icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest
De beste zorgverzekering, die wil jij toch ook? |

Vergelijk en stap over

zorgicoon-45x45px

Wat betekent een scheiding voor je hypotheek?

Bezit jij samen met je (ex-)partner een huis met een hypotheek van vóór 2013? Gaan jullie scheiden of uit elkaar? We leggen uit waarmee jullie te maken kunnen krijgen.
Barbara van der Est
Barbara van der Est

Expert Geld & Verzekering

scheiding-en-hypotheek

Gezamenlijk eigendom van de woning

Ben je in gemeenschap van goederen getrouwd en heb je een koophuis, dan ben je beiden voor 50% eigenaar. Jullie hebben dan allebei een eigenwoningschuld. Deze is individueel en niet overdraagbaar. Ben je niet in gemeenschap van goederen getrouwd, dan kan in de de huwelijkse voorwaarden een andere verdeling zijn overeengekomen.

Als je uit elkaar gaat en één van de partners blijft in het huis wonen, dan zal hij of zij de helft van het huis van zijn ex moeten kopen. Hiervoor heb je waarschijnlijk een nieuwe lening nodig. Voor het deel van de hypotheek dat je overneemt, kun je te maken krijgen met nieuwe hypotheeknormen, conform de huidige regelgeving. Echter hoeft een hypotheekverstrekker bij scheiding de huidige, strenge hypotheeknormen niet strikt te hanteren.

Hypotheeknormen sterk veranderd

  • Tot 2013 kon je veel meer lenen; soms wel tot 130% van de waarde van de woning. In 2017 mag een nieuwe hypotheek maximaal 101% van de waarde bedragen. In 2018 daalt de maximale hypotheek naar 100% van de waarde. Voorlopig blijft het hierbij. 
  • Een aflossingsvrije hypotheek mag voor nieuwe hypotheken niet hoger zijn dan 50% van de waarde van de woning. 
  • Vanaf 2013 ben je verplicht om een nieuwe hypotheek in 30 jaar annuïtair of lineair af te lossen, ten minste als je hypotheekrenteaftrek wilt ontvangen.
  • Een hypotheek oversluiten onder de oude voorwaarden is alleen toegestaan als de nieuwe hypotheek niet hoger is dan de oude hypotheek. Als je de bestaande hypotheek verhoogt - bijvoorbeeld voor een verbouwing - dan is de hypotheekrente voor het extra geleende bedrag alleen fiscaal aftrekbaar als dat bedrag volledig en binnen 30 jaar annuïtair of lineair wordt afgelost.

Hypotheeknormen 2017

Mits je inkomen dat toelaat, mag je in 2017 maximaal 101% van de waarde van de woning lenen. Voor energiezuinige woningen is het onder voorwaarden mogelijk om maximaal 106% van de waarde van de woning te lenen. Het bedrag dat je extra mag lenen, mag nooit hoger zijn dan de extra investering in energiebesparende maatregelen.

Banken zijn verplicht zich te houden aan deze, door de overheid vastgestelde, normen, die tot stand komen op basis van onderzoek van het Nibud. Alleen bij uitzondering mogen banken van de hypotheeknormen afwijken (explain regeling). De AFM controleert steekproefsgewijs of banken terecht een uitzondering maakten.

Artikelen_persoonlijkeleningofdoorlopendkrediet

Wat gebeurt er met de hypotheek bij scheiden?

Als je uit elkaar gaat, moet de hypotheekverstrekker één van beiden uit hoofdelijke aansprakelijkheid ontslaan. Banken beoordelen deze situatie veelal als een ‘nieuwe hypotheek’:

  • De hypotheekverstrekker kijkt opnieuw naar het inkomen van de achterblijver en de waarde van het huis.
  • De hypotheekverstrekker past de huidige hypotheeknormen toe en kijkt of de achterblijver alle lasten in zijn eentje kan betalen.
  • De oude hypotheekvorm kun je niet altijd ongewijzigd voorzetten. Heb je bijvoorbeeld een 100% aflossingsvrije hypotheek, dan mag alleen jouw eigen deel ter grootte van 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij zijn.
  • Het hypotheekdeel dat je overneemt van je ex moet je annuïtair of lineair aflossen om de volledige hypotheekrenteaftrek te ontvangen.

Als de bank deze regels strikt toepast, wordt de hypotheek vaak duurder en in sommige gevallen onbetaalbaar. Je loopt het risico dat je je huis noodgedwongen moet verkopen. Zeker als je huis minder waard is dan toen je het kocht, heb je een groot probleem.  

Huidige strikte hypotheeknormen niet verplicht bij scheiding

Veel consumenten in scheiding zijn geholpen als een ex-partner uit hoofdelijke aansprakelijkheid wordt ontslagen en de oude hypotheek gewoon op naam van de achterblijvende partner kan worden voortgezet. De AFM zegt hierover: 'Het is niet noodzakelijk om onverkort aan de huidige bestaande normen te toetsen. De wet vereist dit niet en het is niet in het belang van de klant.' 

De huidige hypotheeknormen gelden voor het aangaan van een nieuwe hypotheek of het verhogen daarvan en zijn bedoeld om de consument te beschermen tegen een te hoge lening. 'In bijzondere situaties, zoals een relatiebreuk, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, leidt het toepassen van deze normen tot problemen en dat vindt de AFM onwenselijk.' 

Een hypotheekverstrekker mag bij scheiding dus van de huidige strikte hypotheekregels afwijken (explain regeling). Wijs je hypotheekverstrekker hierop als dat nodig is.

afm-nieuws

Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek bij scheiden?

De Belastingdienst ziet bestaande hypotheken van gehuwden als 50% schuld voor de één en 50% schuld voor de ander, tenzij er in de huwelijkse voorwaarden iets anders is vastgelegd. Als je een nieuwe schuld aangaat om je ex-partner uit te kopen, wordt dit gezien als een nieuwe hypotheekschuld. Om voor de volledige hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen - dus ook voor je nieuwe lening - ben je verplicht om de nieuwe lening in 30 jaar tijd annuïtair of lineair af te lossen.

We leggen 2 scenario's uit (bij partner spreken we voor het gemak van 'hem').

Scenario 1: De vertrokken partner betaalt alle rente

Eerste 24 maanden

  • De helft van de rente is voor de vertrokken partner tot 24 maanden (de echtscheidingstermijn) na vertrek aftrekbaar onder de eigenwoningregeling.
  • De andere helft van de rente is voor de vertrokken partner aftrekbaar als betaalde alimentatie. Dat deel van de rente moet zijn ex opgeven als ontvangen alimentatie (dat is belast). De ex mag hetzelfde bedrag aftrekken als rente voor de eigen woning. Per saldo profiteert de ex dus niet van de renteaftrek.
  • Beiden geven 50% van het eigenwoningforfait op.
  • Als de vertrokken partner huur ontvangt van zijn ex, hoeven beiden verder niets meer aan te geven. Ook de huur niet.
  • Als de vertrokken partner geen huur in rekening brengt aan zijn ex, mag hij het bedrag dat hij heeft opgegeven als eigenwoningforfait óók invullen als aftrekbare betaalde alimentatie. Zijn ex moet dit bedrag in de aangifte dan invullen als ontvangen alimentatie (belast).

Scenario 2: De vertrokken partner betaalt nog de helft van de rente

Eerste 24 maanden

  • Gedurende de eerste 24 maanden (de echtscheidingstermijn) na het vertrek van de vertrokken partners is de rente voor hem aftrekbaar onder de eigenwoningregeling. Hij moet de helft van het eigenwoningforfait opgeven, maar datzelfde bedrag is voor hem aftrekbaar als alimentatie.
  • De achterblijver moet de helft van het eigenwoningforfait opgeven als ontvangen alimentatie. Daarnaast geeft de vertrokken partner ook de helft van het eigenwoningforfait op en mag hij de hypotheekrente voor de eigen helft van de hypotheek aftrekken.

Na 24 maanden: scenario 1 + 2

Voor zowel scenario 1, als scenario 2, geldt na 24 maanden:

  • Zodra de 24 maanden zijn verlopen, is de rente niet meer aftrekbaar. De vertrokken partner moet vanaf dan de helft van de WOZ-waarde van het huis opnemen in box 3. De lening die hij nog heeft voor dat huis mag hij aftrekken van zijn vermogen in box 3. Let op de schuldendrempel.
  • Als de achterblijver geen huur betaalt, geldt een bedrag ter grootte van het halve eigenwoningforfait dan nog steeds als alimentatie: belast bij de achterblijver en aftrekbaar bij de vertrokken partner.

Tip: Het is allemaal erg ingewikkeld en als je ook maar iets kleins fout doet (de achterblijver betaalt bijvoorbeeld alle rente), dan leidt dat er al snel toe, dat een deel van de rente niet mag worden afgetrokken. Het is daarom verstandig om bij een scheiding  een belastingadviseur te raadplegen.

Wat als je je huis wilt verkopen, maar het is nog niet verkocht?

Eerste 24 maanden

Als jullie de woning willen verkopen, blijft het gemeenschappelijk eigendom. Ook als één van de partners er in blijft wonen en de ander het huis verlaat.

  • Je mag dan gedurende 2 jaar jouw deel van de rente over de eigenwoningschuld aftrekken. Die rente moet je dan wel betaald hebben. Je moet ook jouw deel van het eigenwoningforfait opgeven. Betaal je meer rente dan jouw deel? Dan kun je het meerdere aftrekken als partneralimentatie. Ook het bedrag van jouw deel van het eigenwoningforfait kun je aftrekken als partneralimentatie.
  • Verlaat ook de andere partner het huis binnen 24 maanden en wordt het huis te koop gezet, dan wordt de echtscheidingstermijn van 2 jaar omgezet in de verhuisregeling. De woning blijft dan een eigen woning tot de eerste 31 december na 3 jaar na zíjn vertrek. Dus als de andere partner op 1 mei 2017 vertrekt, is er tot uiterlijk 31 december 2019 sprake van een eigen woning.
  • De verhuisregeling begint wanneer je het huis verlaat. Voor de persoon die in het huis blijft wonen, begint de termijn pas als het huis werkelijk leeg te koop staat. Die kan de rente dus nog langer aftrekken.

Na 24 maanden

Na afloop van de echtscheidingstermijn van 2 jaar - tenzij het huis leeg te koop staat - valt het aandeel van de woning en van de bestaande hypothecaire geldlening van de vertrokken ex-partner niet langer in box 1, maar in box 3. Hetzelfde geldt als de termijn van de verhuisregeling is verlopen. Vanaf dat moment is de hypotheekrente niet langer fiscaal aftrekbaar. De schuld mag in box 3 worden opgenomen.

  • De ex-partner die de woning verlaten heeft, kan de helft van het eigenwoningforfait als alimentatie aftrekken.
  • De ex-partner die in de woning is blijven wonen, geeft de helft van het eigenwoningforfait op als ontvangen alimentatie en betaalt hierover dus belasting. 

Meer over uit elkaar gaan:

 

Huidige strikte hypotheeknormen niet verplicht bij scheiding

Veel consumenten in scheiding zijn geholpen als een ex-partner uit hoofdelijke aansprakelijkheid wordt ontslagen en de oude hypotheek gewoon op naam van de achterblijvende partner kan worden voortgezet. De AFM zegt hierover: 'Het is niet noodzakelijk om onverkort aan de huidige bestaande normen te toetsen. De wet vereist dit niet en het is niet in het belang van de klant.' 

De huidige hypotheeknormen gelden voor het aangaan van een nieuwe hypotheek of het verhogen daarvan en zijn bedoeld om de consument te beschermen tegen een te hoge lening. 'In bijzondere situaties, zoals een relatiebreuk, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, leidt het toepassen van deze normen tot problemen en dat vindt de AFM onwenselijk.' 

Een hypotheekverstrekker mag bij scheiding dus van de huidige strikte hypotheekregels afwijken (explain regeling). Wijs je hypotheekverstrekker hierop als dat nodig is.

afm-nieuws

Nieuw & interessant

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.

  • even-voorstellen

    Videoreeks: nieuw huis, nieuw avontuur

    Adil en Laura kochten hun eerste huis. Bij een nieuw huis moet er veel geregeld worden. Speciaal voor een videoreeks volgen wij hen in alle stappen. Van het afsluiten van de hypotheek, het regelen van verzekeringen tot de verhuizing. Kijk je mee?

  • keuken-agresieve-verkoop-Nieuws
    Nieuws  |  20 nov.

    Afkoelingsperiode nodig in agressieve keukenbranche

    37% van de consumenten die een keuken willen kopen, voelt zich onder druk gezet door agressieve verkoopmethoden. Dat blijkt uit een enquête van de Consumentenbond onder 7000 panelleden.
  • Home tips voor alle toeslagen
    26 okt.

    Eindejaarstips 2017

    Specifieke tips voor oktober, november en december om op een vrij eenvoudige manier belasting te besparen of toeslagen veilig te stellen.