icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Knelpunten en ontwikkelingen hypotheek senioren

Veel ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Het overheidsbeleid stuurt daar ook op aan. Toch ervaren senioren de nodige problemen bij het verwezenlijken van hun plannen. Geldverstrekkers en regelgeving zijn niet ingesteld op deze groeiende groep consumenten.

Mark Drabbe

Mark Drabbe , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op:18 september 2018

familiebank regelen

Knelpunten op de woningmarkt

Ouderen die willen verhuizen, een nieuwe hypotheek willen afsluiten of de aanwezige overwaarde willen verzilveren, lopen tegen een aantal problemen aan.

Norm is een annuïteitenhypotheek

De standaardregels die bepalen hoeveel hypotheek er verstrekt mag worden - de CHF-normen - zijn de afgelopen jaren flink aangescherpt. Die norm houdt kort gezegd in dat de aanvrager gedurende 30 jaar de lasten van een annuïteitenhypotheek kan dragen. Veel ouderen hebben echter een aflossingsvrije hypotheek of zouden daar prima mee geholpen zijn. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente, waardoor de maandlasten veel lager uitvallen dan wat volgens de norm het geval is.

Verhuizen naar goedkopere woning

Senioren die willen verhuizen naar een goedkopere koopwoning met lagere maandlasten worden getoetst op de nu geldende inkomensnormen. Ze kunnen hierdoor vaak minder lenen dan wat ze nu al aan hypotheek hebben. Ondanks het lagere financiële risico wijzen banken deze aanvragen meedogenloos af. Senioren zitten hierdoor soms letterlijk gevangen in hun huis.

Inkomen uit arbeid na pensionering

De tijd dat gepensioneerden alleen maar achter de geraniums zaten is al lang voorbij. Vooral de overheid stimuleert senioren om langer door te werken, een eigen onderneming te starten of met deeltijdpensioen te gaan. Maar er is geen geldverstrekker te vinden die het inkomen uit arbeid na pensionering meerekent bij een hypotheekaanvraag.

AOW-gat onoverbrugbaar

Soms is sprake van een tijdelijke inkomensdaling voorafgaand aan de pensionering. Het zogeheten 'AOW-gat'. Banken toetsen het tijdelijk gedaalde inkomen volgens de standaardnormen en wijzen de aanvraag vervolgens af. Ze zouden eigenlijk moeten rekenen met het toekomstige bestendige inkomen na pensionering.

Geen zin in maatwerk

Banken mogen afwijken van de standaardregels, zolang ze dit voldoende onderbouwen. Dat kunnen ze doen zodra er sprake is van een stabiel pensioeninkomen. Banken blijken daar echter weinig trek in te hebben. Als oorzaak noemen de banken de toenemende digitalisering en standaardisering van het aanvraagproces, problemen met de funding bij maatwerk en een bewuste keuze op welk type hypotheek en doelgroep de bank zich wil richten. 

Geen overbruggingskrediet

Menig senior lost al jarenlang trouw af op de hypotheek en heeft zodoende een flinke overwaarde opgebouwd. Soms zelfs zoveel dat voor de aankoop van een nieuwe, kleinere woning geen hypotheek meer nodig is. Als je verhuist van de ene naar de andere koopwoning kan het gebeuren dat de aankoop van de nieuwe woning eerder plaatsvindt dan de oplevering van de oude woning. In die situatie is er een overbruggingskrediet nodig.

Voor een overbruggingskrediet gelden dezelfde (fictieve) inkomensnormen als voor een normale hypotheek, maar dat is niet eens het grootste probleem. Banken zijn überhaupt niet bereid een overbruggingskrediet te verstrekken, als er geen sprake is van een nieuwe hypotheek.

Geen aftrekpost, maar bijtelpost

Voor senioren die de hypotheek bijna hebben afgelost, doet zich ook in de belastingaangifte een raar fenomeen voor. Sinds 2005 hebben huiseigenaren bij wie het eigenwoningforfait hoger uitpakt dan de aftrekbare kosten - zoals de hypotheekrenteaftrek - recht op een extra aftrekpost ter grootte van het verschil. Dit is het geval bij senioren die geen of nog slechts een geringe hypotheekschuld hebben. In het regeerakkoord 2017 staat overigens dat het nieuwe kabinet deze regeling in 30 jaar tijd wil afbouwen. 

Sinds 2014 is het tarief waartegen je de hypotheekrente kan aftrekken, jaarlijks een half procent lager. Dat gaat de komende jaren versneld door totdat in 2023 het basis belastingtarief van 36,93% is bereikt. Het eigenwoningforfait blijft vooralsnog meetellen tegen het toptarief van 52%. Hierdoor daalt - in geval van een kleine restschuld - onbedoeld het belastingvoordeel. Een oplossing zou zijn om de renteaftrek niet op te geven, maar staatssecretaris Wiebes liet in een reactie weten dat huiseigenaren verplicht zijn de hypotheekrente op te voeren in de belastingaangifte.

Overwaarde opnemen vrijwel niet mogelijk

Uit recent onderzoek van ING blijkt dat ruim een kwart van alle woningbezitters van 40 jaar en ouder interesse heeft de opgebouwde overwaarde op te nemen. Toch is er bijna geen bank die dit aanbiedt. Lees meer over de (schaarse) mogelijkheden om overwaarde op te nemen

Ontwikkelingen

Ruimere NHG-normen

Het Waarborgfonds Eigen Woningen voert de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) uit en heeft de NHG-leennormen voor senioren sinds juni 2018 verruimd. Banken mogen vanaf die datum bij een hypotheek met NHG uitgaan van de werkelijke lastennorm. Veel senioren met verhuisplannen kunnen profijt hebben van deze maatregel. Wij houden nauwlettend in de gaten of de banken gebruikmaken van deze ruimere mogelijkheid.

Ruimere leennormen banken

De volgende banken hebben ruimere leenmogelijkheden voor senioren:

  • ABN Amro: sinds augustus 2018 kijkt deze bank naar de ‘werkelijke lastennorm’. Dit houdt in dat de bank simpelweg alleen controleert of het inkomen in de nieuwe situatie hoog genoeg is om de werkelijke hypotheeklasten te kunnen betalen. Bij stellen die hiervoor in aanmerking willen komen, moet 1 van beiden AOW-gerechtigd zijn. Een andere verbetering is dat ABN Amro eventuele huurinkomsten uit een tweede woning voortaan meeneemt in de hypotheekberekening.
  • Florius (onderdeel ABN Amro): ook Florius gebruikt de 'werkelijke lastennorm'. In september 2017 vernieuwde de bank ook de Florius Verzilver Hypotheek. Van alle ‘opeethypotheken’ is dit de veiligste, omdat de huiseigenaar niet zijn huis hoeft te verkopen als hij de opnamelimiet bereikt.
  • Nationale-Nederlanden: voor senioren met een eigen of recent verkochte woning die uiterlijk het volgende kalenderjaar willen verhuizen is er sinds september 2018 de NN Senioren Verhuisregeling.
  • Rabobank: gebruikt sinds mei 2017 (dus als eerste bank) de 'werkelijke lastennorm'. Senioren die voldoen aan deze norm komen in aanmerking voor het Rabo OverwaardePlan. Bij deze hypotheek los je niet af en betaal je geen rente. De verschuldigde rente wordt maandelijks bijgeschreven op de hypotheeklening.

Verhuiscoach

Nieuw huis? Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos. Meld je aan voor de online Verhuiscoach en ontvang per mail alle informatie voor je nieuwe huis.

Inschrijven

Kader Verhuiscoach

Waar pleit de Consumentenbond voor?

De Consumentenbond wil dat er zo snel mogelijk een oplossing komt voor de eerder genoemde knelpunten. Het bedrag dat je maximaal aflossingsvrij mag lenen, zou voor senioren verruimd moeten worden naar 75%. Nu is dat maximaal 50%. Ook bepleiten we dat geldverstrekkers bij senioren standaard uitgaan van de 'werkelijke woonlastennorm'. Beide maatregelen leveren de bank geen hoger risico op. 

Politieke aandacht

Voormalig minister voor Wonen Stef Blok kondigde oktober vorig jaar het platform ‘Maatwerk bij Hypotheken’ aan. Hierbinnen zoeken overheid, toezichthouders en marktpartijen samen naar knelpunten en oplossingen. In juli 2017 werden de eerste resultaten gepresenteerd. Belangrijkste wapenfeit is een aanpassing van de toetsrente voor kortlopende hypotheken. Dat is handig voor senioren die versneld willen aflossen. Voor het overige herhaalt het platform vooral de bestaande vrijblijvende mogelijkheden voor maatwerk.

De Consumentenbond is hierover teleurgesteld en pleit voor dwingendere regelgeving. Zo vinden wij dat dat geldverstrekkers verplicht moeten uitgaan van de werkelijke lastennorm waar dat is toegestaan.

Ook Tweede Kamerlid Erik Ronnes (CDA) is benieuwd of het klopt dat de hypotheekverstrekking aan senioren niet van de grond komt en stelde hierover in september een aantal kamervragen aan minister Plasterk.

Lees ook:

 

Boek: Prettig blijven wonen

Het is een cliché, maar ouder worden komt met gebreken. Traplopen gaat moeilijker, de drempels in huis zijn te hoog en het huishouden valt zwaar. Met wat aanpassingen of een verbouwing geniet je nog jaren van je vertrouwde thuis. Is ergens anders wonen een betere optie? Kies dan een woonvorm die bij je past. Lees alles over de uiteenlopende mogelijkheden in Prettig blijven wonen, een uitgave van de Consumentenbond.

Bestel het boek Prettig blijven wonen

Prettig blijven wonen 2017

Artikelen binnen Hypotheek voor senioren

Alle artikelen

Nieuw & interessant

  • duowonen
    Eerste indruk  |  18 sep.

    Duowonen

    Met Duowonen verkoop je de grond onder je huis aan verzekeraar Goodlife en huurt deze vervolgens terug. Het is dus erfpacht. Een aanrader is het niet.
  • hypotheek-senioren-laptop-formulier-bank
    Nieuws  |  9 jul.

    Banken gaan soepel om met aflossingsvrije hypotheek

    Loopt je aflossingsvrije hypotheek af? Voor de meeste banken is dat geen probleem. Dat blijkt uit onderzoek van de Consumentenbond.
  • verhuischecklist-deurposter

    Gratis verhuischecklist

    Ga je verhuizen en wil je zeker weten dat je niks vergeet? Met de ultieme checklist heb je alles op een rij.

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.