icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Hypotheek en pensioen: wat zijn de mogelijkheden voor senioren?

Senioren hebben het moeilijk op de woningmarkt. Door strengere regels kunnen ze voor nieuwe hypotheken vaak minder lenen dan ze nu al doen. Voor hypotheken afgesloten met NHG zijn er sinds 2018 ruimere leenmogelijkheden.

Mark Drabbe

Mark Drabbe , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op:18 oktober 2018

Gebruiktips_hulpouderbijaankoop

Veel ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. De overheid stuurt daar ook op aan. Toch ervaren senioren bij het aanvragen van een nieuwe hypotheek of het verhogen van de bestaande hypotheek (bijvoorbeeld om een verbouwing te betalen) de nodige problemen. Geldverstrekkers en regelgeving blijken niet te zijn ingesteld op deze groeiende groep consumenten.

Hoeveel kan ik maximaal lenen?

Voordat je op zoek gaat naar een huis is het handig te weten hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen.

Bereken je maximale hypotheek    Maak een gratis belafspraak

hoeveel-lenen

Pensioeninkomen speelt rol vanaf 57 jaar

Al 10 jaar voorafgaand aan de pensioendatum, gaan de banken bij de berekening van het (maximale) hypotheekbedrag rekening houden met je toekomstige pensioeninkomen. Hier krijg je dus mee te maken zodra je 57 jaar of ouder bent.

Hierdoor kan het gebeuren dat een 55-jarige met een bruto-inkomen van €60.000 wel een hypotheek van €275.000 kan afsluiten, maar een 57-jarige met hetzelfde inkomen niet. Ook kan de bank aanvullende eisen stellen, zoals versneld moeten aflossen na pensionering.

Waarom deze strenge regels?

De regels die bepalen hoeveel je mag lenen, de zogeheten CHF-norm, is de afgelopen jaren flink aangescherpt. De bank kijkt standaard of de aanvrager de lasten van een annuïteitenhypotheek gedurende 30 jaar lang kan dragen. Vooral senioren kunnen hierdoor minder lenen.

De regels moeten voorkomen dat woningbezitters onverantwoord lenen, maar schieten hun doel voorbij. Veel huurders en woningbezitters hebben immers nú al hogere woonlasten, dan wat ze volgens de norm zouden mogen hebben. Senioren die daar iets aan willen doen door te verhuizen naar een kleiner koopappartement met lagere maandlasten, worden vervolgens gedwarsboomd door de bank.

NHG biedt mogelijkheden

Bij gelijkblijvende of lagere woonlasten ná verhuizing, mag de bank bij een hypotheek met NHG de werkelijke woonlasten als uitgangspunt nemen. Dat is bijvoorbeeld het geval bij een (deels) aflossingsvrije hypotheek. Hierdoor kun je meer lenen dan bij een hypotheek die je volledig aflost. Een NHG-hypotheek is mogelijk voor woningen van maximaal €265.000. Om gebruik te kunnen maken van deze regeling moet de rente wel voor minstens 20 jaar vaststaan.

Er zijn situaties waarin de nieuwe werkelijke maandlast hoger mag uitvallen dan de oude werkelijke maandlast. Dit moet de bank vooraf bespreken met het Waarborgfonds Eigen Woningen, die de NHG uitvoert. Dat is bijvoorbeeld het geval als:

  • de klant in de nieuwe situatie (veel) meer gaat aflossen op de hypotheek;
  • als de verhuizing dringend gewenst is, bijvoorbeeld vanwege gezondheidsredenen.

Er zijn situaties waarin de rente korter vast kan staan dan de voorgeschreven 20 jaar met een minimum van 10 jaar. Dat is het geval als:

  • de jongste partner aan het einde van de rentevaste periode 85 jaar of ouder is;
  • de hypotheek lager is dan 50% van de woningwaarde. De bank dient wel te onderbouwen dat het inkomen van de klant voldoende bestendig is om het risico van een kortere rentevaste periode te kunnen dragen.
  • de hypotheek na afloop van de kortere rentevaste periode volledig is afgelost.

Ander inkomen dat meetelt

Senioren kunnen vanwege het (toekomstige) pensioeninkomen dus meestal minder lenen dan jongere woningbezitters. Je kunt de bank wel vragen om rekening te houden met andere inkomstenbronnen, zoals:

  • Inkomen uit een eigen pensioenvoorziening, zoals een uitkerende lijfrenteverzekering of bankspaarrekening. Hierbij kan het wel verschil uitmaken of de uitkering tijdens hypotheekaanvraag al is ingegaan of nog moet ingaan. In het laatste geval zijn sommige hypotheekverstrekkers minder soepel.
  • Inkomen uit vrij vermogen, zoals spaargeld of beleggingen. Die stellen dit 'inkomen' op 3% van het vrije vermogen. Vrij vermogen is geld waar je vrij over kunt beschikken.

Rekenvoorbeeld pensioeninkomen en inkomen uit vrij vermogen

  • Je vrij vermogen bedraagt €100.000.
  • Het toetsinkomen ligt dan €3000 (3% van €100.000) hoger dan wanneer geen rekening met dit vermogen was gehouden.
  • Door de €3000 bijtelling kan een AOW-gerechtigde met een inkomen van €40.000 bij een hypotheekrente van 3% geen €209.517, maar €229.481 lenen.

Inkomen dat niet meetelt

Het komt steeds vaker voor dat mensen ook geheel of gedeeltelijk doorwerken na de AOW-leeftijd. Helaas is er nog geen enkele geldverstrekker die het inkomen uit arbeid na pensionering meeneemt in de hypotheekberekening.

Lees ook:

 

Nieuw & interessant

  • verzilverlening
    Eerste indruk  |  23 nov.

    SVn Verzilverlening

    De SVn Verzilverlening maakt het voor huiseigenaren van 57 jaar en ouder met een laag inkomen mogelijk om tegen lage kosten de eigen woning te verbeteren, seniorvriendelijk te maken of te verduurzamen. Hier is veel behoefte aan. Wij hopen dat gemeenten de Verzilverlening zo spoedig mogelijk gaan aanbieden.
  • Artikel 8 tips pensioenen
    16 okt.

    Tot welke leeftijd kun je een overlijdensrisicoverzekering afsluiten?

    De maximum aanvangsleeftijden als eindleeftijden bij het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering lopen uiteen. Bekijk ze in het tabel per verzekeraar.
  • verhuischecklist-deurposter

    Gratis verhuischecklist

    Ga je verhuizen en wil je zeker weten dat je niks vergeet? Met de ultieme checklist heb je alles op een rij.

  • eerste-huis-kopen

    Nieuw huis?

    Wij helpen je stap voor stap op weg. Van de ultieme verhuischecklist tot de beste verhuisdoos.