icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Je overwaarde benutten. Hoe doe je dat?

Als je woningwaarde flink is gestegen of wanneer je hypotheek bijna of helemaal is afgelost, beschik je al snel over een overwaarde. Je wilt graag over dat geld kunnen beschikken, maar wel in je huis blijven wonen. Met je huis als onderpand kun je geld vrijmaken als aanvulling op je pensioen of om je huis aan te passen. Er zijn verschillende mogelijkheden om dat te regelen.
Mark Drabbe
Mark Drabbe

Expert Geld & Verzekering

Bijgewerkt op:  28 februari 2018

afbeelding huis opeten

Er zijn 4 manieren om de overwaarde van je huis te gebruiken als aanvulling op je (pensioen)inkomen: de krediethypotheek en aflossingsvrije hypotheek zijn het meest geschikt als je voldoende inkomen hebt. Heb je een laag (pensioen)inkomen (bijvoorbeeld alleen een AOW-uitkering), dan is een opeethypotheek en in sommige gevallen het verkopen en terughuren van je woning te overwegen. 

Krediethypotheek

Voor wie geschikt?

Beschik je over voldoende inkomen en kun je de rentelasten dragen, dan kun je in aanmerking komen voor een krediethypotheek. Banken hanteren standaardregels die bepalen hoeveel hypotheek er verstrekt mag worden; de CHF-normen. Deze zijn de afgelopen jaren flink aangescherpt. De norm houdt kort gezegd in dat de aanvrager gedurende 30 jaar de lasten van een annuïteitenhypotheek kan dragen.

Wat is een krediethypotheek?

Een krediethypotheek (of flexibel hypotheekkrediet) is een doorlopend krediet, met je huis als onderpand. Het maximum leenbedrag bij een losse krediethypotheek is 50% van de woningwaarde. In combinatie met een andere hypotheekvorm, kun je in totaal maximaal 100% lenen.

Wat zijn de voordelen?

Het krediet is flexibel. Tot aan de afgesproken limiet kun je vrij opnemen én aflossen. Het is ook de voordeligste optie. Je neemt alleen de bedragen op die je op dat moment nodig hebt.

Wat zijn de nadelen?

  • De rente is variabel, waardoor de lasten kunnen schommelen.
  • Voor krediethypotheken geldt geen renteaftrek. Ook bepaalde andere kosten, zoals de kosten voor hypotheekadvies of een verplicht taxatie, zijn niet aftrekbaar van je inkomen.

Waar kun je terecht?

Het aantal aanbieders van krediethypotheken is helaas op minder dan één hand te tellen. Je kunt hiervoor alleen terecht bij Florius, Rabobank en SNS.

Aflossingsvrije hypotheek

Voor wie geschikt?

Beschik je over voldoende inkomen en kun je de rentelasten dragen, dan kun je in aanmerking komen voor een aflossingsvrije hypotheek. Banken hanteren standaardregels die bepalen hoeveel hypotheek er verstrekt mag worden; de CHF-normen. Deze zijn de afgelopen jaren flink aangescherpt. De norm houdt kort gezegd in dat de aanvrager gedurende 30 jaar de lasten van een annuïteitenhypotheek kan dragen.

Wat is een aflossingsvrije hypotheek?

Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarmee je gedurende de looptijd geen kapitaal opbouwt en niets aflost. Een aflossingsvrije hypotheek is toegestaan tot maximaal 50% van de woningwaarde.

Wat zijn de voordelen?

Het voordeel ten opzichte van de krediethypotheek is dat je de rente voor een langere periode kunt vastleggen. Dat biedt meer zekerheid.

Wat zijn de nadelen?

  • Bij iedere opname moet je een hele aanvraagprocedure doorlopen. Het meest eenvoudig is om het hele hypotheekbedrag in één keer op te nemen, maar dan betaal je wel de volle mep aan rente.
  • Soms ben je verplicht een hypotheekadviseur in te schakelen. Spreek in dat geval met hem of haar een vast bedrag af voor alle opnames die je wilt verrichten. 
  • Voor aflossingsvrije hypotheken die vanaf 2013 zijn afgesloten, geldt geen renteaftrek. Ook bepaalde andere kosten, zoals de kosten voor hypotheekadvies, zijn niet aftrekbaar van je inkomen.

Waar kun je terecht?

Als je hypotheek is afgelost, ben je vrij om zelf een bank te kiezen. Als je nog wel een (kleine) hypotheek hebt, kun je die beter houden; zeker als er een overlijdensrisicoverzekering of kapitaalverzekering aan de hypotheek is gekoppeld en je die aan wilt houden. Elders een nieuwe overlijdensrisicoverzekering afsluiten is, vanwege de seniore leeftijd, vaak onbetaalbaar.

Opeethypotheek

Voor wie geschikt?

Heb je onvoldoende inkomen (bijvoorbeeld alleen een AOW-uitkering) om een krediet- of aflossingsvrije hypotheek te kunnen afsluiten, dan kun je een opeethypotheek overwegen om je overwaarde te benutten.

Wat is een opeethypotheek?

Een opeethypotheek is bedoeld als een aanvulling op het inkomen en bestaat meestal uit 2 delen. Het ene deel van de lening kun je ineens of in maandelijkse termijnen opnemen. Vanuit het andere leningdeel wordt de hypotheekrente betaald.

Waar kun je terecht?

Er zijn slechts 3 geldverstrekkers met een opeethypotheek: Florius, Rabobank en SNS. Laatstgenoemde biedt de opeethypotheek niet actief aan, maar alleen 'als de klant erom vraagt'. De aanvraag moet lopen via een hypotheekadviseur. Florius vernieuwde in juli 2017 de Verzilver Hypotheek. Van alle opeethypotheken is dit de veiligste manier om de overwaarde in je woning te verzilveren. Je kunt tot aan je dood in de woning blijven. Wel kun je minder geld opnemen dan bij het Rabo OverwaardePlan.

Huis verkopen en terughuren

Voor wie geschikt?

De 'sale-and-lease-backconstructie' is een dure manier om de overwaarde van je huis te benutten. Daarom is het alleen in de volgende situatie(s) het overwegen waard:

  • Als een hypotheek afsluiten niet mogelijk is.
  • Als je nog een beperkt aantal jaren in je huis wilt blijven wonen.
  • Als er geen nabestaanden zijn en je wilt maximaal profiteren van de overwaarde. 

Wat houdt het verkopen en terughuren van je huis in?

Je kunt de overwaarde van je huis te gelde maken door je huis te verkopen aan- en vervolgens terug te huren via een daarin gespecialiseerd bedrijf. Deze constructie heet sale & lease back. Je kunt in je huis blijven wonen, maar per saldo ontvang je minder geld dan wanneer je verhuist.

Wat zijn de voordelen?

  • Na verkoop van de woning heb je dezelfde rechten en plichten als een gewone huurder. Je geniet huurbescherming en de kosten van het groot onderhoud zijn voor rekening van de verhuurder. De starthuur is doorgaans 6% van de woningwaarde.
  • Met een sale-and-lease-backconstructie kun je een groter deel van de woning opeten dan met een aflossingsvrije hypotheek.

Wat zijn de nadelen?

  • Een sale-and-lease-backconstructie is vanwege de hoge 'rente' (in de vorm van huur) een erg dure oplossing.
  • Na een relatief korte periode (een paar jaar) is het geld op, terwijl de huur gewoon doorloopt. Kun je de maandlasten niet meer betalen, dan moet je alsnog verhuizen naar een goedkoper huis. 

Waar kun je terecht?

Het beste sale-and-lease-backproduct dat wij kennen is van Behouden Huis. Je kunt hier de woning 'lastenvrij verzilveren', wat betekent dat je geen huur hoeft te betalen. De constructie pakt echter nadelig uit als je tóch verhuist na een paar jaar. Andere aanbieders die de Consumentenbond heeft beoordeeld zijn:

Voor woningaanpassingen: verzilverlening

Voor wie geschikt?

De Verzilverlening is bedoeld voor senioren met een overwaarde in de eigen woning. De aanvrager (of jongste van de 2 aanvragers) moet op dit moment minstens 57 jaar jaar zijn om in aanmerking te komen (pensioenleeftijd minus 10 jaar). De hoogte van het inkomen speelt, in tegenstelling tot bij een gewone hypotheek, geen rol.

Wat is een verzilverlening?

De Verzilverlening is bedacht door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Je mag de opgenomen overwaarde gebruiken voor:

  • het opknappen of verbeteren van de woning
  • het levensbestendig (seniorvriendelijk) maken van de woning, denk aan het installeren van een traplift
  • energiebesparende voorzieningen, zoals spouwisolatie of dubbele beglazing
  • noodzakelijke verbouwingen, zoals een nieuw dak, asbestverwijdering of funderingsherstel.

Je vraagt deze lening altijd aan via je gemeente of provincie.

Voordelen

Je betaalt tijdens de looptijd geen rente en lost niets af. De lening los je pas af na verkoop van de woning of bij overlijden van de laatst overgebleven partner. Daarnaast is er een (theoretische) looptijd van maximaal 75 jaar. Deze gunstige voorwaarde betekent dat je met een Verzilverlening je woning naar wens kunt aanpassen, zonder dat je besteedbare inkomen omlaag gaat. 

Nadelen

Je mag slechts één keer gebruik maken van de Verzilverlening. Heb je de lening eenmaal afgesloten, dan is het ook niet meer mogelijk een nieuwe hypotheek af te sluiten of om de bestaande hypotheek te verhogen.

Waar kun je terecht?

Wij hopen dat gemeenten en provincies de Verzilverlening zo spoedig mogelijk gaan aanbieden. Op de landkaart van SVn kun je later ook zien welke gemeenten de Verzilverlening aanbieden. Wijdemeren is op dit moment de enige gemeente waar de Verzilverlening verkrijgbaar is.

Tip: er is nog een andere manier voor senioren om aanpassingen aan de woning te financieren: de Blijverslening. Dit is een subsidieregeling die het senioren mogelijk moet maken om langer in hun huis te blijven wonen. Op 1 april 2018 bieden alleen de gemeenten Hoogeveen en Renkum de lening aan. De verwachting is dat meer gemeenten zullen volgen. 

Lees ook:

Boek: Prettig blijven wonen

Het is een cliché, maar ouder worden komt met gebreken. Traplopen gaat moeilijker, de drempels in huis zijn te hoog en het huishouden valt zwaar. Met wat aanpassingen of een verbouwing geniet je nog jaren van je vertrouwde thuis. Is ergens anders wonen een betere optie? Kies dan een woonvorm die bij je past. Lees alles over de uiteenlopende mogelijkheden in Prettig blijven wonen, een uitgave van de Consumentenbond.

Bestel het boek Prettig blijven wonen

Prettig blijven wonen 2017

Nieuw & interessant

  • Artikelen_persoonlijkeleningofdoorlopendkrediet
    15 jun.

    Persoonlijke lening of doorlopend krediet

    Als je geld nodig hebt kijk je vaak eerst naar een persoonlijke lening of doorlopend krediet. Je kunt besparen bij een voordelige aanbieder.
  • familiebank regelen
    11 apr.

    Vast aan je koophuis

    Veel ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Geldverstrekkers en regelgeving zijn hier niet op ingesteld.
  • verhuischecklist-deurposter

    Gratis verhuischecklist

    Ga je verhuizen en wil je zeker weten dat je niks vergeet? Met de ultieme checklist heb je alles op een rij.

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.