icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Overwaarde huis opnemen: hoe doe je dat?

Als de waarde van je huis hoger is dan je hypotheek, dan heb je overwaarde. Het is mogelijk de overwaarde op te nemen zonder te verhuizen. Met dit geld kun je je inkomen aanvullen, een grote uitgave doen of je kinderen financieel helpen. Je huis verduurzamen of aanpassen kan ook.
Ellen Kloor

Ellen Kloor , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op: 29 november 2022

senioren_overwaarde-benutten

Wat is overwaarde op je huis?

Je hebt overwaarde als de marktwaarde van je huis hoger is dan je hypotheek. Is je huis bijvoorbeeld €400.000 waard en je hypotheek €350.000? Dan heb je €50.000 overwaarde.

Overwaarde huis opnemen

Als je je woning verkoopt en verhuist naar een goedkopere woning dan wordt de overwaarde op je rekening gestort. Wil je niet verhuizen? Er zijn mogelijkheden om een deel van de overwaarde van je huis op te nemen terwijl je er nog woont. Bekijk wat voor jou de beste optie is.

Wil je je huis verduurzamen?  

Check eerst of je gebruik kunt maken van subsidies. De overheid biedt ook speciale, goedkope leningen aan. Of sluit een (extra) hypotheek af bij een hypotheekaanbieder. Lees meer over het financieren van energiebesparende maatregelen

Wil je je huis levensloopbestendig maken?

Hiervoor kun je bij sommige gemeenten een gunstige lening afsluiten. Dit zijn de Blijverslening en de Verzilverlening. Werkt je gemeente hier niet aan mee? Dan kan een aflossingsvrije of opeethypotheek een oplossing zijn.

Geld nodig voor een grote uitgave of aanvulling inkomen?

  • Is je inkomen voldoende om de hypotheekrente te betalen? Dan is de aflossingsvrije hypotheek het meest geschikt.
  • Wil of kun je de maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek niet betalen? Zestigplussers kunnen een opeethypotheek afsluiten. De rente wordt bijgeschreven bij de schuld dus je hebt geen maandelijkse lasten. Zo’n hypotheek wordt ook wel overwaarde- of  verzilverhypotheek genoemd.
  • Heeft je kind vermogen en kan het een bedrag voor langere tijd missen? Dan kun je misschien geld lenen van je kind. Leg in een leningovereenkomst de afspraken over rente en aflossing goed vast. 
  • Passen alle eerdere opties niet bij je? Je kunt ook je huis verkopen aan een gespecialiseerd bedrijf en het daarna terughuren. Bij ‘sale en lease back' krijg je de overwaarde in één keer op je rekening gestort. Over deze optie zijn wij niet zo positief omdat het een dure manier is om je overwaarde te gebruiken.  

Hieronder vertellen we je meer over de aflossingsvrije hypotheek, de opeethypotheek en over ‘sale en lease back’.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en hoef je tijdens de looptijd niet af te lossen. Een  aflossingsvrije hypotheek is toegestaan tot maximaal 50% van de woningwaarde. Voor aflossingsvrije hypotheken die na 2013 zijn afgesloten, geldt geen renteaftrek. Ook de bijkomende kosten zijn niet aftrekbaar van je inkomen. 

Meer mogelijk voor senioren

Hypotheekaanbieders houden bij het vaststellen van je maximale hypotheeklasten standaard rekening met rente en aflossing. Ze mogen in specifieke situaties uitgaan van de werkelijke lasten van je hypotheek. Bij een aflossingsvrije hypotheek is dat alleen rente. Vooral voor senioren bieden deze ruimere regels extra mogelijkheden. 

Veel aanbieders zijn bereid om bij senioren de maximale hypotheek te bepalen op basis van de werkelijke rentelasten. Helaas doen bijvoorbeeld bijBouwe, Lot Hypotheken, Merius, Moneyou en Vista Hypotheken dit niet.

Aflossingsvrij met levenslange rente 

De ASR WelThuis Levensrente hypotheek is een speciale aflossingsvrije hypotheek voor senioren. Bijzonder aan dit product is dat de rente levenslang vaststaat. Dat geeft zekerheid over je maandlasten. 

De rente van 4,76% (29 november 2022) is gunstig als je die vergelijkt met een rente van 30 jaar bij andere hypotheekaanbieders. Vind je 20 jaar voldoende? Dan kun je goedkoper uitkomen met een ‘gewone’ aflossingsvrije hypotheek. Heb je elders nog een hypotheek, dan moet je die bij ASR verplicht aflossen. Als je boeterente moet betalen of nu een lage rente hebt, is dat een flink financieel nadeel. 

Opeethypotheek

Speciaal voor zestigplussers is er de opeethypotheek. Je kunt een deel van de overwaarde in één keer opnemen, in maandelijkse termijnen of een combinatie van die twee. Je hebt geen maandelijkse lasten, want de rente wordt opgeteld bij de schuld. Bij verkoop van je woning los je de schuld af, inclusief alle bijgeschreven rente.

Deze hypotheek kun je afsluiten als je (pensioen)inkomen te laag is voor een aflossingsvrije hypotheek. Je maximale leenbedrag hangt af van het aantal aanvragers, leeftijd, rente, waarde van je woning en je eventuele bestaande schulden. Op dit moment kun je kiezen uit 4 opeethypotheken: ABN Amro Overwaarde Hypotheek, Florius Verzilver Hypotheek, Onderlinge ’s-Gravenhage ZilverHuis Hypotheek en SocioHypotheek.

Een opeethypotheek is een ingewikkeld product. Voordat je zo’n hypotheek afsluit, wil je natuurlijk wel precies weten hoe het zit. Bijvoorbeeld: 

  • Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen een aflossingsvrije en een opeethypotheek?
  • Wat zijn de voor- en nadelen van een opeethypotheek? 
  • Bij welke aanbieder moet ik mijn huidige hypotheek oversluiten?
  • Wat als de verkoop van mijn huis minder oplevert dan de schuld?
  • Bij welke aanbieder betaal ik de laagste rente?

Bekijk de antwoorden op veelgestelde vragen over de opeethypotheek. Dan weet je precies waar je op moet letten. 

Huis verkopen en terughuren

Er is ook een vorm waarbij je je huis verkoopt aan een gespecialiseerd bedrijf en daarna terughuurt. Dit heet 'sale & lease back'. Deze constructie is een erg dure manier om de overwaarde van je huis te benutten. De producten staan niet onder toezicht van de AFM. Daarom is het alleen in de volgende situatie(s) het overwegen waard:

  • Als een hypotheek echt niet mogelijk is.
  • Als je nog een beperkt aantal jaren in je huis wilt wonen.
  • Als er geen nabestaanden zijn.