icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Hypotheek en pensioen: wat zijn de mogelijkheden voor senioren?

Senioren hebben het moeilijk op de woningmarkt. Door strengere regels kunnen ze voor nieuwe hypotheken vaak minder lenen dan ze nu al doen. Voor hypotheken afgesloten met NHG, komen er na 17 juni 2018 ruimere leenmogelijkheden.
Mark Drabbe
Mark Drabbe

Expert Geld & Verzekering

Bijgewerkt op:  11 april 2018

Gebruiktips_hulpouderbijaankoop

Zelfstandig blijven wonen

Veel ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. De overheid stuurt daar ook op aan. Toch ervaren senioren bij het aanvragen van een nieuwe hypotheek of het verhogen van de bestaande hypotheek (bijvoorbeeld om een verbouwing te betalen) de nodige problemen. Geldverstrekkers en regelgeving blijken niet te zijn ingesteld op deze groeiende groep consumenten.

Pensioen al van invloed vanaf 57 jaar

De meeste banken houden bij hypotheekaanvragen 10 jaar voorafgaand aan de pensioendatum al rekening met het toekomstige pensioeninkomen. Hier krijg je mee te maken als je 57 jaar of ouder bent.

Hierdoor kan het gebeuren dat een 55-jarige met een bruto-inkomen van €60.000 wel een hypotheek van €275.000 kan afsluiten, maar een 57-jarige met hetzelfde inkomen niet. Ook kan de bank aanvullende eisen stellen, zoals versneld moeten aflossen na pensionering.

Rekenvoorbeeld pensioeninkomen

Het huidige bruto inkomen bedraagt €60.000. Iemand van 55 jaar kan dan, gebaseerd op een hypotheekrente van 3%, maximaal €278.698 lenen.

Zelf ben je echter 57 jaar en je gaat over 10 jaar met pensioen. Het inkomen zakt dan naar €40.000. Hierbij hoort een maximum hypotheek van €209.517. Door de eerste 10 jaar €30.206 extra af te lossen kan dit bedrag omhoog naar €239.723.

Conclusie: omdat de bank ook kijkt naar het inkomen na pensionering kun je, ondanks de extra aflossing nog altijd €38.975 (€278.698 - €239.723) minder lenen dan de 55-jarige aanvrager.

Strenge regelgeving hypotheekverstrekking

De regels die bepalen hoeveel je mag lenen, de zogeheten CHF-norm, is de afgelopen jaren flink aangescherpt. De bank kijkt standaard of de aanvrager de lasten van een annuïteitenhypotheek gedurende 30 jaar lang kan dragen. Vooral senioren kunnen hierdoor minder lenen.

De regels moeten overkreditering voorkomen, maar schieten hun doel voorbij. Veel huurders en woningbezitters hebben immers nú al hogere woonlasten, dan wat ze volgens de norm zouden mogen hebben. Senioren die daar iets aan willen doen door te verhuizen naar een kleiner koopappartement met lagere maandlasten, worden vervolgens gedwarsboomd door de bank.

Ruimere NHG-regels

Sinds juni 2018 mogen banken bij hypotheken met NHG uitgaan van ruimere rekenregels. Als de woonlasten in de nieuwe situatie gelijk blijven of omlaag gaan, mag de bank in het acceptatieproces deze werkelijke woonlasten als uitgangspunt nemen. Dat is bijvoorbeeld het geval bij een (deels) aflossingsvrije hypotheek.

In die situatie kan mogelijk meer geleend worden dan bij een hypotheek die volledig wordt afgelost. Een NHG-hypotheek is mogelijk voor woningen van maximaal €265.000. Dat plaatje pakt, bij de huidige lage rente, vaak gunstig uit. Om gebruik te kunnen maken van deze regeling moet de rente wel voor minstens 20 jaar vaststaan.

Er zijn situaties waarin de nieuwe werkelijke maandlast hoger mag uitvallen dan de oude werkelijke maandlast. Dit moet de bank vooraf bespreken met het Waarborgfonds Eigen Woningen, die de NHG uitvoert. Dat is bijvoorbeeld het geval als:

  • de klant in de nieuwe situatie (veel) meer gaat aflossen op de hypotheek;
  • als de verhuizing dringend gewenst is, bijvoorbeeld vanwege gezondheidsredenen.

Er zijn situaties waarin de rente korter vast kan staan dan de voorgeschreven 20 jaar met een minimum van 10 jaar. Dat is het geval als:

  • de jongste partner aan het einde van de rentevaste periode 85 jaar of ouder is;
  • de hypotheek lager is dan 50% van de woningwaarde. De bank dient wel te onderbouwen dat het inkomen van de klant voldoende bestendig is om het risico van een kortere rentevaste periode te kunnen dragen.
  • de hypotheek na afloop van de kortere rentevaste periode volledig is afgelost.

Pensioen uit lijfrentepolis

De meeste banken houden bij het berekenen van het maximum-hypotheekbedrag gelukkig wel rekening met inkomen uit een zelf afgesloten pensioenvoorziening, zoals een lijfrenteverzekering of bankspaarrekening. Hierbij kan het overigens wel verschil uitmaken of de uitkering ten tijde van de hypotheekaanvraag al is ingegaan of nog moet ingaan. In het laatste geval zijn sommige hypotheekverstrekkers minder soepel.

Inkomen uit vrij vermogen

De meeste banken houden bij het bepalen van het maximale hypotheekbedrag ook rekening met een 'inkomen' van 3% over het vrije vermogen. Vrij vermogen is geld waar je de vrije beschikking over hebt, zoals spaargeld of beleggingsfondsen. 

Rekenvoorbeeld pensioeninkomen en inkomen uit vrij vermogen

  • Je vrij vermogen bedraagt €100.000.
  • Het toetsinkomen ligt dan €3000 (3% van €100.000) hoger dan wanneer geen rekening met dit vermogen was gehouden.
  • Door de €3000 bijtelling kan een AOW-gerechtigde met een inkomen van €40.000 bij een hypotheekrente van 3% geen €209.517, maar €229.481 lenen.

Inkomen uit arbeid na pensionering

Ondanks de maatschappelijke tendens van langer doorwerken en deeltijdpensioen, is er geen enkele geldverstrekker die het inkomen uit arbeid na pensionering meeneemt in de hypotheekberekening.

Lees ook:

Nieuw & interessant

  • hypotheek-senioren-laptop-formulier-bank
    Nieuws  |  9 jul.

    Banken gaan soepel om met aflossingsvrije hypotheek

    Loopt je aflossingsvrije hypotheek af? Voor de meeste banken is dat geen probleem. Dat blijkt uit onderzoek van de Consumentenbond.
  • hypotheek-senioren-keuken-afwas
    Nieuws  |  19 jun.

    Liever geen krediet aan ouderen

    Vanaf 1 juli 2018 verlaagt ING de maximale eindleeftijd voor het krijgen van een doorlopend krediet met maar liefst 8 jaar.
  • verhuischecklist-deurposter

    Gratis verhuischecklist

    Ga je verhuizen en wil je zeker weten dat je niks vergeet? Met de ultieme checklist heb je alles op een rij.

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.