! Je browser is verouderd.

Update je browser voor meer veiligheid en snelheid om deze site optimaal te kunnen gebruiken.

Klik hier om te lezen welke browsers geschikt zijn

icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Hypotheek voor zzp'er en flexwerker

Zelfstandigen en flexwerkers komen vaak moeilijker aan een hypotheek dan werknemers in loondienst. Bij een gewone werknemer vormt het huidige loon de basis voor de maximaal mogelijke hypotheek. Voor zelfstandigen en flexwerkers kijken hypotheekverstrekkers vaak tot 3 jaar terug naar je (gemiddelde) inkomsten.
Barbara van der Est

Barbara van der Est , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op: 19 mei 2021

Hypotheek voor zzp'ers

Voor zzp'ers is de gemiddelde nettowinst van de afgelopen 3 kalenderjaren meestal de basis voor de mogelijke hoogte van de hypotheek. Het gemiddelde waarmee de bank rekent, ligt nooit hoger dan de nettowinst in het laatste kalenderjaar. Bij de meeste banken kun je als zelfstandige evenveel lenen als een werknemer in loondienst.

Inkomensverklaring zzp’ers

Een inkomensverklaring kan je als zzp'er helpen om je inkomsten te onderbouwen. Banken onderzoeken vaak niet zelf je jaarcijfers. Je kunt ze laten analyseren door een gespecialiseerd bureau dat een inkomensverklaring afgeeft. Deze heb je nodig als je bijvoorbeeld een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wilt.

De kosten van een inkomensverklaring zijn €225 exclusief btw voor zzp’ers en €405 voor een ondernemer met één bv. Die bedragen kunnen oplopen als je een complexe bedrijfsstructuur hebt.

De inkomensverklaring kun je een beperkte tijd gebruiken voor een hypotheekaanvraag.  De ‘houdbaarheidsdatum’ is vanwege corona verkort van zes naar twee maanden.

Zzp'er en NHG-hypotheek

Vroeger hanteerde het Waarborgfonds als toetsinkomen het gemiddelde jaarinkomen van de afgelopen 3 kalenderjaren. Nu is een hypotheek met NHG al mogelijk als je meer dan 12 maanden zelfstandige bent.

Deze banken verstrekken hypotheken met NHG aan zzp'ers die ‘pas’ 12 maanden als zelfstandige actief zijn: ABN AMRO, Aegon, Allianz, Argenta, ASN, a.s.r., Attens Hypotheken, BLG, De Hypotheker, Florius, Hypotrust, ING, Lloyds Bank, Lot Hypotheken, Nationale-Nederlanden, NIBC Direct, Obvion, Rabobank, RegioBank, Robuust Hypotheken, SNS, Syntrus Achmea, Triodos Bank, Tulp Hypotheken,  Venn Hypotheken, Woonfonds en Woonnu.

Tijdelijk lager inkomen door corona

Veel ondernemers zijn in 2020 geraakt door de gevolgen van de coronacrisis. De inkomensverklaring over 2020 kan daardoor te laag uitpakken voor een hypotheekaanvraag. NHG, de overheid en hypotheekverstrekkers hebben hiervoor een oplossing bedacht. Als ondernemer moet je aantonen dat de omzetdaling komt door de coronacrisis en tijdelijk is. Hypotheekverstrekkers kunnen dan het inkomen baseren op de periode voor en na de crisis.

Hypotheek voor flexwerkers

Flexwerkers werken overwegend als uitzend-, oproep- of invalkracht. Ook werkenden met een één- of meerjarencontract rekenen we tot flexwerkers. Een klein deel van deze groep heeft uitzicht op een vaste baan.

Perspectiefverklaring voor uitzendkrachten

Flexwerkers kunnen een perspectiefverklaring aanvragen, als ze minimaal een jaar in dienst zijn van een uitzendorganisatie. De verklaring geeft een indicatie van je mogelijkheden om in de toekomst geld te verdienen. 

Grote hypotheekverstrekkers vinden zo'n verklaring vaak net zo relevant als een werkgeversverklaring. Je kunt bij Stichting Perspectiefverklaring zien welke uitzendbureaus hieraan meewerken.

Een perspectiefverklaring is onder meer gebaseerd op data-analyse van je opleiding, werkervaring en je cv. Ook staat je toekomstige inzetbaarheid erin. Het uitzendbureau betaalt ervoor. Met een perspectiefverklaring kun je ook een lening mét NHG krijgen. 

Intentieverklaring

Als je in loondienst werkt en geen vast contract hebt, ben je ook flexwerker. Een intentieverklaring kan je dan helpen om je inkomen te onderbouwen. Een werkgever spreekt daarmee zijn intentie uit om je bij ‘gelijkblijvend functioneren’ in dienst te houden, na afloop van je tijdelijke contract. Op die manier kun je aannemelijk maken dat je inkomsten blijven doorlopen.

Arbeidsmarktscan

Krijg je geen intentieverklaring van je werkgever, dan is een arbeidsmarktscan handig. Op de website vind je een programma waarmee je een inschatting krijgt hoe groot je kans is om snel werk te vinden. Je ziet ook hoeveel je gemiddeld genomen kunt verdienen met een volgende baan:

  • Je vult je werkervaring, opleiding, soort contract in en de sector waarin je werkt.
  • Na een paar minuten krijg je een indicatie van je kansen op de arbeidsmarkt.
  • Deze eerste indicatie is gratis. Wil je een arbeidsmarktscanrapport gebruiken voor een hypotheekaanvraag? Dan kun je dat bestellen voor €110.

De kosten van de scan mag je aftrekken van de belasting als je 'm gebruikt bij je hypotheekaanvraag.

Omdat de arbeidsmarktscan kijkt naar je kansen in de toekomst, is hij extra interessant voor mensen die nog maar kort werken. Maar niet alle banken accepteren de scan. Als je huidige inkomen uit een werkgeversverklaring lager blijkt dan uit de arbeidsmarktscan kunnen banken de verklaring aanhouden.

Strengere normen flexwerkers en zzp'ers zonder NHG

De normen voor flexwerkers bij hypotheken zonder NHG zijn vaak nog strenger. De bank berekent 3 inkomens:

  1. Je gemiddelde inkomen over de laatste 3 jaar.
  2. Je inkomen in laatste kalenderjaar.
  3. Je huidige inkomen.

Het laagste van deze 3 inkomens is het uitgangspunt. Afhankelijk van de bank is je toetsinkomen (het inkomen waarmee banken de hoogte van je hypotheek berekenen) 80%, 85%, 90% of 100% van dat inkomen. Dat betekent dus dat een deel van je inkomen niet wordt meegenomen bij de berekening van je maximale hypotheek. Zeker als je jong bent, kun je op basis van 80% van je inkomen vaak niet veel lenen.