icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Je browser is verouderd.

Update je browser voor meer veiligheid, snelheid en om deze site optimaal te kunnen gebruiken.

Klik hier om te lezen welke browsers geschikt zijn

Consumentenbond.nl

Inloggen

Vul een geldig e-mailadres in

Vul een wachtwoord in

Alle artikelen

Huis of hypotheek met hulp van ouders

Ouders kunnen op verschillende manieren hun kind helpen met een huis kopen. Een lening of schenking ligt het meest voor de hand, maar ouders kunnen ook een woning kopen en die verhuren aan hun kind. Welke optie past bij jullie?

Nelleke Rookmaaker

Nelleke Rookmaaker , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op:25 oktober 2019

Artikelen_hulpouderbijaankoop

Uitlenen

Het is financieel gezien bijna altijd aantrekkelijker om een lening te verstrekken aan je kind voor de eigen woning, dan een schenking te doen daarvoor. Tenminste, als jullie de lening slim inrichten en combineren met een schenking: de zogenoemde familiebank. Via deze constructie behalen ouders en kind samen uiteindelijk meer financieel voordeel, dan via een belastingvrije schenking voor de eigen woning

Voordelen lenen

Het eerste voordeel van de familiebank is dat de rente aftrekbaar is voor het kind. Dat is ook het geval bij een lening bij de bank, maar dit voordeel valt bij een familiebank nóg beter te benutten. Hoe dat precies zit, zie je verderop deze pagina in 'rekenvoorbeeld 1'.

Voor ouders die het uitgeleende geld anders op een gewone spaarrekening zouden zetten, levert een lening aan de kinderen bovendien een rentevoordeel op: het verschil tussen de hypotheekrente en de spaarrente blijft in de familie. Hoe dat werkt, zie je verderop deze pagina in 'rekenvoorbeeld 2'.

Sommige ouders vinden het bovendien prettig dat de bank met de familiebank (gedeeltelijk) wordt buitengesloten. Banken bieden momenteel nauwelijks spaarrente en mochten er banken omvallen of de economie instorten, dan zit het spaargeld van de ouders relatief veilig in de woning van hun kind. 

Nadeel lenen

Een kind dat een deel van het benodigde geld voor de woning bij de ouders leent en de rest bij de bank, kan geen duurder huis kopen dan zónder die ouderlijke hulp. De bank telt de lening bij de ouders namelijk mee bij de berekening van het bedrag dat het kind maximaal kan lenen. Een duurder huis kopen kan wél met een volledige financiering door de ouders of een schenking.

Rekenvoorbeeld 1

Zo groot kan het voordeel van de familiebank zijn. Stel:

  • Ouders lenen €100.000 aan hun kind tegen 5% rente. Het kind betaalt dan €5000 per jaar aan rente.
  • Had het kind het bedrag van €100.000 bij de bank geleend, dan had hij een lagere rente betaald, bijvoorbeeld 2%. Het kind had dan €2000 per jaar aan rente betaald.
  • Ouders besluiten om elk jaar het verschil van €3000 (€5000 - €2000) belastingvrij terug te schenken aan het kind. Het kind betaalt dan €5000 rente, krijgt €3000 terug van de ouders en €2000 van de fiscus (bij 40% belastingheffing).

Conclusie
Per saldo betaalt het kind €0 per jaar voor de lening. Ook de ouders halen een goed rendement (2%) uit de lening. Een mooie win-winsituatie.

Rekenvoorbeeld 2

  • Een kind heeft een hypotheek van €100.000 met een rente van 2,6%. De rente die het kind betaalt bedraagt €2600 per jaar 
  • De ouders van het kind hebben €100.000 op een spaarrekening staan met 0,5% rente. De rente die de ouders op jaarbasis over hun spaargeld ontvangen is dan €500.
  • De ouders besluiten €100.000 uit te lenen aan hun kind tegen een rente van 0,5%. Ook nu ontvangen zij jaarlijks €500 aan rente.

Conclusie
Als het kind de hypotheek oversluit van de bank naar de ouders en de ouders het bedrag van €100.000 voortaan tegen 0,5% rente aan hun kind lenen, bespaart de familie €2100 (€2600 - €500) per jaar. Dat bedrag was anders 'weggelekt' naar de bank. 

Let op! Als ouders een kind in 2019 meer dan €5428 bevoordelen door een onzakelijk lage rente en/of losse schenkingen, dan moet het kind over het meerdere 10% schenkbelasting betalen.

Hypotheek oversluiten van bank naar familiebank

Om een boete van de bank te vermijden, sluit je de hypotheek over op de renteherzieningsdatum of in jaarlijkse stappen van maximaal het bedrag dat het kind jaarlijks boetevrij mag aflossen.

Hoe regel je de familiebank?

De keuze voor een familiebank kan een fantastische win-winsituatie opleveren voor zowel de lener als de uitlener, maar dat gaat niet vanzelf. Het is best ingewikkeld en wie een foutje maakt, verspeelt al snel het recht op hypotheekrenteaftrek of laat onbedoeld duizenden euro's financieel voordeel liggen. 

Sommige familiebankconstructies leiden zelfs tot familieruzies. Zo kan iets wat goed bedoeld is, uiteindelijk heel vervelend uitpakken.

Lees ook: Zo regel je een lening binnen de familie.

Schenken

Een andere veelgebruikte optie om je kind te helpen met de financiering van een huis is schenken. Het kind hoeft door een schenking minder te lenen bij de bank, of hij of zij kan een duurder huis kopen dan zonder de schenking. Daarnaast levert de schenking (vaak) een besparing van erfbelasting op nadat de ouders zijn overleden, omdat een deel van het vermogen al tijdens leven naar het kind is gegaan. 

Lees wat de voordelen en valkuilen van belastingvrij schenken zijn en hoe je een vrijgestelde schenking regelt.

Verhuren

Mochten ouders de mogelijkheid hebben, dan kunnen ze ook zelf een woning kopen en die vervolgens verhuren aan hun kind. Dit is een sterk onderschat alternatief voor de familiebank. 

Handig naslagwerk: De familiebank

De familiebank biedt een helder overzicht van manieren waarop je familie en vrienden met een lening en/of schenking kunt helpen. Uiteraard lees je ook hoe je dit goed regelt en wat de fiscale consequenties zijn.

Boek bestellen

De-familiebank-WW

Voor- en nadelen verhuur

Het nadeel van verhuren is dat de hypotheekrente voor niemand aftrekbaar is, maar de voordelen wegen daar soms ruimschoots tegenop. Zeker bij kinderen met een laag inkomen. Zij kunnen weinig of zelfs geen rente aftrekken bij een lening, maar hebben vaak wel recht op huurtoeslag bij huur. Dat geldt ook als kinderen huren van hun ouders. 

Als de ouders het deel van de zakelijke huurprijs dat ze niet nodig hebben (voor onroerendzaakbelasting, opstalverzekering en vermogensrendementsheffing) terugschenken aan hun kind, zijn de ouders al gunstiger uit dan als ze het geld dat ze gebruiken voor de aankoop van de woning op een spaarrekening hadden laten staan. Ten minste als je er van uit gaat dat de waardestijging van het huis (ruimschoots) opweegt tegen de onderhoudskosten. 

Het kind krijgt dan elk jaar een aanzienlijk bedrag teruggeschonken en kan hierdoor heel goedkoop wonen. Als het kind ook nog huurtoeslag krijgt kan hij of zij dan soms zelfs gratis wonen of er zelfs geld op toe krijgen. Zo rekende de Consumentenbond uit voor onderzoek in de Geldgids. Bereken op de website van de Belastingdienst of je kind recht heeft op huurtoeslag

Let op met het terugschenken van huur. Als je in 2019 meer dan €5428 geschonken krijgt van je ouders, moet je over het meerdere 10% schenkbelasting betalen.

Hoger rendement

Deze huurconstructie levert voor de ouders per saldo een veel hoger rendement op dan sparen. Daar komt de (eventuele) waardestijging van de woning nog bovenop, verminderd met de onderhoudskosten. Bovendien besparen ouders inkomstenbelasting in box 3, want een verhuurd huis is lager belast dan spaargeld.

Minder belasting over vermogen

Ouders besparen inkomstenbelasting in box 3, want een verhuurd huis is lager belast dan spaargeld. Bij een onzakelijk lage huur aan de kinderen, betalen de ouders rendementsheffing over 62% van de WOZ-waarde: dat heet leegwaarderatio.

Hoe regel je verhuur?

Als ouders kun je kiezen voor een lage huurprijs om je kind te bevoordelen. Bij kinderen die recht hebben op huurtoeslag, is het slim eerst met behulp van de rekenhulp toeslagen voor de huurprijs te berekenen waarbij hij of zij de maximale toeslag ontvangt. Voer daartoe een huurprijs van €1000 per maand in en het programma geeft vanzelf weer hoe hoog de huurprijs maximaal mag zijn voor recht op huurtoeslag. 

Een hogere huur kost de ouders wel ieder jaar meer rendementsheffing in box 3 (via de leegwaarderatio). Dan wordt bijvoorbeeld niet 62% maar 73% van de WOZ-waarde belast. Bij een woning van €170.000 kost dit de ouders ieder jaar afhankelijk van hun vermogen €110 tot €310. 

Let wel op! Als ouders een kind in 2019 in totaal meer dan €5428 bevoordelen door een onzakelijk lage huur en/of losse schenkingen, dan moet het kind over het meerdere 10% schenkbelasting betalen. 

Bijkomende voor- en nadelen verhuur

Bijkomend voordeel van verhuur is dat deze constructie overzichtelijker is dan een familielening. Er kan niets misgaan met de renteaftrek (want die is er niet) en het kind heeft geen extreem stijgende maandlasten, zoals bij een annuïteitenlening het geval is.

Nadeel is natuurlijk dat je als ouders dan wel de hele woning moet kunnen financieren. Dat is niet voor iedereen weggelegd. Het is nog duurder als je meerdere kinderen hebt en alle kinderen hetzelfde wilt behandelen. Heb je de middelen om 1 kind te helpen en wil je de andere kinderen niet te kort doen, dan kun je hen ook op een andere manier compenseren. Bijvoorbeeld in een testament. 

Hypotheek nodig? Maak een afspraak!

De voordelen van Hypotheekadvies van de Consumentenbond:

  • Onafhankelijk advies
  • Telefonisch advies terwijl je thuis achter je laptop zit
  • Voordelig: afsluiten kost slechts €1500 voor starters, €1700 voor doorstromers. Zzp'ers betalen altijd €1950 .

Maak een gratis belafspraak

hypotheekadvies

Lees ook:

Artikelen binnen Starter

Alle artikelen