icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Eigenwoningforfait: wat is het en hoe bereken je het?

Als je een eigen woning hebt, bouw je daarmee vermogen op. Je profiteert dan meer van je woning dan iemand die huurt. Zo ziet de Belastingdienst dat in ieder geval. Daarom moet je voor het bezit van je woning een bedrag optellen bij je belastbare inkomen. Dit is het eigenwoningforfait.
Barbara van der Est

Barbara van der Est , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op: 26 oktober 2022

Nieuws_rijhuizen

Opbouw eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait (EWF) is een percentage van de WOZ-waarde van je woning. Ieder jaar stelt de gemeente waarin je woont de WOZ-waarde vast.

Aangifte WOZ-waarde van hetzelfde jaar

Doe je aangifte? Gebruik dan in je aangifte altijd de WOZ-beschikking van hetzelfde jaar als waarover je belastingaangifte doet. Stel dat je belastingaangifte doet over 2022 (die je in 2023 indient). Gebruik dan de WOZ-waarde die in de brief staat. Die ontvang je begin 2022, met waardepeildatum 1 januari 2021.

Een andere naam voor eigenwoningforfait is het huurwaardeforfait.

Eigenwoningforfait 2022

De hoogte van het percentage waarmee je je eigenwoningforfait berekent, is afhankelijk van de waarde van je woning. In onderstaande tabel zie je de percentages voor het eigenwoningforfait 2022. Die gelden bij de belastingaangifte over 2022 die je in 2023 indient.

Waarde van de woning is meer dan:

Waarde van de woning is niet meer dan:

 Eigenwoningforfait:
 

 -  €12.500  0%
 €12.500  €25.000

 0,15%

 €25.000  €50.000  0,25%
 €50.000  €75.000  0,35%
 €75.000  €1.130.000  0,45%
 €1.130.000  - €5.085 + 2,35% van de waarde van de woning boven €1.130.000

Rekenvoorbeeld

Stel de WOZ-waarde van je woning is €400.000. Het percentage waarmee je het eigenwoningforfait berekent is dan 0,45%.

  • Berekening eigenwoningforfait: €400.000 x 0,0045 = €1800.
  • Dit bedrag wordt opgeteld bij het inkomen en over dat saldo wordt dan maximaal 49,50% (2022) belasting geheven.
  • Het eigenwoningforfait kost je in dit voorbeeld maximaal €891 belasting.

Heb je in 2022 een belastbaar inkomen onder de €69.398? Dan ben je onder aan de streep een lager bedrag kwijt aan het eigenwoningforfait.

Bekijk op de website van de Belastingdienst het overzicht van de belastingschijven. Hierin vind je het percentage terug waarmee je het eigenwoningforfait moet vermenigvuldigen om de extra belasting door het eigenwoningforfait te berekenen.

Eigenwoningforfait 2023

In 2023 wordt het forfait verlaagd naar 0,35% voor woningen tussen de €75.000 en €1.200.000. Voor woningen boven de €1.200.000 blijft het percentage 2,35%. 

Benieuwd naar je maandlasten?

WIl je weten hoe hoog jouw maandelijkse hypotheeklasten worden bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek? Gebruik dan onze rekentool.

Hoog inkomen? Minder aftrek hypotheekrente 

In 2022 is het maximale belastingtarief waartegen je hypotheekrente mag aftrekken 40%. Vanaf 2023 is het 36,93%.

2022

Dat heeft gevolgen als je belastbaar inkomen in 2022 boven de €69.398 uitkomt. Je betaalt dan 49,5% belasting over de top van je inkomen. Maar je krijgt over belastingjaar 2022 40% terug voor je aftrekpost eigen woning. Het verschil (9,5%) wordt door de Belastingdienst weer bij je belasting opgeteld.

2023

Over het belastbaar inkomen boven de €73.071 betaal je 49,5% belasting. Maar je krijgt maar 36,93% terug van de aftrekposten voor je eigen huis. In 2023 telt de Belastingdienst het verschil (12,57%) weer op bij je inkomen.

Niet het hele jaar dezelfde woning

Verkoop je je eigen woning en koop je in hetzelfde jaar een andere woning? Dan berekent het online aangifteprogramma voor zowel het oude als het nieuwe huis het eigenwoningforfait. Dit gaat over het aantal dagen dat je bent ingeschreven op het adres.

Heb je in de loop van het jaar voor het eerst een huis gekocht? Of ben je gaan huren nadat je je huis hebt verkocht? Dan wordt het eigenwoningforfait alleen berekend over de periode waarin je bij de gemeente bent ingeschreven op dit adres.

Zonder hypotheek lager eigenwoningforfait

Heb je nog maar een kleine eigenwoningschuld? Dan zijn je aftrekbare kosten zoals hypotheekrente soms lager dan het eigenwoningforfait. In dat geval heb je recht op een extra aftrekpost wegens geen of weinig eigenwoningschuld.

Die aftrek is gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor de eigen woning, zoals de rente.

Geen of kleine eigenwoningschuld (Wet Hillen)

Vroeger mocht je de bijtelling van het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten eigen woning volledig tegen elkaar wegstrepen. Dit stond in de Wet Hillen. Daarom betaalde je met een hypotheekvrij huis geen belasting voor het bezit van een eigen huis.

Maar sinds 1 januari 2019 wordt de Wet Hillen in stapjes afgebouwd. Na 30 jaar is deze helemaal verdwenen. Je moet nu een percentage van het eigenwoningforfait bij je bruto jaarinkomen optellen. Bij de aangifte over 2022 is die bijtelling 13 1/3%. In 2023 is dit 16 2/3%.

Voorbeeld wet Hillen 2022

Stel je hebt een woning met een waarde van €400.000, zonder hypotheek. Het eigenwoningforfait is 0,45% in 2022 over €400.000 = €1800.

  • In 2022 is de bijtelling €240 (13,3% van €1800).
  • Je betaalt over de bijtelling je belastingtarief. Bij een tarief van 37,07%, gaat het dus om €89.

Voorbeeld wet Hillen 2023

Stel je hebt een woning met een waarde van €400.000, zonder hypotheek. Het eigenwoningforfait is 0,35% in 2023 over €400.000 = €1400.

  • In 2023 is de bijtelling €234 (16,7% van €1400).
  • Je betaalt over de bijtelling je belastingtarief. Bij een tarief van 36,93%, gaat het dus om €86.

Het percentage van de bijtelling wordt ieder jaar hoger. Totdat de fiscus in 2048 de volledige 100% bij je inkomen optelt.

Schrijf je in voor onze gratis e-mails

Blijf op de hoogte van nieuws, acties en tips. Zo bespaar je geld, voorkom je een miskoop én weet je wat jouw rechten zijn als consument.
In onze privacyverklaring lees je hoe we omgaan met je persoonsgegevens en e-mails voor je personaliseren. Afmelden kan altijd.
Artikelen binnen Starter