icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Je browser is verouderd.

Update je browser voor meer veiligheid, snelheid en om deze site optimaal te kunnen gebruiken.

Klik hier om te lezen welke browsers geschikt zijn

Consumentenbond.nl

Inloggen

Vul een geldig e-mailadres in

Vul een wachtwoord in

Checklist belastingaangifte voor huizenbezitters

In de aangifte inkomstenbelasting kun je kosten voor je koopwoning aftrekken. Met deze checklist ben je goed voorbereid en weet je hoe je geld terug moet vragen. En ook waar je verder aan moet denken bij de belastingaangifte als je een eigen huis hebt. 

Asha Stuivenwold , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op:14 januari 2020

belastingaangifte-maart

Al jaren een eigen woning

Heb je al jaren dezelfde eigen woning en heb je in 2019 geen geld geleend voor verbetering of onderhoud van de woning? Ga dan direct door naar punt 5: Aftrekbare kosten van een lening

Huis verkocht in 2019

Heb je in 2019 een huis verkocht en heb je nog geen nieuwe koopwoning? Dan moet je vragen invullen om de eigenwoningreserve (overwaarde) te bepalen. De uitkomst van die berekening heeft voor dit jaar nog geen gevolgen. Maar als je binnen 3 jaar een andere eigen woning koopt, kan dit bedrag je renteaftrek vanaf dan beperken. Dit komt door de bijleenregeling.

Vergeet niet de eventuele kosten van doorhaling van de hypotheek op te geven als aftrekbare kosten.

Let op

Als je na verkoop in 2019, uiterlijk op 31 december 2019 weer een nieuw huis koopt, mag je daarvoor weer een aflossingsvrije hypotheek of bankspaarhypotheek afsluiten. Zonder dat je het recht op renteaftrek verliest. Tenminste voor zover je al een aflossingsvrije of (bank)spaarhypotheek had met renteaftrek. Als je voor je oude huis (op 31 december 2012) een (bank)spaarhypotheek had, kun je je bestaande kapitaalverzekering of geblokkeerde spaarrekening ook weer koppelen aan de woning. Dat is dan ook een aanrader. Als je een duurder huis koopt, en de hypotheek daarom moet verhogen, is de rente op het meerdere alleen aftrekbaar als je het verhoogde deel van de lening annuïtair of lineair aflost.

Als je na verkoop in 2019 pas in 2021 of later weer een nieuw huis koopt, gelden ook de 'nieuwe' aflossingsregels. De rente op de hele lening is alleen aftrekbaar als je de lening in maximaal 360 maanden minstens annuïtair aflost. Een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek is dan niet meer mogelijk, ook niet met de al bestaande spaarrekening of kapitaalverzekering.

Tip

Wil je je huidige hypotheekvorm (bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek of een bankspaarhypotheek behouden? En verkoop je het huis het liefsft voordat je een nieuw huis koopt? Dan is het een aanrader je oude huis aan het begin van het jaar te leveren aan de koper. Je hebt dan langer de tijd om een nieuwe woning te zoeken zónder dat je je recht op de oude hypotheekvorm verliest. Je hebt namelijk nog tot het einde van het volgende jaar.

Bij levering in januari heb je bijna 24 maanden en bij levering in december nog geen 13. Bijkomend voordeel: de overwaarde van je huis wordt elk jaar op 1 januari belast (in box 3). Het is dus zonde om net voor de jaarwisseling zo'n overwaarde te realiseren.

Huis gekocht in 2019

Heb je in 2019 een nieuw huis gekocht, dan mag je de rente en kosten van de geldlening aftrekken.

Tijdelijk 2 huizen in verband met aan- of verkoop

Als je je oude woning nog niet verkocht had voordat je in 2019 een nieuw huis kocht, had (of heb) je tijdelijk 2 eigen woningen. De rente op de lening voor beide woningen is dan gedurende iets meer dan 3 jaar aftrekbaar. Tenminste als 1 ervan leeg staat en bestemd is voor de verkoop of omdat het in aanbouw is of nog verbouwd wordt. Op de lening voor het nieuwe huis hoef je in eerste instantie nog niet af te lossen.

Als de oude woning op 1 januari 2023 nog steeds niet is verkocht, is de rente niet meer aftrekbaar. De woning en de lening gaan vanaf dan naar box 3. Lees over de nieuwe regels voor de vermogensbelasting die dan waarschijnlijk van toepassing zijn.

Pas zodra de oude woning wordt verkocht, moet de bijleenregeling worden toegepast, waardoor een deel van de rente mogelijk niet meer aftrekbaar is. Vanaf dit moment moet je mogelijk ook over (een deel van) de lening gaan aflossen.

Huis verbouwd of verbouwplannen

Heb je je huis in 2019 verbouwd en heb je daarvoor een lening afgesloten? Dan mag je de rente daarover alléén aftrekken als je de lening minstens annuïtair in maximaal 30 jaar aflost. Controleer als je de afgelopen 3 jaar een huis hebt verkocht ook de bijleenregeling, want die leidt er soms zelfs toe dat je helemaal niets mag aftrekken. 

Als je geld moet lenen voor een verbouwing is een persoonlijke lening vaak een betere keus dan een hypotheek. De rente van die lening is ook aftrekbaar, zolang je annuïtair aflost. Bij een hypotheek betaal je advies- en bemiddelingskosten voor het afsluiten en bij een persoonlijke lening niet. 

Aftrekbare kosten van een lening

Heb je in 2019 een lening afgesloten voor de koop van je nieuwe huis, dan kun je in het jaar na de koop heel wat geld terugverwachten. In je aangifte inkomstenbelasting over het verkoopjaar 2019 zijn namelijk veel eenmalig aftrekbare kosten die je hebt gemaakt om de financiering rond te krijgen.

Lees meer over de kosten van je nieuwe huis.

Rente niet aftrekbaar, dan kosten ook niet aftrekbaar

Als de rente niet aftrekbaar is, zijn de kosten van de geldlening ook niet aftrekbaar. Is de rente maar voor een deel aftrekbaar (bijvoorbeeld door de bijleenregeling), dan zijn de kosten ook maar voor hetzelfde deel aftrekbaar.

Vul de erfpacht in

Periodieke erfpachtcanons die je betaalt omdat je huis op erfpachtgrond staat, mag je aftrekken. Vergeet deze post niet. Een afkoopsom is niet aftrekbaar. Maar leen je geld voor de afkoop van de erfpacht, dan is de rente op de lening daarvoor weer wel aftrekbaar.

Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld

Zijn de aftrekbare kosten van de eigen woning (rente plus periodieke erfpachtbetalingen) lager zijn dan het eigenwoningforfait 2019? Dan betaal je over dat verschil een klein beetje belasting. Dit is voor het eerst gewijzigd in de aangifte over 2019. 

Dit komt door de afbouw van de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. De aftrek bedraagt in 2019 nog 96,67% en wordt in 30 jaar helemaal afgebouwd tot 0%. Dat betekent dat je over 2019 over 3,33% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten belasting betaalt.

In de aangifte over 2018 had je bij geen of geringe eigenwoningschuld nog volledig recht op een extra aftrekpost. Je betaalde door deze regeling per saldo geen belasting over je huis. Maar dat is nu veranderd. 

Eigenwoningschuld in box 3

Is door een aftrekbeperking niet de hele rente van de eigenwoningschuld aftrekbaar? Vergeet dan niet om het niet-aftrekbare deel van de schuld in box 3 op te nemen. Dat deel van de lening mag je niet opnemen bij de eigenwoningregeling. En de rente die je over die lening betaalt evenmin. Deze schuld in box 3 vermindert wel het bedrag aan vermogensrendementsheffing dat je moet betalen.

In de online aangifte geef je aftrekbare en niet aftrekbare schulden in dezelfde rubriek aan. Namelijk in de rubriek ‘hypotheken en andere schulden’. Aan de hand van de antwoorden die je geeft op de daar gestelde vragen, deelt de Belastingdienst de schuld zelf in als wel of niet aftrekbaar. Het niet aftrekbare deel van de lening vermindert dan ook automatisch het belaste vermogen. Maar doe je aangifte voor iemand die is overleden, dan moet dat op papier. Dan wordt dit nog wel eens vergeten.

Meerdere huizen?

Heb je nog een vakantiehuisje? Of heb je een huis dat je verhuurt? Deze huizen en de bijbehorende schuld komen terecht in box 3. Dat gebeurt bij een digitale aangifte achter de schermen automatisch, nadat je deze woning in de online aangifte in dezelfde rubriek invult als de eigen woning. De betaalde rente hoef je niet op te geven, want die is niet aftrekbaar.

Voor deze woningen moet je de WOZ-waarde per 1 januari van het voorgaande jaar aangeven. Dit is overigens ook zo voor je eigen woning. In de aangifte die je in 2020 indient en die gaat over het jaar 2019, neem je dus de waarde op per 1 januari 2018. Die staat in de WOZ-beschikking die je begin 2019 van de gemeente kreeg. Is je woning permanent verhuurd, dan mag je de waarde nog wel verminderen met de leegwaarderatio. Dat gebeurt vanzelf als je alle vragen in de online aangifte juist beantwoordt.

Als je meerdere woningen hebt, kan er altijd maar maximaal 1 onder de eigenwoningregeling vallen. Dat betekent dat je maar voor maximaal 1 huis recht hebt op renteaftrek: namelijk het huis waarin je woont (middelpunt van je leven). Uitzonderingen gelden als je in verband met verhuissituaties of een echtscheiding meer dan 1 woning hebt. Maar als je maar 1 woning hebt, valt die niet automatisch in box 1. Het huis valt dan alleen in box 1 als je (mede)eigenaar bent en er daadwerkelijk woont (of er grof gezegd de afgelopen 3 jaar gewoond hebt of er de komende 3 jaar gaat wonen). Anders is de rente niet aftrekbaar en valt de woning in box 3.

Net gescheiden

Bij een scheiding denk je meestal niet als eerste aan de fiscale regels voor de eigen woning. Dat is begrijpelijk, maar een fiscaal onhandige beslissing kan wel ten koste gaan van renteaftrek. Check dus zo snel mogelijk de regels rondom scheiden en hypotheek. In het algemeen geldt dat het verstandig is te zorgen dat het huis verkocht is (of leeg te koop staat) binnen 24 maanden na het moment dat een van de twee (ex)partners het huis verlaat. Lees meer over het onderwerp gescheiden en je belastingaangifte.

Woning in het buitenland

Heb je een vakantiewoning in het buitenland, dan moet je de waarde daarvan aangeven in box 3. Het gaat bij de aangifte over 2019 om de waarde per 1 januari 2018. Ook de schuld daarvoor hoort thuis in box 3. Dat betekent geen aftrek van rente. Je hebt dan wel recht op een vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting voor de waarde min de schuld. Daarover kun je een vraag vinden in de online aangifte bij vrijstellingen en verminderingen. Vergeet deze niet in te vullen.

Hypotheek overgesloten

Als je in 2019 je hypotheek hebt overgesloten naar een andere geldverstrekker of een lagere dagrente bij je eigen bank, dan zijn de volgende kostenposten aftrekbaar in je aangifte:

  • Taxatiekosten voor het krijgen van de hypotheek
  • Notariskosten voor de hypotheek
  • Bemiddelingskosten voor het krijgen van de hypotheek
  • De kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), waaronder de kosten van het bouwkundig rapport als je dat nodig hebt gehad voor het verkrijgen van de NHG
  • Royementskosten hypotheekakte
  • Boeterente in verband met vervroegd aflossen

Let op, is bijvoorbeeld maar 75% van de rente fiscaal aftrekbaar (door de bijleenregeling), dan zijn die kosten ook maar voor 75% fiscaal aftrekbaar.

Ook taxatie- en advieskosten die je maakt voor het krijgen van een lagere risico-opslag op je hypotheek zijn eenmalig aftrekbaar in je aangifte inkomstenbelasting. 

Let op

  1. Financier je genoemde kostenposten mee in de nieuwe hypotheek, dan is de rente over die kosten niet fiscaal aftrekbaar. Dit deel van de schuld valt in box 3. Wel vermindert de schuld het vermogen waarover je vermogensrendementsheffing betaalt. Hetzelfde geldt als je de hypotheek verhoogt om de kosten te voldoen.
     
  2. Bij rentemiddelen wordt de boeterente verwerkt in een rente-opslag op de rente voor de nieuwe rentevaste periode. Als de oorspronkelijke rente fiscaal aftrekbaar was, dan geldt dat ook voor de nieuwe rente. Eventuele administratie- en bemiddelingskosten zijn ook fiscaal aftrekbaar. Het is overigens niet verstandig om deze kosten mee te financieren. Doe je dat toch, dan zijn de daarmee samenhangende kosten fiscaal aftrekbaar. De rente over deze kosten echter niet.

Extra aflossen

Als de rente over de hypotheek volledig fiscaal aftrekbaar is, dan zijn de boete vanwege vervroegde aflossing en eventuele administratie- en bemiddelingskosten ook fiscaal aftrekbaar. Is er bijvoorbeeld maar 75% van de rente fiscaal aftrekbaar (bijleenregeling), dan zijn genoemde kosten ook maar voor 75% fiscaal aftrekbaar.

Voorlopige aanslag aanpassen

Is er het afgelopen jaar iets veranderd aan jouw hypotheek en te betalen rente? Of wijzigt je hypotheek in de loop van het jaar? Pas dit dan aan in jouw voorlopige aanslag. Een voorlopige aanslag over 2020 is meestal gebaseerd op de gegevens van 2018. Door de gegevens te corrigeren, kom je bij de aangifte inkomstenbelasting over 2020 niet voor verrassingen te staan, doordat je opeens veel geld moet betalen. Je kunt wijzigingen doorgeven in Mijn Belastingdienst.

Haal voordeel uit je belastingaangifte

Ben je goed voorbereid op de belastingaangifte? Met de gratis e-mailreeks van de Belastingcoach ontvang je het hele jaar door informatie over wijzigingen in het belastingstelsel. En daarnaast een stappenplan voor je aangifte en een heleboel praktische tips.

 

Meld je gratis aan

Mediapool Belasting E-DM 1200x800

Meer over belastingen:

Nieuw & interessant

  • belasting-tips
    14 jan.

    10 belastingtips voor 2020

    Hoe zorg je dat je later niet meer belasting betaalt dan nodig? Wij geven tips over bijvoorbeeld schenkingen aan (klein)kinderen, aflossen van (hypotheek)schulden en aftrekbare giften en lijfrentepremies.
  • Fiscale-wijzigingen-2018
    14 jan.

    Fiscale wijzigingen 2020

    Begin 2020 veranderen veel belastingregels ingrijpend. De belangrijkste hebben we voor je op een rij gezet.
  • combikorting-toeslagen
    Nieuws  |  25 okt.

    Belastingkorting voor ouders in 2019 soms €1000 lager

    Werkende ouders gaan meer belasting betalen dan in 2018. Mits de wetsvoorstellen die op Prinsjesdag bekend zijn gemaakt ook echt doorgaan.
  • Blok 5 1200x800_aftrek-kortingen
    14 jan.

    Aftrekposten

    Handige checklist: de belangrijkste aftrekposten die je kunt opvoeren bij de belastingaangifte.