Starterslening: extra lenen naast je maximale hypotheek

Wat is de Starterslening?

De Starterslening is een aanvullende lening bovenop de hypotheek voor je eerste koophuis. Deze lening overbrugt het verschil tussen de aankoopprijs van de woning en de maximale hypotheek. De eerste 3 jaar betaal je geen rente en aflossing. 

In ongeveer 200 gemeenten kun je een Starterslening krijgen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) is verantwoordelijk voor de Startersleningen.

Kom jij in aanmerking voor de Starterslening?

Voor de Starterslening moet je aan een aantal basisvoorwaarden voldoen:

• Je koopt voor het eerst een woning, waar je zelf (of met je partner) gaat wonen.
• De gemeente waar jij gaat wonen, biedt de Starterslening aan. Ongeveer 200 Nederlandse gemeenten doen mee.
• Je sluit een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De rentevaste periode van die lening is minimaal 10 jaar. Een voorwaarde voor NHG is dat de koopprijs niet hoger mag zijn dan het maximale NHG-bedrag. Dat is in 2022 €355.000 zonder energiebesparende voorzieningen en €376.300 met energiebesparende voorzieningen. 
• Veel gemeenten houden een maximale koopsom aan die lager ligt dan de grens voor NHG. Uit onze steekproef blijkt dat de maximale koopsom vaak €255.000 is. 
• Je mag niet te veel eigen geld hebben. Vermogen boven de vrijstellingsgrens in het vorige belastingjaar moet je gebruiken voor de aankoop van de woning. Het gaat dus om je vermogen in 2021. Dat mag maximaal €50.000 zijn voor alleenstaanden en €100.000 voor fiscale partners.
• Vanaf  juli 2021 kunnen ook uitzendkrachten met een perspectiefverklaring de Starterslening aanvragen.
• De SVn neemt een studielening altijd mee bij de berekening van je maximale hypotheek.
• Je mag geen andere leningen (zoals een familiehypotheek) sluiten voor de aankoop van je woning.

Aanvullende voorwaarden

Deelnemende gemeenten bepalen zelf hun aanvullende voorwaarden. Ze verhogen bijvoorbeeld het bedrag van de Starterslening of van de aankoopprijs van de woning. Soms is de lening alleen mogelijk tot een maximum leeftijd. Of voor woningen in een specifieke wijk of in een specifiek nieuwbouwproject.

Je vindt de aanvullende voorwaarden van gemeenten via de website van SVn.

Wat kost het afsluiten van de Starterslening?

De kosten voor het afsluiten van de Starterslening bedragen eenmalig €750 en zijn fiscaal aftrekbaar. Zo'n starterslening is alleen verkrijgbaar in combinatie met NHG. Voor NHG betaal je in 2022 een eenmalige én fiscaal aftrekbare borgtochtprovisie van 0,6%.

Deze kosten verdien je in 1 tot 3 jaar terug. Je betaalt met NHG een (veel) lagere hypotheekrente. Alleen als de hypotheek lager is dan zo’n 60% van de waarde van de woning levert NHG geen rentevoordeel op.

Hoe betaal je de Starterslening af?

De Starterslening heeft standaard een rentevaste periode van 15 jaar en een maximale looptijd van 30 jaar.

De lening bestaat uit 2 delen:

1. Een leningdeel dat annuïtair wordt afgelost: de Starterslening.
2. Een leningdeel dat oploopt: de Combinatielening. Deze is bij aanvang bijna niks en wordt elke maand verhoogd met de niet betaalde aflossing voor de Starterslening.

Deze 2 leningdelen die je leent bij de gemeente, heb je dus bovenop de hypotheeklening van de hypotheekverstrekker. De rente die je over de Starterslening betaalt en de rente over de hypotheeklening zijn fiscaal aftrekbaar. De rente over de combinatielening is dat niet.

Eerste 3 jaar

De eerste 3 jaar betaalt de gemeente de rente en je hoeft ook niet af te lossen. Dus je hebt de eerste 3 jaar geen maandlasten. De aflossing van je Starterslening ‘betaal’ je de eerste 3 jaar met de Combinatielening. Daardoor loopt de Combinatielening de eerste 3 jaar altijd op.

Na de periode van 3 jaar

Na de periode van 3 jaar ga je rente en aflossing betalen. Tenminste als je inkomen dat toelaat. Lukt dat niet, dan kun je een hertoetsing aanvragen en ga je de maandlast betalen die past bij je inkomen. Deze procedure wordt herhaald na 6, 10 en 15 jaar. Je kunt ook een hertoets aanvragen na een scheiding of verbreken van een relatie waarbij één van de partners het huis verlaat.

Na 30 jaar

Zodra je de volledige rente en/of aflossing betaalt, los je af op zowel de Starterslening als de Combinatielening. Na 30 jaar moet je de leningen volledig hebben afgelost. Is dat niet het geval omdat je inkomen dat niet toeliet? Dan moet je de restschuld in 1 keer aflossen.

In de praktijk betekent dit meestal dat je een nieuwe hypotheek afsluit. Lukt dat niet, dan moet je je huis verkopen. Ook bij eerdere verkoop van de woning moet de Starterslening worden afgelost.