Hypotheekrenteaftrek: hoe kun je daarvan profiteren?

Wat is hypotheekrenteaftrek?

Heb je een hypotheek of lening afgesloten voor je huis? Dan betaal je maandelijks rente aan de geldverstrekker. Die rente mag je bij je aangifte inkomstenbelasting aftrekken van je inkomen. Dit is de hypotheekrenteaftrek. Door de rente af te trekken van je inkomen betaal je minder belasting. 

Voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek

• Je hebt de hypotheek of lening gebruikt voor de aankoop, verbouwing of verbetering van je eigen woning.
• Je moet de schuld in maximaal 30 jaar aflossen. Dit betekent dat je elk jaar een bepaald bedrag moet aflossen. 

Heb je de hypotheek of lening vóór 2013 afgesloten? Dan ben je niet verplicht om de schuld in 30 jaar af te lossen. Het recht op hypotheekrenteaftrek stopt wel na 30 jaar. 

Hypotheekrenteaftrek en de belasting

In je aangifte inkomstenbelasting over 2024 mag je de betaalde hypotheekrente aftrekken tegen maximaal 36,97%. Dit tarief is bij een hoog inkomen niet gelijk aan het tarief dat je betaalt over je inkomen. Voor 2024 ligt de grens bij een inkomen van €75.518. 

Heb je bijvoorbeeld in 2024 een bruto jaarinkomen van €85.000?

• Je betaalt maximaal 49,5% belasting over een deel van je inkomen.  
• Je mag de betaalde hypotheekrente aftrekken tegen 36,97%. 

Is je bruto jaarinkomen lager? Dan kun je de hypotheekrente tegen hetzelfde tarief aftrekken als waartegen je inkomsten worden belast.

Eigenwoningforfait

Als je voldoet aan de voorwaarden mag je de hypotheekrente van je inkomen aftrekken. Maar als huiseigenaar moet je ook een bedrag bij je inkomen optellen. Dat heet het eigenwoningforfait.  

Hypotheek voor je eerste huis

Koop je voor het eerst een huis en wil je profiteren van de hypotheekrenteaftrek? Dan kun je kiezen tussen een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Met de lineaire hypotheek heb je in de eerste jaren veel hogere maandelijkse lasten. Hierdoor valt deze hypotheekvorm voor de meeste starters af.

Hypotheek voor een volgend huis

Bij een verhuizing kun je in de meeste gevallen je huidige hypotheek meenemen. Heb je deze hypotheek voor 2013 afgesloten en was de rente aftrekbaar? Dan blijft dat zo. Tenminste, als je je aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek houdt. Daarbij maakt de hypotheekvorm die je hebt niet uit.

Ga je naar een duurder huis? En wil je de hypotheek verhogen en profiteren van de hypotheekrenteaftrek? Dan moet je voor dit nieuwe deel een annuïteiten- of een lineaire hypotheek afsluiten.

Hypotheek oversluiten

(Bank)spaarhypotheek

Stap je over naar een andere bank of verzekeraar? Dan kun je de bestaande spaarhypotheek, bankspaarhypotheek of beleggingsverzekeringshypotheek soms oversluiten naar een bankspaarhypotheek bij de nieuwe geldgever. Je houdt dan alle fiscale voordelen.

Je mag deze oude hypotheekvorm niet verhogen. Voor het bedrag dat je extra nodig hebt sluit je een annuïteiten- of een lineaire hypotheek af bij dezelfde geldverstrekker.

Aflossingsvrije hypotheek

Ook een aflossingsvrije lening kun je met behoud van hypotheekrenteaftrek oversluiten naar een nieuwe aflossingsvrije hypotheek. Zo houd je de maandlasten zo laag mogelijk.

Bereken met onze rekentool of oversluiten voordelig is.

Tijdelijk huren

Het is mogelijk dat je eerst je huis verkoopt en in dat jaar of het jaar erop nog geen nieuw huis koopt. Bijvoorbeeld omdat je tijdelijk gaat huren. Wil je na die periode weer een huis kopen? Dan gelden voor de nieuwe hypotheek dezelfde regels als voor het kopen van een eerste huis. 

Wil je profiteren van de hypotheekrenteaftrek? Dan kun je alleen kiezen voor een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek 

Maximale periode tijdelijk huren

Het maakt niet uit of je in maart 2024 of in december 2024 je oude huis hebt verkocht en de hypotheek hebt afgelost. In beide gevallen kun je tot en met 31 december 2025 een nieuwe hypotheek afsluiten met behoud van je oude hypotheekvorm.

Dit kan een reden zijn om de overdracht van je oude huis niet in december te plannen maar pas in januari. Heb je een hogere hypotheek nodig? Dan gelden voor dit deel sowieso de nieuwe, strengere belastingregels.

Woning verhuren

Let ook op als je je eigen huis tijdelijk gaat verhuren. Je kunt later vaak geen nieuw huis meer kopen met een aflossingsvrije- of bankspaarhypotheek met aftrekbare rente. Als je zelf weer in de verhuurde woning gaat wonen vóórdat je het huis verkoopt, dan zit je meestal goed. Je kunt dan waarschijnlijk je hypotheekvorm behouden bij de aankoop van een nieuwe woning. 

De precieze regels bij verhuur zijn nogal ingewikkeld. Zeker als je een (bank)spaarhypotheek of een beleggingshypotheek hebt. Het kan de moeite waard zijn om je situatie te bespreken met een financieel adviseur.

Extra nadeel bij scheiden

Na een scheiding komt het vaak voor dat 1 van de 2 in het huis blijft wonen. Degene die in het huis blijft wonen, koopt dan de ander uit. Voor het deel van de woning dat van de ex was, kan vaak alleen maar een annuïtaire of lineaire lening afgesloten worden. Dat betekent dat de hypotheeklasten omhoog schieten voor wie eerst samen een aflossingsvrije hypotheek had.

Het komt daardoor voor dat de maandlasten niet meer te betalen zijn. Ook voor mensen die al gewend waren de gezamenlijke woonlasten in hun eentje te dragen.

Lenen voor verbouwing 

De rente bij een lening voor een verbouwing is alleen fiscaal aftrekbaar als de lening minimaal op annuïtaire basis wordt afgelost. Dat geldt bij een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek. Maar ook bij een persoonlijke lening voor een verbouwing. 

Kijk of het mogelijk is om (een deel) van de verbouwing zelf met spaargeld te betalen. De rente die je betaalt over een hypotheek is veel hoger dan die je ontvangt op de spaarrekening. Ook als je rekening houdt met de renteaftrek. 

Persoonlijke lening

De rente van een persoonlijke lening ligt een stuk hoger, maar er zijn geen bijkomende kosten. Nadeel van een persoonlijke lening is dat je de lening in 10 jaar moet terugbetalen. Bij een hypotheek kun je dat over 30 jaar uitsmeren. De maandlasten van de persoonlijke lening liggen daardoor een stuk hoger.