Aflossingsvrije hypotheek: veranderingen in 2026

Aflossingsvrij lenen in 2026 lastiger 

De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) vinden een hoge aflossingsvrije hypotheek een risico. Ze willen daarom strengere regels. Wat merk je daarvan?  

Minder aflossingsvrij lenen

Tot nu toe mag je maximaal 50% van de waarde van je woning aflossingsvrij lenen. Vanaf 11 mei is dat bij de Rabobank en Obvion nog maximaal 30% en met een maximum van €150.000. 

Waarschijnlijk gaan meer banken hun voorwaarden in 2026 aanpassen voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken, verhogingen en als je je aflossingsvrije hypotheek wilt verlengen op de einddatum. Eindigt je rentevaste periode en krijg je een nieuwe rente? Dan gelden de nieuwe regels niet. 

Hogere rente voor een aflossingsvrije hypotheek

De rente is nu gemiddeld 0,3% hoger dan bij een annuiteiten- of lineaire hypotheek. Die renteopslag is in een paar jaar tijd flink gestegen.

Banken vragen je om extra af te lossen

Sommige banken, zoals bijvoorbeeld ABN AMRO, sturen je regelmatig een bericht en moedigen je aan om extra af te lossen.

Wat is een aflossingsvrije hypotheek?

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente. Uiterlijk op de einddatum van de hypotheek los je de schuld af. Of wanneer je je woning verkoopt. Eerder aflossen mag ook. De rente van een nieuwe aflossingsvrije hypotheek mag je niet aftrekken in de belastingaangifte. 

Veel mensen kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek als ze de overwaarde van het huis willen opnemen. Dat geld hoef je niet per se te besteden aan je huis. Je mag het ook gebruiken voor een grote uitgave of om je inkomen aan te vullen.

Wat zijn de risico's van een aflossingsvrije hypotheek?

Problemen bij lager inkomen

Bij een aflossingsvrije hypotheek los je niets af. Je betaalt alleen rente. Daalt je inkomen, bijvoorbeeld als je met pensioen gaat of als je partner overlijdt? Dan moet je toch elke maand de rente blijven betalen. Die maandlasten kunnen dan te hoog worden. 

Schuld op de einddatum

Een hypotheek heeft standaard een looptijd van 30 jaar. Op de einddatum moet je de aflossingsvrije hypotheek aflossen. Wil of kun je dat niet? Vraag dan een nieuwe hypotheek of een verlenging van de bestaande hypotheek aan. 

Je aanvraag wordt alleen goedgekeurd als de hypotheek past bij de waarde van je woning en je inkomen op dat moment. Dat kan vervelend uitpakken als je inkomen lager is dan bij het afsluiten. Bijvoorbeeld omdat je met pensioen gaat. Maar een aflossingsvrije hypotheek hoeft geen probleem te zijn.

Voordeel aflossingsvrij: lage maandlasten

Het grootste voordeel van de aflossingsvrije hypotheek zijn de lagere maandlasten. Je betaalt namelijk geen aflossing. Hierdoor zijn de maandelijkse kosten van je hypotheek lager. Maar je zit wel dat aan de maandelijkse rentebetaling vast.

Maximale aflossingsvrije hypotheek (laten) berekenen

Wil je weten hoeveel je op je inkomen maximaal aflossingsvrij mag lenen? In de meeste online rekentools kun je dat niet uitrekenen. Je hypotheekadviseur kan wél voor je uitrekenen hoeveel je aflossingsvrij mag lenen.

Maximaal 50% woningwaarde aflossingsvrij

Bij de meeste hypotheekaanbieders kun je een aflossingsvrije hypotheek afsluiten tot maximaal 50% van de marktwaarde van je woning. De andere helft moet je aflossen. Bijvoorbeeld met een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.

Meer aflossingsvrij mogelijk bij familielening  

Willen je ouders je financieel helpen met een familiehypotheek? Een aflossingsvrije familiehypotheek mag meer zijn dan 50% van de woningwaarde.

Krijg je een familiehypotheek en wil je daarnaast een hypotheek afsluiten bij een commerciële geldverstrekker? De hypotheekaanbieder telt de aflossingsvrije familiehypotheek wél mee bij de berekening van je maximale hypotheek. Behalve als je ouders de rente terugschenken.

Aflossingsvrije hypotheek en belasting

Sinds 2013 moet je een nieuwe hypotheek in 30 jaar volledig lineair of annuïtair aflossen om de rente te mogen aftrekken. Bij nieuwe aflossingsvrije hypotheken heb je dus geen recht op renteaftrek. Voor een aflossingsvrije hypotheek die is afgesloten vóór 2013 blijft de renteaftrek wel gelden.

Is de rente van je aflossingsvrije hypotheek niet aftrekbaar? Dan mag je de hypotheek in mindering brengen op je vermogen in box 3. Hierdoor betaal je mogelijk minder belasting over je vermogen. Deze belasting heet vermogensrendementsheffing. 

De aflossingsvrije overwaardehypotheek

Speciaal voor senioren is er de aflossingsvrije ASR Welthuis Levensrente hypotheek. De rente is gunstig en staat levenslang vast. Lees onze review over de ASR WelThuis Levensrente hypotheek. 

Een bijzondere vorm van een aflossingsvrije hypotheek is de overwaarde- of verzilverhypotheek. Met deze hypotheek nemen zestigplussers een deel van de overwaarde op uit hun huis. De rente wordt opgeteld bij je schuld, dus je hebt geen maandlasten. De rente is wel een stuk hoger dan een 'gewone' aflossingsvrije hypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek en verhuizen

Je mag je aflossingsvrije hypotheek meenemen als je verhuist naar een nieuwe woning. Maar alleen als de aflossingsvrije schuld niet hoger is dan 50% van de waarde van het nieuwe huis. Heb je deze hypotheek voor 2013 afgesloten en was de rente aftrekbaar, dan blijft dat zo. Tenminste, als je je aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek houdt. 

Ga je naar een duurder huis en wil je de hypotheek verhogen? En wil je gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek? Dan moet je voor dit nieuwe deel een annuïteiten- of een lineaire hypotheek afsluiten.

Hypotheek wijzigen in aflossingsvrij

Heb je nu een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek? Als je die aflost, zit het geld vast in je woning. Is je huidige hypotheek minder dan 50% van de marktwaarde van je woning? Overweeg dan te stoppen met aflossen. En je hypotheek te wijzigen in een aflossingsvrije hypotheek. Heb je je huidige hypotheek na 2012 afgesloten? Dan verlies je wel het recht op renteaftrek. 

Als je niet meer aflost, houd je geld over om maandelijks apart te zetten. Zo kun je een spaarbuffer opbouwen. Om bijvoorbeeld je inkomen aan te vullen als je eerder stopt met werken. Twijfel je of je de hypotheekrente in de toekomst zonder problemen kunt blijven betalen? Ga dan in gesprek met een financieel adviseur.