Eigenwoningforfait: wat is het en hoe bereken je het?

Wat is eigenwoningforfait?

Het eigenwoningforfait (EWF) is een percentage van de WOZ-waarde van je woning. Heeft je huis een WOZ-waarde tot €1.330.000 (2025) dan gaat het om 0,35% (2025). Dat bedrag moet je als huiseigenaar bij je inkomsten optellen. Je inkomen wordt hierdoor hoger. Je betaalt alleen eigenwoningforfait voor de woning waarin je woont. Niet voor een tweede woning. 

De betaalde hypotheekrente mag je vaak van je inkomen aftrekken. Als de bijtelling van het eigenwoningforfait kleiner is dan de aftrek van de rente, dan heb je belastingvoordeel. Als je geen of een kleine hypotheek hebt, dan krijg je een correctie op het bedrag. Je betaalt dan minder eigenwoningforfait. Bekijk hieronder de verschillende rekenvoorbeelden.   

Aangifte WOZ-waarde van hetzelfde jaar

Doe je belastingaangifte en wil je weten hoe hoog je eigenwoningforfait is? Gebruik dan altijd de waarde uit de WOZ-beschikking van hetzelfde jaar als waarover je aangifte doet. Stel dat je belastingaangifte doet over 2024 (die je in 2025 indient). Gebruik dan de WOZ-beschikking van begin 2024 met waardepeildatum 1 januari 2023.

Eigenwoningforfait 2024 en 2025

2024

De hoogte van het percentage waarmee je je eigenwoningforfait berekent, is afhankelijk van de waarde van je woning. In onderstaande tabel zie je de percentages voor het eigenwoningforfait 2024. Die gelden bij de belastingaangifte over 2024 die je in 2025 indient.

2025

De percentages 2025 gelden bij de belastingaangifte over 2025 die je in 2026 indient. 

• Je betaalt 0,35% als de waarde van je woning ligt tussen de €75.000 en €1.330.000.
• Ligt de waarde hoger? Dan betaal je €4655 + 2,35% van de waarde van de woning boven €1.330.000. 

Bezwaar villataks

Uit de tabel blijkt dat het eigenwoningforfait voor woningen met een waarde van meer dan €1.310.000 een stuk hoger ligt. Deze belasting wordt ook wel villataks genoemd.

Er zijn belastingplichtigen die bezwaar maken tegen deze villataks omdat ze het hoge percentage niet eerlijk vinden. De Belastingdienst zal dit bezwaar afkeuren. De kans is groot dat een belastingplichtige deze vraag uiteindelijk voorlegt aan een rechter. De rechter beslist dan of de villataks eerlijk is. 

Mocht de rechter vinden dat de belasting inderdaad oneerlijk is, dan geldt de uitspraak alleen voor belastingplichtigen die bezwaar maakten tegen hun aanslag. Je kunt alleen bezwaar maken tegen een definitieve belastingaanslag, binnen 6 weken na de datum op de aanslag.

Rekenvoorbeeld eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek

Een voorbeeld voor de belastingaangifte over 2024. De WOZ-waarde van het huis van Tom (40 jaar) is €400.000. Het percentage waarmee je het eigenwoningforfait berekent is dan 0,35%. Zijn inkomen in box 1 is €50.000. Hij heeft een hypotheek van €200.000 met een rente van 4%. 

Eigenwoningforfait:

• 0,35% van €400.000 = €1400 (0,0035 x €400.000)
• Dit ziet de Belastingdienst als inkomen. Hierover betaalt Tom 36,97% belasting.
• 36,97% van €1400 = €517 (0,3697 x €1400) 
• Door het eigenwoningforfait betaalt Tom €517 extra belasting.

Hypotheekrente-aftrek

• 4% rente over hypotheek €200.000 = €8000 rente (0,04 x €200.000)
• Dit ziet de Belastingdienst als aftrekpost. Hierover hoeft Tom geen 36,97% belasting te betalen. 
• 36,97% van €8000 = €2958 (0,3697 x €8000)
• Door de renteaftrek bespaart Tom €2958 belasting. 

Totaal belastingvoordeel

• Extra belasting door eigenwoningforfait €517
• Minder belasting door hypotheekrente-aftrek €2958
• Tom heeft per saldo een belastingbeparing van €2958 min €517 = €2441. 

Bekijk op de website van de Belastingdienst het overzicht van de belastingschijven. Hierin vind je het percentage terug waarmee je het eigenwoningforfait vermenigvuldigt om de extra belasting door het eigenwoningforfait te berekenen.

Rekenvoorbeeld eigenwoningforfait en geen hypotheek 

Heb je geen of nog maar een kleine hypotheek? Dan is de bijtelling van het eigenwoningforfait groter dan het bedrag aan aftrekbare hypotheekrente. In dat geval heb je recht op een extra aftrekpost. Deze regeling heet de 'Wet Hillen'. 

Afbouw bij geen of kleine eigenwoningschuld (Wet Hillen)

Sinds 2019 wordt de extra aftrekpost ieder jaar een beetje minder. Na 30 jaar is deze helemaal verdwenen. Hierdoor betaal je ieder jaar over een groter deel van het eigenwoningforfait belasting. Totdat je in 2048 de volledige 100% bijtelt. Bij de aangifte over 2024 is de aftrekpost 80%. Voor 2025 is dat verlaagd naar 76,67%. 

Rekenvoorbeeld eigenwoningforfait geen hypotheek

Een voorbeeld voor de belastingaangifte over 2024. Tom heeft een woning met een waarde van €400.000. Hij heeft geen hypotheek. 

• Het eigenwoningforfait is 0,35% van €400.000 = €1400 (0,0035 x€400.000).
• In 2024 heeft Tom een aftrekpost van 80% van het eigenwoningforfait.
• 80% van €1400 = €1120 (0,8 x €1400)
• De bijtelling van het eigenwoningforfait is daarom €280 (€1400 - €1120)
• Dit ziet de Belastingdienst als inkomen. Hierover betaalt Tom 36,97% belasting.
• 36,97% van €280 = €104 (0,3697 x €280)  
• Door de Wet Hillen betaalt Tom €104 belasting over zijn eigenwoningforfait. 

Hoog inkomen? Minder aftrek hypotheekrente 

Is je belastbaar inkomen in 2024 hoger dan €75.518? Of €76.817 in 2025? Dan betaal je over het deel boven deze grens 49,5% belasting. Over de bijtelling van het eigenwoningforfait betaal je dan ook 49,5% belasting. Het maximale belastingtarief waartegen je over 2024 hypotheekrente mag aftrekken is 36,97%. Je krijgt dus maar 36,97% terug van de aftrekposten voor je eigen huis. De Belastingdienst telt het verschil (12,53%) weer op bij je inkomen.

Voor 2025 is het maximale belastingtarief waartegen je hypotheekrente mag aftrekken 37,48%. Iets hoger dan voor 2024. De Belastingdienst telt het verschil (12,02%) weer op bij je inkomen.

Niet het hele jaar dezelfde woning

Verkoop je je eigen woning en koop je in hetzelfde jaar een andere woning? Dan berekent het online aangifteprogramma voor zowel het oude als het nieuwe huis het eigenwoningforfait. Dit gaat over het aantal dagen dat je bent ingeschreven op het adres.

Heb je in de loop van het jaar voor het eerst een huis gekocht? Of ben je gaan huren nadat je je huis hebt verkocht? Dan wordt het eigenwoningforfait alleen berekend over de periode waarin je bij de gemeente bent ingeschreven op dit adres.