! Je browser is verouderd.

Update je browser voor meer veiligheid en snelheid om deze site optimaal te kunnen gebruiken.

Klik hier om te lezen welke browsers geschikt zijn

icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest
Alle artikelen

Artikelen binnen Starter

Eigenwoningforfait: wat is het en hoe bereken je het?

Wie een eigen woning heeft, bouwt daarmee vermogen op en profiteert daarom meer van zijn woning dan iemand die huurt. Zo ziet de Belastingdienst dat in ieder geval. Daarom moet je voor het bezit van je woning een bedrag optellen bij je belastbare inkomen: het eigenwoningforfait.

Nelleke Rookmaaker

Nelleke Rookmaaker , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op:22 april 2020

Nieuws_rijhuizen

Opbouw eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait (EWF) is een percentage van de WOZ-waarde van je woning. Ieder jaar stelt de gemeente waarin je woont de WOZ-waarde vast. Let erop dat je in je aangifte altijd de WOZ-beschikking gebruikt van hetzelfde jaar als waarover je belastingaangifte doet. Bij de belastingaangifte over 2019 (die je in 2020 indient) gebruik je dus de WOZ-waarde die je begin 2019 hebt ontvangen (met waardepeildatum 1 januari 2018).

Berekening eigenwoningforfait

Hoe hoog het percentage is waarmee je je eigenwoningforfait berekent, is afhankelijk van de waarde van je woning. In onderstaande tabel zie je de percentages voor het Eigenwoningforfait 2020.

Waarde van de woning is meer dan:Waarde van de woning is niet meer dan: Eigenwoningforfait:
 
 - €12.500 0%
 €12.500 €25.000 0,25%
 €25.000 €50.000 0,40%
 €50.000 €75.000 0,55%
 €75.000 €1.090.000 0,60%
 €1.090.000 -€6.540 +2,35% van de waarde van de woning boven €1.090.000

Rekenvoorbeeld

Stel de WOZ-waarde van je woning is €325.000. Het percentage waarmee je het eigenwoningforfait berekent is: 0,60.

  • Berekening eigenwoningforfait: €325.000 x 0,0060 = €1950.
  • Dit bedrag wordt opgeteld bij het inkomen en over dat saldo wordt dan maximaal 49,50% (2020) belasting geheven.
  • Het eigenwoningforfait kost je in dit voorbeeld maximaal €965 belasting.

Wie in 2020 een belastbaar inkomen heeft onder de €68.508, is onder aan de streep een lager bedrag kwijt aan het eigenwoningforfait. Het percentage waarmee je het eigenwoningforfait moet vermenigvuldigen om extra heffing door het eigenwoningforfait te berekenen, vind je in het overzicht van de belastingschijven 2019 die past bij je leeftijd. Voor de volledigheid het overzicht van de belastingschijven in 2020.

In de belastingaangifte wordt dit allemaal automatisch voor je uitgerekend als je de vragen correct beantwoord. Tegenover het eigenwoningforfait staan natuurlijk de kosten voor hypotheekrente, die je van je inkomen kunt aftrekken.

Hoog inkomen? Minder aftrek hypotheekrente 

Het maximale belastingtarief waartegen je hypotheekrente mag aftrekken is in 2020 46%. Dit percentage gaat de komende jaren verder omlaag: in 2021 naar 43%, in 2022 naar 40% en vanaf 2023 is het 37,05%. 

Dat heeft gevolgen als je belastbaar inkomen boven de €68.507 uitkomt. Je betaalt dan 49,5% belasting over de top van je inkomen, maar je krijgt 46% terug voor je aftrekpost eigen woning. Het verschil (3,5%) wordt door de Belastingdienst weer bij je inkomen opgeteld.

Niet het hele jaar dezelfde woning

Verkoop je je eigen woning en koop je in hetzelfde jaar een andere woning? Dan berekent het online aangifteprogramma voor zowel het oude als het nieuwe huis het eigenwoningforfait over het aantal dagen dat je bent ingeschreven op dat adres.

Heb je in de loop van het jaar voor het eerst een huis gekocht, of ben je gaan huren nadat je je huis hebt verkocht? Dan wordt het eigenwoningforfait alleen berekend over de periode waarin je bij de gemeente bent ingeschreven op dit adres.

Niet altijd eigenwoningforfait

Als je nog maar een kleine eigenwoningschuld hebt, zijn je aftrekbare kosten (hypotheekrente en periodieke erfpachtbetalingen) soms lager dan het eigenwoningforfait. In dat geval heb je recht op een extra aftrekpost wegens geen of geringe eigenwoningschuld. Die aftrek is meestal gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor de eigen woning, zoals de rente. Dit verandert voor het belastingjaar 2020.

Als je helemaal geen schuld hebt is die aftrekpost  even groot als het eigenwoningforfait. Je kunt ze dan tegen elkaar wegstrepen. Dit stond in de Wet Hillen. Vanaf 1 januari 2019 verdwijnt die aftrek in stapjes, in 30 jaar.

Vanaf 2019 krijg je hierdoor een kleine bijtelling (‘aflosboete') van 3 1/3% over het eigenwoningforfait. In 2020 is die bijtelling 6 2/3%. Je hoeft dit niet zelf uit te rekenen. Dat gebeurt automatisch in het aangifteprogramma van de Belastingdienst. 

Voorbeeld

Stel je hebt een woning met een waarde van €300.000, zonder hypotheek. Het eigenwoningforfait is in 2020 0,6% over €300.000 = €1.800. 

  • Tot 2018 rekende de fiscus hier geen belasting over. 
  • In 2019 is de bijtelling €60 (3 1/3% van €1.800) 
  • In 2020 €120 (6  2/3% van €1.800). 
  • De bijtelling wordt ieder jaar hoger, totdat de fiscus in 2048 de volledige €1.800 bij je inkomen optelt. 

Lees ook:

Artikelen binnen Starter

Alle artikelen

Artikelen binnen Starter