Eenmalig aftrekbare kosten bij aankoop nieuw huis

Aangifte inkomstenbelasting

Vanaf 1 maart 2020 staat in Mijn Belastingdienst de aangifte inkomstenbelasting over 2019 voor je klaar.

In de aangifte over het jaar waarin je een nieuw huis hebt gekocht, is er een heel rijtje met kosten die je kunt aftrekken van je inkomen. Het gaat dan om kosten die je hebt gemaakt om de geldlening te krijgen. Je vult deze in de aangifte inkomstenbelasting in bij ‘Hypotheken en andere schulden’, onder ‘Financieringskosten’.

Let op: ze staan niet vooraf ingevuld in je aangifte. Meestal staan ze wel gespecificeerd op de rekening van je notaris en hypotheekadviseur, maar er zijn soms nog extra kosten die je ook kunt aftrekken.

Hulp bij de belastingaangifte

Belastingaangifte doen moeilijk? Niet met onze hulp. Wij loodsen je door het belastingseizoen heen.

Ja, ik wil hulp

Aftrekbare kosten

We zetten de eenmalig aftrekbare kosten voor je op een rij:

• De kosten van de leenovereenkomst (bij een hypotheek: de kosten van de hypotheekakte bij de notaris en de inschrijving daarvan in het kadaster, inclusief btw);
• De kosten van taxatie van de woning (het taxatierapport), als die taxatie vereist is om een geldlening te krijgen;
• De kosten van een hypotheekadvies (advieskosten en ook hypotheekbemiddelingskosten);
• Kosten voor het aanvragen van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG);
• De borgstellingsprovisie, bijvoorbeeld die de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen in rekening brengt voor de NHG;
• De kosten van een bouwkundig rapport, maar alleen als die nodig is voor de aanvraag van een NHG;
• De bereidstellingsprovisie die een bank haar klanten kan berekenen om recht te houden op een bepaald rentepercentage als de looptijd van de offerte wordt verlengd;
• Zelf gemaakte kosten voor het afsluiten van de geldlening (telefoon, papier, portokosten, reiskosten enzovoort; houd dit nauwkeurig bij);
• De bouw- en grondrente die zijn betaald na ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst;
• Rente en financieringskosten voor een verbouwingsdepot (gedurende 2 jaar). Dit moet je wel verrekenen met de ontvangen rente (nieuwbouw of verbouwingshypotheek).

Let op: als de rente niet aftrekbaar is, zijn de kosten van de geldlening ook niet aftrekbaar. Is de rente maar deels aftrekbaar (bijvoorbeeld door de bijleenregeling), dan zijn de kosten ook alleen voor dat deel aftrekbaar. Bekijk ook het overzicht van de Belastingdienst met eenmalige kosten van je eigen woning die fiscaal aftrekbaar zijn.

Niet aftrekbare kosten

Bij het kopen van een huis zijn bijvoorbeeld de volgende gemaakte kosten niet aftrekbaar:

• Bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning (bijvoorbeeld makelaarsprovisie);
• Overdrachtsbelasting en btw (omzetbelasting);
• Notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte, inclusief de kosten voor de leveringsakte van de notaris;
• de afkoopsom van erfpachtcanons, grondrentes, betalingen voor het recht van opstal of van beklemming;
• bouw- en grondrente over de periode vóór het afsluiten van de voorlopige koopovereenkomst;
• kosten van onderhoud en verbouwing (maar wel de hypotheekrente over de geldlening voor onderhoud of verbouwing.

Wat levert het op?

Je mag deze aftrekposten niet aftrekken van het totale belastingbedrag dat je moet betalen, maar van je belastbare inkomen (in box 1). Dit betekent dat een aftrekpost van €1000 je helaas nooit €1000 in je portemonnee oplevert. Het hangt af van je belastingtarief in box 1 hoeveel geld je er wél mee bespaart.

Je belastingtarief is afhankelijk van je leeftijd, je inkomen en in welke belastingschijf je valt. In de aangifte over 2019 is het tarief is maximaal 51,75%. Betaal je een tarief van 38,10%, dan krijg je met een aftrekpost van €1000 dus €381 terug. Verdien je veel, dan profiteer je meer van een aftrekpost dan wanneer je weinig verdient. Je kunt de aftrekbare kosten trouwens onderling verdelen als je een fiscaal partner hebt. Dit kan extra voordeel opleveren als de een (veel) meer verdient dan de ander.

Voorlopige aanslag aanvragen

In de jaren dat de hypotheek loopt, heb je (maximaal 30 jaar) recht op aftrek van de betaalde hypotheekrente (dit zijn geen eenmalige kosten en daarom niet genoemd in het bovenstaande rijtje). Wil je de jaarlijkse teruggave van hypotheekrente niet pas ontvangen nadat je aangifte inkomstenbelasting hebt gedaan, dan kun je een voorlopige aanslag aanvragen bij de Belastingdienst. Je krijgt dan alvast maandelijks of in één keer een teruggave op je rekening gestort, die later wordt verrekend bij de aangifte. Let erop dat als je de kosten terugkrijgt via een voorlopige aanslag, je ze ook nog moet opgeven in de jaarlijkse aangifte.

Heb je in 2020 een huis gekocht? Dan kun je ook al in 2020 de eenmalig aftrekbare kosten terugvragen via de voorlopige aanslag. Dat komt vaak goed uit in verband met alle extra kosten rondom de verhuizing. Vergeet de voorlopige aanslag dan niet per januari van het volgende jaar te wijzigen. Anders krijg je een te hoog voorschot en moet je later terugbetalen. Het is sowieso raadzaam om bij een gewijzigde financiële situatie je voorlopige aanslag nog eens goed na te kijken en zo nodig aan te passen in Mijn Belastingdienst.

Lees meer over de aangifte inkomstenbelasting in de checklist belastingaangifte voor huizenbezitters.

Lees ook:

• Checklist belastingaangifte voor huizenbezitters
• Wat kost een eigen huis?
• Nieuwbouwhuis kopen, waar let je op?
• Kosten hypotheekadvies per bank