Eigenwoningforfait: wat is het en hoe bereken je het?

Wat is eigenwoningforfait?

Het eigenwoningforfait (EWF) is een percentage van de WOZ-waarde van je woning. Bij een WOZ-waarde tot €1.330.000 (2025) gaat het om 0,35%. Dat bedrag moet je als huiseigenaar bij je inkomsten optellen. Je inkomen wordt hierdoor hoger. Je betaalt alleen eigenwoningforfait voor de woning waarin je woont. Niet voor een tweede woning. 

De betaalde hypotheekrente mag je vaak van je inkomen aftrekken. Als de bijtelling van het eigenwoningforfait kleiner is dan je hypotheekrenteaftrek, dan heb je belastingvoordeel. Als je geen of een kleine hypotheek hebt, dan betaal je maar een deel van het eigenwoningforfait. Bekijk hieronder de verschillende rekenvoorbeelden.

Aangifte WOZ-waarde van hetzelfde jaar

Doe je belastingaangifte over 2025 en wil je weten hoe hoog je eigenwoningforfait is? Gebruik dan altijd de waarde uit de WOZ-opgave van begin 2025.

Eigenwoningforfait 2025 en 2026

2025

De hoogte van het percentage waarmee je je eigenwoningforfait berekent, is afhankelijk van de waarde van je woning. In onderstaande tabel zie je de percentages voor het eigenwoningforfait 2024. Die gelden bij de belastingaangifte over 2024 die je in 2025 indient.

2026

De percentages 2026 gelden bij de belastingaangifte over 2026 die je in 2027 indient. 

• Je betaalt 0,35% als de waarde van je woning ligt tussen de €75.000 en €1.340.000.
• Ligt de waarde hoger? Dan betaal je €4690 + 2,35% van de waarde van de woning boven €1.340.000. 

Rekenvoorbeeld eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek

Een voorbeeld voor de belastingaangifte over 2025. De WOZ-waarde van het huis van Tom (40 jaar) is €400.000. Het percentage waarmee je het eigenwoningforfait berekent is dan 0,35%. Zijn inkomen in box 1 is €50.000. Hij heeft een hypotheek van €200.000 met een rente van 4%. 

Eigenwoningforfait:

• 0,35% van €400.000 = €1400 (0,0035 x €400.000)
• Dit ziet de Belastingdienst als inkomen. Hierover betaalt Tom 37,48% belasting.
• 37,48% van €1400 = €525 (0,3748 x €1400)
• Door het eigenwoningforfait betaalt Tom €525 extra belasting.

Hypotheekrente-aftrek

• 4% rente over hypotheek €200.000 = €8000 rente (0,04 x €200.000)
• Dit ziet de Belastingdienst als aftrekpost. Hierover hoeft Tom geen 37,48% belasting te betalen.
• 37,48% van €8000 = €2998 (0,3748 x €8000)
• Door de renteaftrek bespaart Tom €2998 belasting.

Totaal belastingvoordeel

• Extra belasting door eigenwoningforfait €525
• Minder belasting door hypotheekrente-aftrek €2998
• Tom heeft per saldo een belastingbeparing van €2998 min €525 = €2473. 

Bekijk op de website van de Belastingdienst het overzicht van de belastingschijven. Hierin vind je het percentage waarmee je het eigenwoningforfait vermenigvuldigt om de extra belasting te berekenen.

Rekenvoorbeeld eigenwoningforfait en geen hypotheek

Heb je geen of nog maar een kleine hypotheek? Dan is de bijtelling van het eigenwoningforfait groter dan het bedrag aan aftrekbare hypotheekrente. In dat geval In dat geval heb je recht op een extra aftrekpost. Deze regeling heet de 'Wet Hillen'. 

Sinds 2019 wordt deze extra aftrekpost ieder jaar iets minder. Na 30 jaar is die helemaal verdwenen. Hierdoor betaal je ieder jaar over een groter deel van het eigenwoningforfait belasting. Totdat je in 2048 de volledige 100% bijtelt. Bij de aangifte over 2025 is de aftrekpost 76,67%. Voor 2026 is dat verlaagd naar 73,33%.

Rekenvoorbeeld eigenwoningforfait geen hypotheek

Een voorbeeld voor de belastingaangifte over 2025. Tom heeft een woning met een waarde van €400.000. Hij heeft geen hypotheek. 

• Het eigenwoningforfait is 0,35% van €400.000 = €1400 (0,0035 x€400.000).
• In 2025 heeft Tom een extra aftrekpost van 76,67% van het eigenwoningforfait.
• 76,67% van €1400 = €1073 (0,7667 x €1400)
• De bijtelling van het eigenwoningforfait is €327 (€1400 - €1073)
• Dit ziet de Belastingdienst als inkomen. Hierover betaalt Tom 37,48% belasting.
• 37,48% van €327 = €123 (0,3748 x €327)
• Door de Wet Hillen betaalt Tom €123 belasting over zijn eigen woning. 

Hoog inkomen? Minder aftrek hypotheekrente

Is je belastbaar inkomen in 2025 hoger dan €76.817? Dan betaal je over het deel boven deze grens 49,5% belasting. Over de bijtelling van het eigenwoningforfait betaal je dan ook 49,5% belasting. Het maximale belastingtarief waartegen je over 2025 hypotheekrente mag aftrekken is 37,48%. Je krijgt dus maar 37,48% terug van de aftrekposten voor je eigen huis. De Belastingdienst telt het verschil (12,02%) weer op bij je inkomen.

Voor 2026 is het maximale belastingtarief waartegen je hypotheekrente mag aftrekken 37,56%. Iets hoger dan voor 2025.

Bezwaar villataks

Het eigenwoningforfait voor woningen met een waarde van meer dan €1.330.000 is een stuk hoger. Dit wordt ook wel villataks genoemd. Er zijn belastingplichtigen die bezwaar maken tegen deze villataks omdat ze het hoge percentage niet eerlijk vinden. De Belastingdienst zal dit bezwaar afkeuren.

De kans is groot dat een belastingplichtige deze vraag voorlegt aan een rechter. Mocht de rechter vinden dat de villataks oneerlijk is, dan geldt de uitspraak alleen voor belastingplichtigen die bezwaar maakten tegen hun aanslag. 

Niet het hele jaar dezelfde woning

Verkoop je je eigen woning en koop je in hetzelfde jaar een andere woning? Dan berekent het online aangifteprogramma voor zowel het oude als het nieuwe huis het eigenwoningforfait. Dit gaat over het aantal dagen dat je bent ingeschreven op het adres.

Heb je in de loop van het jaar voor het eerst een huis gekocht? Of ben je gaan huren nadat je je huis hebt verkocht? Dan wordt het eigenwoningforfait alleen berekend over de periode waarin je bij de gemeente bent ingeschreven op dit adres.