icon-menulogo_footerpredssymbol-afradersymbol-bestekoopsymbol-besteuittest
Maak kennisInloggen
Maak kennisInloggen

Hypotheek met hulp van pa en ma

De financiële steun van ouders om de hypotheek rond te krijgen is aan veel regels gebonden. Ouders moeten nu bijvoorbeeld kunnen aantonen dat ze een deel van de hypotheeklasten van het kind zelf kunnen dragen. Toch zijn er nog volop mogelijkheden om een huis te kopen met hulp van je ouders.

Artikelen_hulpouderbijaankoop

Er zijn verschillende manieren om als ouder je kind te helpen bij de aankoop van een woning. Of aan lagere woonlasten. Het meest voor de hand ligt een lening of een schenking, maar soms is het beter om als ouder zelf een woning te kopen en deze vervolgens aan je kind te verhuren.

Check welke optie het beste bij je past én hoe je het regelt.

Lenen

Voor- en nadelen

Een lening verstrekken aan je kind voor de eigen woning is financieel bijna altijd aantrekkelijker dan een schenking. Tenminste, als je de lening slim inricht en combineert met een schenking. Dat betekent dat ouders en kinderen samen met deze combinatie uiteindelijk meer besparen, dan zij met een (vrijgestelde) schenking voor de eigen woning zouden doen. Met een schenking regel je of dat voordeel uiteindelijk vooral terechtkomt bij de kinderen of bij de ouders. Veel ouders maken dan ook gebruik van deze zogenaamde 'familiebankconstructie'. Hoe immens groot het voordeel van een familiebank kan zijn, wordt duidelijk in het onderstaande voorbeeld.

Voorbeeld: Als je bijvoorbeeld €100.000 leent aan je kind tegen 5% rente, kun je besluiten elk jaar €3000 terug te schenken, omdat hij of zij bij de bank (bijvoorbeeld) tegen 2% had kunnen lenen. Je kind betaalt dan €5000 rente, krijgt €3000 terug van de ouders en (bij 40% belastingheffing) €2000 van de fiscus. Per saldo betaalt hij of zij dan €0 per jaar voor de lening. De ouders hebben nog steeds een goed rendement op het geld van 2%. Een mooie win-winsituatie.

Voor het gemak gaan we in het bovenstaande voorbeeld uit van een aflossingsvrije hypotheek bij de ouders. Dit is een goede optie voor kinderen die al een hypotheek hadden op 1 januari 2013 en die oversluiten naar de ouders, maar is géén optie voor starters. Ook starters hebben voordeel bij de familiebank, maar zij mogen alleen hypotheekrente aftrekken als ze kiezen voor een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.

Het voordeel van de familiebank zit er in de eerste plaats in dat de rente (voor het kind) aftrekbaar is. Dat is het ook het geval bij een lening bij de bank, maar je kunt dit voordeel bij een familiebank nóg beter benutten. Hoe dat precies zit, wordt hieronder verder toegelicht. Voor wie het geld anders op een gewone spaarrekening zou zetten, levert een lening aan de kinderen bovendien een rentevoordeel op: het verschil tussen de hypotheekrente en de spaarrente blijft in de familie.

Voorbeeld rentevoordeel: Een kind betaalt 2,6% rente voor een hypotheek van €100.000. De ouders hebben dat bedrag op een spaarrekening met 1,5% rente. Als de ouders dit spaargeld voortaan aan hun kind lenen (tegen 1,5% rente bijvoorbeeld), bespaart de familie €1100 per jaar. Dat bedrag was anders 'weggelekt' naar de bank.

Veel mensen vinden het ook prettig dat je met de familiebank de bank (gedeeltelijk) buitensluit. Banken zijn momenteel niet zo geliefd, bieden nauwelijks spaarrente en hanteren hogere winstopslagen op hypotheken dan banken in de landen om ons heen. Als de banken omvallen of de economie instort, zit je geld relatief veilig in de woning van je kind. 

Je kunt met een gedeeltelijke lening bij de ouders helaas geen duurder huis kopen dan zónder die hulp. De bank telt de lening bij de ouders namelijk mee bij de berekening van het bedrag dat het kind maximaal kan lenen. Een duurder huis kopen kan wél met een volledige financiering door de ouders of een schenking.

Hoe regel je het?

De keuze voor een familiebank kan een fantastische win-winsituatie opleveren voor zowel de lener als de uitlener, maar dat gaat niet vanzelf. Het is best ingewikkeld en wie een foutje maakt, verspeelt al snel het recht op hypotheekrenteaftrek of laat onbedoeld duizenden euro's financieel voordeel liggen. Sommige familiebankconstructies leiden zelfs tot familieruzies. Zo kan iets wat goed bedoeld is, uiteindelijk heel vervelend uitpakken.

Lees alles over hoe je een familielening regelt en wat de valkuilen zijn.

Alternatief: 'MetElkaarhypotheek'

Hypotheekaanbieder Obvion heeft een alternatief voor het rechtstreeks geld lenen aan je kind: de Obvion MetElkaarhypotheek. De MetElkaarhypotheek maakt het mogelijk om een deel van de hypotheek via Obvion te financieren en een ander deel via de ouders (of een ander familielid of een bekende). Dat heeft diverse voordelen, zoals meer zekerheid voor de ouders en minder kans op familieruzies. Nadeel is dat ouder en kind minder financieel voordeel hebben. Wij schreven een eerste indruk van de MetElkaarhypotheek.

Schenken

Voor- en nadelen

Een andere veelgebruikte optie om je kind te helpen met het financieren van een huis is schenken. Je kind hoeft door een schenking minder te lenen bij de bank, zodat hij een duurder huis kan kopen dan zónder de schenking. Wie maximaal €100.000 mag lenen bij de bank op basis van zijn inkomen en €25.000 krijgt van zijn ouders, kan een huis kopen van €125.000, inclusief kosten koper. Bovendien bestaat er een eenmalige vrijstelling schenkbelasting voor schenkingen die gebruikt worden voor de eigen woning. Omdat het bedrag van de schenking al voor overlijden van de ouders naar het kind gaat, is de erfenis straks kleiner. Daarom hoeft er straks bij het overlijden van de ouder(s) minder erfbelasting betaald te worden. Dat levert dus ook een mooi voordeel op voor later.

Als de ouders binnen enkele jaren naar een AWBZ-instelling moeten of overlijden, is vrijgesteld schenken meestal voordeliger dan een familiebank. De besparing bij schenking pak je namelijk ineens (in de vorm van een besparing van erfbelasting bij overlijden van de ouder), terwijl de besparing van een lening heel geleidelijk oploopt. In andere gevallen is een familielening met een hoge rente waarschijnlijk lucratiever dan een vrijgestelde schenking voor de eigen woning. Bij vitale ouders is een combinatie waarschijnlijk het best: eerst lenen en tegen de tijd dat de ouders minder vitaal worden, de lening in porties ter grootte van de jaarlijkse schenkvrijstelling kwijtschelden. 

Hoe regel je het?

Ouders mogen per kind tussen de 18 en 40 jaar belastingvrij maximaal €53.016 (bedrag 2016) schenken voor de eigen woning. Voorwaarde is dat van dit bedrag minstens €27.567 door het kind wordt gebruikt voor verwerving, verbetering of onderhoud van de eigen woning of aflossing van de eigenwoning- of restschuld.

Zo’n schenking moet je wel kenbaar maken aan de Belastingdienst door middel van een aangifte schenkbelasting. Schenk je meer dan het vrijgestelde bedrag, dan eist de fiscus minstens 10% van dat bedrag op.

Lees ook: slim plannen schenk- en erfbelasting

Kies de voordeligste hypotheekverstrekker

De Consumentenbond heeft hypotheken grondig onderzocht op kosten en voorwaarden. Onze eerste keus is de bankspaarhypotheek: die wint het op vrijwel alle fronten van de traditionele spaarhypotheek. Beide zijn helaas geen optie meer voor starters. Zij kunnen het beste kiezen voor een annuïteitenhypotheek. Weet je welke hypotheek je wilt? Dan kun je met de hypotheekvergelijker zien welke bank in jouw situatie de voordeligste lening verstrekt. 

Verhuren

Voor- en nadelen

Zelf een huis of appartement kopen en dat vervolgens aan je kind verhuren is een sterk onderschat alternatief voor de familiebank. Het nadeel is dat de hypotheekrente dan voor niemand aftrekbaar is, maar de voordelen wegen daar soms ruimschoots tegenop. Zeker bij kinderen met een laag inkomen. Zij kunnen weinig of zelfs geen rente aftrekken bij een lening en hebben vaak recht op huurtoeslag bij huur. Dat tikt aan. Alleenstaanden krijgen maximaal €340 huurtoeslag per maand. Dat geldt ook bij huur van je ouders. Als de ouder genoegen neemt met een spaarrente van 1,5% en de rest van de huur terug schenkt aan het kind, kan het kind bij zo'n toeslag soms zelfs gratis wonen (na de gift en de toeslag) of er nog geld op toe krijgen. 

Bereken of je recht hebt op huurtoeslag.  

De huurconstructie is ook interessant omdat verhuur voor de ouders een veel hoger rendement oplevert dan sparen. Daar komt de (eventuele) waardestijging van de woning nog bovenop, verminderd met de onderhoudskosten. Bovendien besparen ouders inkomstenbelasting in box 3, want een verhuurd huis is lager belast dan spaargeld. Bij een onzakelijk lage huur aan de kinderen, betaal je rendementsheffing over 62% van de WOZ-waarde.

Lees verder over de belasting op verhuurd onroerend goed.

Hoe je het regelt
Als ouder kun je kiezen voor een lage huurprijs, om je kind te bevoordelen. Bij kinderen die recht hebben op huurtoeslag, is het slim eerst de huurprijs te berekenen waarbij hij of zij de maximale toeslag ontvangt. Als je die huur nog steeds aan de hoge kant vindt, kun je daarnaast elk jaar een bedrag schenken aan je kind. Zo behoudt je kind de maximale huurtoeslag. Let wel op: als je een kind meer dan €5304 bevoordeelt in 2016 door een onzakelijk lage huur en/of losse schenkingen, moet hij of zij over het meerdere wel 10% schenkbelasting betalen. 

Bijkomend voordeel van deze verhuurconstructie is dat hij overzichtelijker is dan een familielening. Er kan niets mis gaan met de renteaftrek en het kind heeft geen extreem stijgende maandlasten.

Nadeel is natuurlijk dat je als ouders dan wel een héél pand moet kunnen financieren. Dat is niet voor iedereen weggelegd. Al helemaal niet voor meerdere kinderen. Dat betekent dat je andere kinderen waarschijnlijk ook op een of andere manier gelijk wilt trekken.