! Je browser is verouderd.

Update je browser voor meer veiligheid en snelheid om deze site optimaal te kunnen gebruiken.

Klik hier om te lezen welke browsers geschikt zijn

icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest
Alle artikelen

Artikelen binnen Starter

Eigenwoningforfait: wat is het en hoe bereken je het?

Wie een eigen woning heeft, bouwt daarmee vermogen op en profiteert daarom meer van zijn woning dan iemand die huurt. Zo ziet de Belastingdienst dat in ieder geval. Daarom moet je voor het bezit van je woning een bedrag optellen bij je belastbare inkomen: het eigenwoningforfait.

Nelleke Rookmaaker

Nelleke Rookmaaker , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op:16 december 2020

Nieuws_rijhuizen

Opbouw eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait (EWF) is een percentage van de WOZ-waarde van je woning. Ieder jaar stelt de gemeente waarin je woont de WOZ-waarde vast. Let erop dat je in je aangifte altijd de WOZ-beschikking gebruikt van hetzelfde jaar als waarover je belastingaangifte doet. Bij de belastingaangifte over 2020 (die je in 2021 indient) gebruik je dus de WOZ-waarde die staat in de brief die je begin 2020 hebt ontvangen (met waardepeildatum 1 januari 2019). Een andere naam voor eigenwoningforfait is het huurwaardeforfait.

Berekening eigenwoningforfait

Hoe hoog het percentage is waarmee je je eigenwoningforfait (of huurwaardeforfait) berekent, is afhankelijk van de waarde van je woning. In onderstaande tabel zie je de percentages voor het Eigenwoningforfait 2020. Die zijn van toepassing bij de aangifte die je in 2021 indient.

Waarde van de woning is meer dan:Waarde van de woning is niet meer dan: Eigenwoningforfait:
 
 - €12.500 0%
 €12.500 €25.000 0,25%
 €25.000 €50.000 0,40%
 €50.000 €75.000 0,55%
 €75.000 €1.090.000 0,60%
 €1.090.000 -€6.540 +2,35% van de waarde van de woning boven €1.090.000

Rekenvoorbeeld

Stel de WOZ-waarde van je woning is €325.000. Het percentage waarmee je het eigenwoningforfait berekent is dan 0,60.

  • Berekening eigenwoningforfait: €325.000 x 0,0060 = €1950.
  • Dit bedrag wordt opgeteld bij het inkomen en over dat saldo wordt dan maximaal 49,50% (2020) belasting geheven.
  • Het eigenwoningforfait kost je in dit voorbeeld maximaal €965 belasting.

Wie in 2020 een belastbaar inkomen heeft onder de €68.508, is onder aan de streep een lager bedrag kwijt aan het eigenwoningforfait. Het percentage waarmee je het eigenwoningforfait moet vermenigvuldigen om de extra belasting door het eigenwoningforfait te berekenen, vind je in het overzicht van de belastingschijven die past bij je leeftijd. 

Eigenwoningforfait 2021

De hoogte van het huurwaardeforfait 2021 voor woningen met een WOZ-waarde tussen de €75.000 - €1.110.000 bedraagt 0,5%. Dit tarief geldt dus voor verreweg de meeste woningen. Dit percentage wordt berekend over de waarde die in de WOZ-beschikking van 2020 staat.

Dit percentage en deze waarde gebruik je pas bij de belastingaangifte in 2022. Ga je een nieuwe hypotheek afsluiten en wil je weten hoe hoog jouw maandelijkse hypotheeklasten worden? Gebruik onze rekentool. We houden daarbij rekening met het eigenwoningforfait (huurwaardeforfait) van 2021.

Bereken je maandlasten

Hoog inkomen? Minder aftrek hypotheekrente 

Het maximale belastingtarief waartegen je hypotheekrente mag aftrekken is in 2020 46%. Dit percentage gaat de komende jaren verder omlaag: in 2021 naar 43%, in 2022 naar 40% en vanaf 2023 is het 37,05%. 

Dat heeft gevolgen als je belastbaar inkomen boven de €68.507 uitkomt. Je betaalt dan 49,5% belasting over de top van je inkomen, maar je krijgt 46% terug voor je aftrekpost eigen woning. Het verschil (3,5%) wordt door de Belastingdienst weer bij je inkomen opgeteld.

Niet het hele jaar dezelfde woning

Verkoop je je eigen woning en koop je in hetzelfde jaar een andere woning? Dan berekent het online aangifteprogramma voor zowel het oude als het nieuwe huis het eigenwoningforfait over het aantal dagen dat je bent ingeschreven op dat adres.

Heb je in de loop van het jaar voor het eerst een huis gekocht, of ben je gaan huren nadat je je huis hebt verkocht? Dan wordt het eigenwoningforfait alleen berekend over de periode waarin je bij de gemeente bent ingeschreven op dit adres.

Lager eigenwoningforfait

Als je nog maar een kleine eigenwoningschuld hebt, zijn je aftrekbare kosten (hypotheekrente en periodieke erfpachtbetalingen) soms lager dan het eigenwoningforfait. In dat geval heb je recht op een extra aftrekpost wegens geen of geringe eigenwoningschuld.

Die aftrek is gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor de eigen woning, zoals de rente.

Als je helemaal geen schuld hebt is die aftrekpost  even groot als het eigenwoningforfait. Je kon ze dan jarenlang tegen elkaar wegstrepen. Dit stond in de Wet Hillen. Daarom betaalde je met een hypotheekvrij huis geen belasting voor het bezit van een eigen huis.

Maar sinds 1 januari 2019 wordt die aftrek in stapjes afgebouwd, tot deze na 30 jaar helemaal is verdwenen. Sinds de aangifte over 2019 krijg je hierdoor een bijtelling van een klein percentage van het eigenwoningforfait. Het begon in 2019 met 3 1/3%. Bij de aangifte over 2020 is die bijtelling 6 2/3%.

Om een idee te geven van het effect hiervan in de belastingaanslag over 2020 (die je in het voorjaar 2021 ontvangt): 

  • Je betaalt €75 belasting voor het bezit van een hypotheekvrij huis met een WOZ-waarde van €500.000. Indien je belastingtarief 37,35% is. 
  • Bij een inkomen boven €68.507 en een huis van €500.000 gaat het om €99. Je hoeft dit niet zelf uit te rekenen. Dat gebeurt automatisch in het aangifteprogramma van de Belastingdienst. 

Voorbeeld

Stel je hebt een woning met een waarde van €500.000, zonder hypotheek. Het eigenwoningforfait is in 2020 0,6% over €500.000 = €3000.

  • In 2020 is de bijtelling €200 (6  2/3% van €3000).
  • Je betaalt over de bijtelling je belastingtarief. Bij een tarief van 37,35%, gaat het dus om €75.
  • De bijtelling wordt ieder jaar hoger, totdat de fiscus in 2048 de volledige €3000 bij je inkomen optelt.

Hulp bij financiële vragen

Heb je een algemene financiële vraag over bijvoorbeeld betaal- en spaarrekeningen, verzekeringen, hypotheken en schenken? Met het lidmaatschap Geld & Recht of Volledig & Vertrouwd staan we voor je klaar en helpen je snel op weg.

Speciaal voor leden: de Financiële Helpdesk
Onze experts zijn bereikbaar op 070 - 445 45 45 (ma t/m vrij, 9:00 tot 18:00 uur).

helpdesk

Lees verder

Artikelen binnen Starter

Alle artikelen

Artikelen binnen Starter