Eigenwoningforfait: wat is het en hoe bereken je het?

Opbouw eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait (EWF) is een percentage van de WOZ-waarde van je woning. Ieder jaar stelt de gemeente waarin je woont de WOZ-waarde vast.

Aangifte WOZ-waarde van hetzelfde jaar

Doe je aangifte? Gebruik dan in je aangifte altijd de WOZ-opgave van hetzelfde jaar als waarover je belastingaangifte doet. Stel dat je belastingaangifte doet over 2022 (die je in 2023 indient). Gebruik dan de WOZ-opgave van begin 2022, met waardepeildatum 1 januari 2021.

Een andere naam voor eigenwoningforfait is het huurwaardeforfait.

Eigenwoningforfait 2023

De hoogte van het percentage waarmee je je eigenwoningforfait berekent, is afhankelijk van de waarde van je woning. In onderstaande tabel zie je de percentages voor het eigenwoningforfait 2023. Die gelden bij de belastingaangifte over 2023 die je in 2024 indient.

Rekenvoorbeeld

Stel de WOZ-waarde van je woning is €400.000. Het percentage waarmee je het eigenwoningforfait berekent is dan 0,35%.

• Berekening eigenwoningforfait: €400.000 x 0,0035 = €1400.
• Dit bedrag wordt opgeteld bij het inkomen en over dat saldo wordt dan maximaal 49,50% (2023) belasting geheven.
• Het eigenwoningforfait kost je in dit voorbeeld maximaal €693 belasting.

Heb je in 2023 een belastbaar inkomen onder de €73.032? Dan ben je onder aan de streep een lager bedrag kwijt aan het eigenwoningforfait.

Bekijk op de website van de Belastingdienst het overzicht van de belastingschijven. Hierin vind je het percentage terug waarmee je het eigenwoningforfait moet vermenigvuldigen om de extra belasting door het eigenwoningforfait te berekenen.

Benieuwd naar je maandlasten?

WIl je weten hoe hoog jouw maandelijkse hypotheeklasten worden bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek? Gebruik dan onze rekentool.

Hoog inkomen? Minder aftrek hypotheekrente 

In 2023 is het maximale belastingtarief waartegen je hypotheekrente mag aftrekken 36,93%.

Over het belastbaar inkomen boven de €73.032 betaal je 49,5% belasting. Maar je krijgt maar 36,93% terug van de aftrekposten voor je eigen huis. De Belastingdienst telt het verschil (12,57%) weer op bij je inkomen.

Niet het hele jaar dezelfde woning

Verkoop je je eigen woning en koop je in hetzelfde jaar een andere woning? Dan berekent het online aangifteprogramma voor zowel het oude als het nieuwe huis het eigenwoningforfait. Dit gaat over het aantal dagen dat je bent ingeschreven op het adres.

Heb je in de loop van het jaar voor het eerst een huis gekocht? Of ben je gaan huren nadat je je huis hebt verkocht? Dan wordt het eigenwoningforfait alleen berekend over de periode waarin je bij de gemeente bent ingeschreven op dit adres.

Zonder hypotheek lager eigenwonin gforfait

Heb je nog maar een kleine eigenwoningschuld? Dan zijn je aftrekbare kosten zoals hypotheekrente soms lager dan het eigenwoningforfait. In dat geval heb je recht op een extra aftrekpost wegens geen of weinig eigenwoningschuld.

Die aftrek is gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor de eigen woning, zoals de rente.

Geen of kleine eigenwoningschuld (Wet Hillen)

Vroeger mocht je de bijtelling van het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten eigen woning volledig tegen elkaar wegstrepen. Dit stond in de Wet Hillen. Maar sinds 1 januari 2019 wordt de Wet Hillen in stapjes afgebouwd. Na 30 jaar is deze helemaal verdwenen. Je moet nu een percentage van het eigenwoningforfait bij je bruto jaarinkomen optellen. Bij de aangifte over 2023 is die bijtelling 16 2/3%.

Voorbeeld wet Hillen 2023

Stel je hebt een woning met een waarde van €400.000, zonder hypotheek. Het eigenwoningforfait is 0,35% in 2023 over €400.000 = €1400.

• In 2023 is de bijtelling €234 (16,7% van €1400).
• Je betaalt over de bijtelling je belastingtarief. Bij een tarief van 36,93%, gaat het dus om €86.

Het percentage van de bijtelling wordt ieder jaar hoger. Totdat de fiscus in 2048 de volledige 100% bij je inkomen optelt.