icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Wat betekent een scheiding voor je hypotheek?

Bezit jij samen met je (ex-)partner een huis met een hypotheek van vóór 2013? Gaan jullie scheiden of uit elkaar? We leggen uit waarmee jullie te maken kunnen krijgen.
Barbara van der Est
Barbara van der Est

Expert Geld & Verzekering

Bijgewerkt op:  21 maart 2018

scheiding-en-hypotheek

Samen eigenaar

Ben je in gemeenschap van goederen getrouwd en heb je een koophuis, dan ben je allebei voor de helft eigenaar. Jullie hebben dan allebei een eigenwoningschuld. Deze is individueel en niet overdraagbaar. Ben je niet getrouwd in gemeenschap van goederen getrouwd, dan heb je misschien een andere verdeling afgesproken in je huwelijkse voorwaarden.

Als je uit elkaar gaat en één van de partners blijft in het huis wonen, dan zal hij of zij de helft van het huis van zijn ex moeten kopen. Hiervoor heb je waarschijnlijk een nieuwe lening nodig. Hierbij gelden andere normen dan toen je de hypotheek afsloot.

Hypotheeknormen veranderd

  • Tot 2013 kon je veel meer lenen; soms wel tot 130% van de waarde van de woning. In 2018 is de maximale hypotheek gedaald naar 100% van de waarde. Voorlopig blijft het hierbij.
  • Een aflossingsvrije hypotheek mag voor nieuwe hypotheken niet hoger zijn dan 50% van de waarde van de woning.
  • Vanaf 2013 ben je verplicht om een nieuwe hypotheek in 30 jaar annuïtair of lineair af te lossen, ten minste als je hypotheekrenteaftrek wilt ontvangen.
  • Een hypotheek oversluiten onder de oude voorwaarden mag alleen als de nieuwe hypotheek niet hoger is dan de oude hypotheek. Als je de bestaande hypotheek verhoogt, bijvoorbeeld voor een verbouwing, dan is de hypotheekrente voor het extra geleende bedrag alleen fiscaal aftrekbaar als dat bedrag volledig en binnen 30 jaar annuïtair of lineair wordt afgelost.

Wat gebeurt er met de hypotheek bij scheiden?

Als je uit elkaar gaat, moet de hypotheekverstrekker één van beiden uit hoofdelijke aansprakelijkheid ontslaan. Banken beoordelen deze situatie veelal als een nieuwe hypotheek:

  • De bank kijkt opnieuw naar het inkomen van degene die in het oude huis blijft wonen en de waarde van het huis.
  • De bank kijkt of de achterblijver alle lasten in zijn eentje kan betalen. Daarbij houdt de bank rekening met de veranderde hypotheeknormen.

Hypotheeknormen niet verplicht bij scheiding

Als de bank deze regels strikt toepast, wordt de hypotheek vaak duurder. Misschien vindt de bank dat jij de hypotheek hierdoor niet kunt overnemen als jij in de woning wilt blijven wonen. Maar de huidige hypotheeknormen zijn bedoeld om de consument te beschermen tegen een te hoge lening als hij een huis koopt. Een hypotheekverstrekker mag bij echtscheiding van de AFM van die regels afwijken (explain regeling). Wijs je hypotheekverstrekker hierop als dat nodig is.

Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek bij scheiden?

De Belastingdienst ziet bestaande hypotheken van gehuwden als 50% schuld voor de één en 50% schuld voor de ander, tenzij er in de huwelijkse voorwaarden iets anders is vastgelegd. Als je een nieuwe schuld aangaat om je ex-partner uit te kopen, wordt dit gezien als een nieuwe hypotheekschuld. Om voor de volledige hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, dus ook voor je nieuwe lening, ben je verplicht om de nieuwe lening in 30 jaar tijd annuïtair of lineair af te lossen. Als je in het oude huis blijft wonen, heb je 2 opties: je ex betaalt alle rente of jullie betalen allebei de helft.

Scenario 1: je ex betaalt alle rente

Eerste 24 maanden

  • De helft van de rente is voor je ex tot 24 maanden na vertrek aftrekbaar.
  • De andere helft van de rente is voor je ex aftrekbaar als betaalde alimentatie. Dat deel van de rente moet jij opgeven als ontvangen alimentatie (daarover betaal je belasting). Jij mag hetzelfde bedrag aftrekken als rente voor de eigen woning. Per saldo profiteer jij dus niet van de renteaftrek.
  • Jullie geven allebei de helft van het eigenwoningforfait op.
  • Als je huur betaalt aan je ex, dan hoeven jullie die huur verder niet op te geven aan de Belastingdienst.

Scenario 2: Je ex betaalt nog de helft van de rente

Eerste 24 maanden

  • Gedurende de eerste 24 maanden nadat je ex is vertrokken is de rente voor hem aftrekbaar. Hij moet de helft van het eigenwoningforfait opgeven, maar datzelfde bedrag kan hij aftrekken als alimentatie.
  • Jij geeft de helft van het eigenwoningforfait aan als ontvangen alimentatie. Daarnaast geeft je ex ook de helft van het eigenwoningforfait op en mag hij de helft van het eigenwoningforfait aftrekken als betaalde partneralimentatie.

Meer informatie over scheiden en je hypotheek op de website van de Belastingdienst.

Na 24 maanden

Zodra de 24 maanden zijn verlopen, is de rente niet meer aftrekbaar. De vertrokken partner moet vanaf dan de helft van de WOZ-waarde van het huis opnemen in box 3. De lening die hij nog heeft voor dat huis mag hij aftrekken van zijn vermogen in box 3. Let op de schuldendrempel.

Jullie gaan het huis verkopen

Jullie kunnen er ook voor kiezen om de woning te verkopen. Na verkoop wordt de hypotheek afgelost en moeten jullie allebei weer een nieuwe hypotheek afsluiten. Is er overwaarde, dan krijg je te maken met de eigenwoningreserve. De overwaarde kun je gebruiken om een nieuw huis te kopen; de hypotheekrente is anders (voor dat deel) niet meer aftrekbaar. Jullie kunnen ook een restschuld overhouden. Als er sprake was van een hypotheek met NHG, dan kan de NHG in sommige gevallen de restschuld kwijtschelden.

Tip: De belastingregels zijn ingewikkeld. Het is daarom verstandig om bij een scheiding  een belastingadviseur te raadplegen.

Lees ook:

 

Huidige strikte hypotheeknormen niet verplicht bij scheiding

Veel consumenten in scheiding zijn geholpen als een ex-partner uit hoofdelijke aansprakelijkheid wordt ontslagen en de oude hypotheek gewoon op naam van de achterblijvende partner kan worden voortgezet. De AFM zegt hierover: 'Het is niet noodzakelijk om onverkort aan de huidige bestaande normen te toetsen. De wet vereist dit niet en het is niet in het belang van de klant.' 

De huidige hypotheeknormen gelden voor het aangaan van een nieuwe hypotheek of het verhogen daarvan en zijn bedoeld om de consument te beschermen tegen een te hoge lening. 'In bijzondere situaties, zoals een relatiebreuk, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, leidt het toepassen van deze normen tot problemen en dat vindt de AFM onwenselijk.' 

Een hypotheekverstrekker mag bij scheiding dus van de huidige strikte hypotheekregels afwijken (explain regeling). Wijs je hypotheekverstrekker hierop als dat nodig is.

afm-nieuws

Nieuw & interessant

  • triodos-bespaarlening-eersteindruk
    Eerste indruk  |  18 apr.

    Triodos Energiebespaarlening

    Triodos verstrekt vanaf 1 mei 2018 de Energiebespaarlening, een lening voor als je je woning wilt verduurzamen en graag een hypotheek bij een duurzame bank afsluit.
  • rente opslag
    27 mrt.

    Risico-opslag per bank

    Als je flink hebt afgelost op je hypotheek is de risico-opslag niet meer nodig. De ene bank staat het wél toe om al tijdens de rentevaste periode de rente-opslag te verlagen of doet dat uit zichzelf. De andere werkt daar niet aan mee.
  • even-voorstellen

    Videoreeks: nieuw huis, nieuw avontuur

    Adil en Laura kochten hun eerste huis. Bij een nieuw huis moet er veel geregeld worden. Speciaal voor een videoreeks volgen wij hen in alle stappen. Van het afsluiten van de hypotheek, het regelen van verzekeringen tot de verhuizing. Kijk je mee?

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.