icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Overwaarde van je huis opnemen: hoe doe je dat?

Een forse overwaarde ontstaat als je woningwaarde fors is gestegen en de hypotheek ruimschoots of helemaal is afgelost. Er zijn diverse mogelijkheden om dit geld vrij te maken als aanvulling op je pensioen of om je huis aan te passen.

Mark Drabbe

Mark Drabbe , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op:16 oktober 2018

senioren_overwaarde-benutten

Er zijn 4 manieren om de overwaarde van je huis te gebruiken als aanvulling op je (pensioen)inkomen.

De krediethypotheek en aflossingsvrije hypotheek zijn het meest geschikt als je voldoende inkomen hebt. Heb je een laag (pensioen)inkomen (bijvoorbeeld alleen een AOW-uitkering), dan kun je een opeethypotheek en het verkopen en terughuren van je woning (sale-and-lease-back) overwegen.

Als je de overwaarde wil gebruiken voor aanpassingen aan je woning, zoals levensloopbestendig maken en/of verduurzamen, is er nog een vijfde mogelijkheid: de Blijverslening en Verzilverlening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Deze leningen sluit je af via je eigen gemeente.

Krediethypotheek

Voor wie geschikt?

Beschik je over voldoende inkomen en kun je de rentelasten dragen, dan kun je in aanmerking komen voor een krediethypotheek. Banken hanteren standaardregels die bepalen hoeveel hypotheek er verstrekt mag worden; de CHF-normen. De norm houdt kort gezegd in dat de aanvrager gedurende 30 jaar de lasten van een annuïteitenhypotheek kan dragen.

Wat is een krediethypotheek?

Een krediethypotheek (of flexibel hypotheekkrediet) is een doorlopend krediet, met je huis als onderpand. Het maximum leenbedrag bij een losse krediethypotheek is 50% van de woningwaarde. In combinatie met een andere hypotheekvorm, kun je in totaal maximaal 100% lenen.

Wat zijn de voordelen?

  • Het krediet is flexibel. Tot aan de afgesproken limiet kun je vrij opnemen én aflossen.
  • Het is ook de voordeligste optie. Je neemt alleen de bedragen op die je op dat moment nodig hebt.

Wat zijn de nadelen?

Waar kun je terecht?

Het aantal aanbieders van krediethypotheken is helaas op minder dan één hand te tellen. Je kunt hiervoor alleen terecht bij Rabobank en SNS.

Aflossingsvrije hypotheek

Voor wie geschikt?

Beschik je over voldoende inkomen en kun je de rentelasten dragen, dan kun je in aanmerking komen voor een aflossingsvrije hypotheek. Banken hanteren standaardregels die bepalen hoeveel hypotheek er verstrekt mag worden; de CHF-normen. Deze zijn de afgelopen jaren flink aangescherpt. De norm houdt kort gezegd in dat de aanvrager gedurende 30 jaar de lasten van een annuïteitenhypotheek kan dragen.

Wat is een aflossingsvrije hypotheek?

Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarmee je gedurende de looptijd geen kapitaal opbouwt en niets aflost. Een aflossingsvrije hypotheek is toegestaan tot maximaal 50% van de woningwaarde.

Wat is het voordeel?

Het voordeel ten opzichte van de krediethypotheek is dat je de rente voor een langere periode kunt vastleggen. Dat biedt meer zekerheid.

Wat zijn de nadelen?

  • Bij iedere opname moet je een hele aanvraagprocedure doorlopen. Het meest eenvoudig is om het hele hypotheekbedrag in één keer op te nemen, maar dan betaal je wel de volle mep aan rente.
  • Soms ben je verplicht een hypotheekadviseur in te schakelen. Spreek in dat geval met hem of haar een vast bedrag af voor alle opnames die je wilt verrichten. 
  • Voor aflossingsvrije hypotheken die vanaf 2013 zijn afgesloten, geldt geen renteaftrek. Ook bepaalde andere kosten, zoals de kosten voor hypotheekadvies, zijn niet aftrekbaar van je inkomen.

Waar kun je terecht?

Als je hypotheek is afgelost, ben je vrij om zelf een bank te kiezen. Als je nog wel een (kleine) hypotheek hebt, kun je die beter houden; zeker als er een overlijdensrisicoverzekering of kapitaalverzekering aan de hypotheek is gekoppeld en je die aan wilt houden. Elders een nieuwe overlijdensrisicoverzekering afsluiten is, vanwege de seniore leeftijd, vaak onbetaalbaar.

Opeethypotheek

Voor wie geschikt?

Heb je onvoldoende inkomen (bijvoorbeeld alleen een AOW-uitkering) om een krediet- of aflossingsvrije hypotheek te kunnen afsluiten, dan kun je een opeethypotheek overwegen om je overwaarde te benutten.

Wat is een opeethypotheek?

Een opeethypotheek is bedoeld als een aanvulling op het inkomen en bestaat meestal uit 2 delen. Het ene deel van de lening kun je ineens of in maandelijkse termijnen opnemen. Vanuit het andere leningdeel wordt de hypotheekrente betaald.

Waar kun je terecht?

Er zijn slechts 3 geldverstrekkers met een opeethypotheek:

  • Florius heeft de Verzilver Hypotheek. Van alle opeethypotheken is dit de veiligste manier om de overwaarde in je woning te verzilveren. 
  • Het Rabo OverwaardePlan is minder veilig, maar biedt ruimere opnamemogelijkheden.
  • SNS biedt zijn opeethypotheek niet actief aan, maar alleen 'als de klant erom vraagt'. De aanvraag moet lopen via een hypotheekadviseur.

Huis verkopen en terughuren

Voor wie geschikt?

De 'sale-and-lease-backconstructie' is een dure manier om de overwaarde van je huis te benutten. Daarom is het alleen in de volgende situatie(s) het overwegen waard:

  • Als een hypotheek afsluiten niet mogelijk is.
  • Als je nog een beperkt aantal jaren in je huis wilt blijven wonen.
  • Als er geen nabestaanden zijn en je wilt maximaal profiteren van de overwaarde. 

Wat houdt het verkopen en terughuren van je huis in?

Je kunt de overwaarde van je huis te gelde maken door je huis te verkopen aan- en vervolgens terug te huren via een daarin gespecialiseerd bedrijf. Deze constructie heet sale & lease back. Je kunt in je huis blijven wonen, maar per saldo ontvang je minder geld dan wanneer je verhuist.

Wat zijn de voordelen?

  • Na verkoop van de woning heb je dezelfde rechten en plichten als een gewone huurder. Je geniet huurbescherming en de kosten van het groot onderhoud zijn voor rekening van de verhuurder. De starthuur is doorgaans 6% van de woningwaarde.
  • Met een sale-and-lease-backconstructie kun je een groter deel van de woning opeten dan met een aflossingsvrije hypotheek.

Wat zijn de nadelen?

  • Een sale-and-lease-backconstructie is vanwege de hoge 'rente' (in de vorm van huur) een erg dure oplossing.
  • Na een relatief korte periode (een paar jaar) is het geld op, terwijl de huur gewoon doorloopt. Kun je de maandlasten niet meer betalen, dan moet je alsnog verhuizen naar een goedkoper huis. 

Waar kun je terecht?

Het sale-and-lease-backproduct met de minste nadelen (peildatum 22-02-2017) is van Behouden Huis. Je kunt de woning 'lastenvrij verzilveren', dus zonder betaling van huur. De Behouden Huis-constructie pakt echter nadelig uit als je tóch verhuist na een paar jaar. Andere aanbieders die de Consumentenbond heeft beoordeeld zijn:

Voor woningaanpassingen: Verzilverlening of Blijverslening

Een Verzilverlening of Blijverslening sluit je af via je eigen gemeente. Bekijk de SVn landkaart om te checken welke gemeenten en provincies hieraan meedoen.

Verzilverlening

De Verzilverlening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is bedoeld voor:

  • het opknappen of verbeteren van de woning;
  • het levensbestendig (seniorvriendelijk) maken van de woning, denk aan het installeren van een traplift;
  • energiebesparende voorzieningen, zoals spouwisolatie of dubbele beglazing;
  • noodzakelijke verbouwingen, zoals een nieuw dak, asbestverwijdering of funderingsherstel.

Blijverslening

De Blijverslening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is bedoeld voor het levensbestendig (seniorvriendelijk) maken van de woning, denk aan het installeren van een traplift. Je kunt de lening hypothecair of door middel van een persoonlijke lening afsluiten.

Lees ook:

Boek: Prettig blijven wonen

Het is een cliché, maar ouder worden komt met gebreken. Traplopen gaat moeilijker, de drempels in huis zijn te hoog en het huishouden valt zwaar. Met wat aanpassingen of een verbouwing geniet je nog jaren van je vertrouwde thuis. Is ergens anders wonen een betere optie? Kies dan een woonvorm die bij je past. Lees alles over de uiteenlopende mogelijkheden in Prettig blijven wonen, een uitgave van de Consumentenbond.

Bestel het boek Prettig blijven wonen

Prettig blijven wonen 2017

Nieuw & interessant

  • verzilverlening
    Eerste indruk  |  23 nov.

    SVn Verzilverlening

    De SVn Verzilverlening maakt het voor huiseigenaren van 57 jaar en ouder met een laag inkomen mogelijk om tegen lage kosten de eigen woning te verbeteren, seniorvriendelijk te maken of te verduurzamen. Hier is veel behoefte aan. Wij hopen dat gemeenten de Verzilverlening zo spoedig mogelijk gaan aanbieden.
  • Artikel 8 tips pensioenen
    16 okt.

    Tot welke leeftijd kun je een overlijdensrisicoverzekering afsluiten?

    De maximum aanvangsleeftijden als eindleeftijden bij het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering lopen uiteen. Bekijk ze in het tabel per verzekeraar.
  • verhuischecklist-deurposter

    Gratis verhuischecklist

    Ga je verhuizen en wil je zeker weten dat je niks vergeet? Met de ultieme checklist heb je alles op een rij.

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.