icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Eigenwoningforfait: wat is het en hoe bereken je het?

Als je een eigen woning hebt, bouw je daarmee vermogen op. Je profiteert dan meer van je woning dan iemand die huurt. Zo ziet de Belastingdienst dat in ieder geval. Daarom moet je voor het bezit van je woning een bedrag optellen bij je belastbare inkomen. Dit is het eigenwoningforfait.
Barbara van der Est

Barbara van der Est , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op: 24 december 2021

Nieuws_rijhuizen

Opbouw eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait (EWF) is een percentage van de WOZ-waarde van je woning. Ieder jaar stelt de gemeente waarin je woont de WOZ-waarde vast.

WOZ-waarde van hetzelfde jaar

Let erop dat je in je aangifte altijd de WOZ-beschikking gebruikt van hetzelfde jaar als waarover je belastingaangifte doet. Bij de belastingaangifte over 2021 (die je in 2022 indient) gebruik je dus de WOZ-waarde die staat in de brief die je begin 2021 hebt ontvangen met waardepeildatum 1 januari 2020.

Een andere naam voor eigenwoningforfait is het huurwaardeforfait.

Eigenwoningforfait voor aangifte 2021

Hoe hoog het percentage is waarmee je je eigenwoningforfait (huurwaardeforfait) berekent, is afhankelijk van de waarde van je woning. In onderstaande tabel zie je de percentages voor het eigenwoningforfait 2021. Die zijn van toepassing bij de belastingaangifte over 2021 die je in 2022 indient.

Waarde van de woning is meer dan:

Waarde van de woning is niet meer dan:

 Eigenwoningforfait:

 -  €12.500  0%
 €12.500  €25.000  0,20%
 €25.000  €50.000  0,30%
 €50.000  €75.000  0,40%
 €75.000  €1.110.000  0,50%
 €1.110.000  - €5.550 + 2,35% van de waarde van de woning boven €1.110.000

Rekenvoorbeeld

Stel de WOZ-waarde van je woning is €325.000. Het percentage waarmee je het eigenwoningforfait berekent is dan 0,50%.

  • Berekening eigenwoningforfait: €325.000 x 0,0050 = €1625.
  • Dit bedrag wordt opgeteld bij het inkomen en over dat saldo wordt dan maximaal 49,50% (2021) belasting geheven.
  • Het eigenwoningforfait kost je in dit voorbeeld maximaal €804 belasting.

Als je in 2021 een belastbaar inkomen had onder de €68.508, ben je onder aan de streep een lager bedrag kwijt aan het eigenwoningforfait.

Het percentage waarmee je het eigenwoningforfait moet vermenigvuldigen om de extra belasting door het eigenwoningforfait te berekenen, vind je in het overzicht van de belastingschijven

Eigenwoningforfait 2022

De hoogte van het eigenwoningforfait 2022 voor woningen met een WOZ-waarde tussen de €75.000 en €1.130.000 bedraagt 0,45%. Dit tarief geldt dus voor de meeste woningen. Dit percentage wordt berekend over de waarde die in de WOZ-beschikking van 2021 staat. Dit percentage en deze waarde gebruik je pas bij de belastingaangifte in 2023 over belastingjaar 2022.

Gebruik onze rekentool als je een nieuwe hypotheek gaat afsluiten en wilt weten hoe hoog jouw maandelijkse hypotheeklasten worden. We houden daarbij rekening met het eigenwoningforfait van 2022.

Bereken je maandlasten

Hoog inkomen? Minder aftrek hypotheekrente 

Het maximale belastingtarief waartegen je hypotheekrente mag aftrekken was 43% in 2021. Dit percentage gaat de komende jaren verder omlaag. In 2022 is het 40% en vanaf 2023 is het 37%. 

Dat heeft gevolgen als je belastbaar inkomen in 2022 boven de €69.398 uitkomt. Je betaalt dan 49,5% belasting over de top van je inkomen. Maar je krijgt over belastingjaar 2022 40% terug voor je aftrekpost eigen woning. Het verschil (9,5%) wordt door de Belastingdienst weer bij je belasting opgeteld.

Niet het hele jaar dezelfde woning

Verkoop je je eigen woning en koop je in hetzelfde jaar een andere woning? Dan berekent het online aangifteprogramma voor zowel het oude als het nieuwe huis het eigenwoningforfait. Dit gaat over het aantal dagen dat je bent ingeschreven op het adres.

Heb je in de loop van het jaar voor het eerst een huis gekocht? Of ben je gaan huren nadat je je huis hebt verkocht? Dan wordt het eigenwoningforfait alleen berekend over de periode waarin je bij de gemeente bent ingeschreven op dit adres.

Zonder hypotheek lager eigenwoningforfait

Als je nog maar een kleine eigenwoningschuld hebt zijn je aftrekbare kosten, zoals hypotheekrente en periodieke erfpachtbetalingen, soms lager dan het eigenwoningforfait. In dat geval heb je recht op een extra aftrekpost wegens geen of weinig eigenwoningschuld.

Die aftrek is gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor de eigen woning, zoals de rente.

Wet Hillen

Als je helemaal geen schuld hebt is die aftrekpost even groot als het eigenwoningforfait. Je kon ze dan jarenlang tegen elkaar wegstrepen. Dit stond in de Wet Hillen. Daarom betaalde je met een hypotheekvrij huis geen belasting voor het bezit van een eigen huis.

Maar sinds 1 januari 2019 wordt de Wet Hillen in stapjes afgebouwd. Na 30 jaar is deze helemaal verdwenen. Je moet nu een percentage van het eigenwoningforfait bij je bruto jaarinkomen optellen. Bij de aangifte over 2021 is die bijtelling 10%. Voor de aangifte over 2022 wordt het 13 1/3%. 

Om een idee te geven van het effect hiervan in de belastingaanslag over 2021, die je in het voorjaar 2022 ontvangt: 

  • Je betaalt €93 belasting voor het bezit van een hypotheekvrij huis met een WOZ-waarde van €500.000 als je belastingtarief 37,10% is. 
  • Bij een inkomen boven €68.508 en een huis van €500.000 gaat het om €124. Je hoeft dit niet zelf uit te rekenen. Dat gebeurt automatisch in het aangifteprogramma van de Belastingdienst. 

Voorbeeld

Stel je hebt een woning met een waarde van €500.000, zonder hypotheek. Het eigenwoningforfait is 0,5% in 2021 over €500.000 = €2.500.

  • In 2021 is de bijtelling €250 (10% van €2.500).
  • Je betaalt over de bijtelling je belastingtarief. Bij een tarief van 37,10%, gaat het dus om €93.
  • De bijtelling wordt ieder jaar hoger. Totdat de fiscus in 2048 de volledige €2500 bij je inkomen optelt.

Vond je dit artikel interessant?

Blijf per e-mail op de hoogte van nieuws, acties en tips. Zo bespaar je geld, voorkom je een miskoop én weet je wat jouw rechten zijn als consument.
We gaan zorgvuldig om met je gegevens. Ben je ingelogd op onze website en heb je de personalisatie cookies geaccepteerd? Dan combineren we je klikgedrag met je persoonlijke gegevens. Zo ontvang je e-mails die zijn afgestemd op jouw interesses. Afmelden kan altijd. Lees ook onze privacyverklaring.
Artikelen binnen Starter