan de Belastingdienst door middel van een aangifte schenkbelasting.

Schenk je meer dan het vrijgestelde bedrag, dan eist de fiscus minstens 10% van dat bedrag op.

Verhuren

Voor- en nadelen
Zelf een huis of appartement kopen en dat vervolgens aan je kind verhuren is een sterk onderschat alternatief voor de familiebank. Het nadeel is dat de hypotheekrente dan voor niemand aftrekbaar is, maar de voordelen wegen daar soms ruimschoots tegenop. Zeker bij kinderen met een laag inkomen. Zij kunnen weinig of zelfs geen rente aftrekken bij een lening en hebben vaak recht op huurtoeslag bij huur. Dat tikt aan. Alleenstaanden krijgen maximaal €340 huurtoeslag per maand. Dat geldt ook bij huur van je ouders. Als de ouder genoegen neemt met een spaarrente van 1,5% en de rest van de huur terug schenkt aan het kind, kan het kind bij zo'n toeslag soms zelfs gratis wonen (na de gift en de toeslag) of er nog geld op toe krijgen. 

De huurconstructie is ook interessant omdat verhuur voor de ouders een veel hoger rendement oplevert dan sparen. Daar komt de (eventuele) waardestijging van de woning nog bovenop, verminderd met de onderhoudskosten. Bovendien besparen ouders inkomstenbelasting in box 3, want een verhuurd huis is lager belast dan spaargeld. Bij een onzakelijk lage huur aan de kinderen, betaal je rendementsheffing over 62% van de WOZ-waarde.

Hoe je het regelt
Als ouder kun je kiezen voor een lage huurprijs, om je kind te bevoordelen. Bij kinderen die recht hebben op huurtoeslag, is het slim eerst de huurprijs te berekenen waarbij hij of zij de maximale toeslag ontvangt. Als je die huur nog steeds aan de hoge kant vindt, kun je daarnaast elk jaar een bedrag schenken aan je kind. Zo behoudt je kind de maximale huurtoeslag. Let wel op: als je een kind meer dan €5277 bevoordeelt in een jaar door een onzakelijk lage huur en/of losse schenkingen, moet hij of zij over het meerdere wel 10% schenkbelasting betalen. 

Bijkomend voordeel van deze verhuurconstructie is dat hij overzichtelijker is dan een familielening. Er kan niets mis gaan met de renteaftrek en het kind heeft geen extreem stijgende maandlasten.

Nadeel is natuurlijk dat je als ouders dan wel een héél pand moet kunnen financieren. Dat is niet voor iedereen weggelegd. Al helemaal niet voor meerdere kinderen. Dat betekent dat je andere kinderen waarschijnlijk ook op een of andere manier gelijk wilt trekken. 

Deel bericht via:

Doe mee

Samen weten we meer en maken we slimmere keuzes

Kun jij helpen?
Ik heb een aflossingsvrije hypotheek van € 100000,=.Waarde van mijn huis is ca.€ 300000,=.Ik wil een ander huis kopen voor € 230000,= omdat ik niet weet wat er voor mijn oude huis wordt betaald wil ik...
heer J. Frikken,
Stel een vraag
/tests/afbeeldingen/4174484/internetpanelconsumentenbond.jpg Help mee met onze tests

Dankzij ons internetpanel brengen we haarscherp de kwaliteit van producten en diensten in kaart.
Doe ook mee!