icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Heb ik op de einddatum van mijn aflossingsvrije hypotheek een probleem?

Veel woningbezitters sloten in de jaren 90 een aflossingsvrije hypotheek af voor 30 jaar. Die hypotheken eindigen binnen nu en enkele jaren. Op de einddatum moet je de hypotheek helemaal aflossen óf hierover nieuwe afspraken maken met de bank. Het is verstandig om daar nu al over na te denken en eventueel maatregelen te nemen.

Mark Drabbe

Mark Drabbe , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op:16 oktober 2018

risico-analyse-hypotheek

Ongekend populair

De aflossingsvrije hypotheek was decennia lang enorm populair vanwege de lage maandlasten én maximale renteaftrek. Dit tot ergenis van de overheid. Vanaf 2011 mochten nieuwe hypotheken nog maar voor de helft aflossingsvrij zijn en in 2013 was het helemaal uit met de pret. Om de rente te mogen aftrekken moet je nieuw afgesloten hypotheken sinds dat jaar volledig en rechtstreeks (lineair of annuïtair) aflossen. Voor bestaande aflossingsvrije en (bank)spaarhypotheken bleef de renteaftrek wel gelden.

Van de totale Nederlandse hypotheekschuld bestaat nog altijd meer dan de helft uit leningen waarop niet rechtstreeks wordt afgelost, zo becijferde De Nederlandsche Bank (DNB). De toezichthouder maakt zich hier grote zorgen over. In hoeverre is dat terecht?

Wat is het probleem?

De Nederlandse hypotheekschuld is in verhouding een stuk hoger dan in andere, omliggende landen. Dat maakt onze huizenmarkt kwetsbaar, vooral bij dalende huizenprijzen. Een potentieel probleem is de standaardlooptijd van 30 jaar. Voor hypotheken afgesloten in de jaren negentig komt de einddatum nu steeds dichterbij. Banken kunnen de nog openstaande schuld op de einddatum in één keer opeisen. Dat kan betekenen dat je gedwongen bent je huis te verkopen. Een ander probleem is de renteaftrek. Die werd in 2001 gemaximeerd op 30 jaar. In 2031 vervalt dus voor veel woningbezitters de renteaftrek, waardoor de maandlasten omhoog gaan. Omdat banken mensen met een aflossingsvrije hypotheek niet kunnen dwingen om af te lossen, stimuleren ze woningbezitters om 'aflossingsblij' te worden.

Heb ík een probleem?

Die kans is uiteindelijk niet zo groot. We onderzochten hoe banken en andere geldverstrekkers omgaan met aflossingsvrije hypotheken op de einddatum. De meeste banken zijn bereid een aflossingsvrije hypotheek te verlengen. De regels hiervoor verschillen, maar in het algemeen geldt:

  • Je moet de werkelijke lasten, behorende bij de nieuwe (of verlengde) hypotheek aantoonbaar kunnen betalen. De bank kijkt hiervoor met name naar het (toekomstige) pensioeninkomen en de hoogte van de rente op dat moment. Bij een aflossingsvrije hypotheek bestaan de werkelijke lasten alleen uit de rente over het openstaande saldo. Bij een rente van 2,4% en een hoofdsom van €100.000 bedragen de werkelijke lasten €200 per maand.
  • Het resterende aflossingsvrije deel van de hypotheek mag meestal niet hoger zijn dan 50% van de woningwaarde. Die woningwaarde kan tussentijds zijn gestegen, waardoor er een groter bedrag aflossingsvrij mag blijven. Een gestegen woningwaarde moet je zelf aantonen aan de hand van de WOZ-beschikking of een taxatierapport. Het deel dat boven de 50% uitkomt, moet je aflossen door middel van een annuïtaire of lineaire hypotheek.

Gedwongen verkoop

De Nederlandsche Bank denkt dat er zo'n 200.000 mensen zijn die wél een probleem hebben op de einddatum van de aflossingsvrije hypotheek. Deze mensen kunnen het huis waarin ze wonen op dat moment niet meer betalen. De oorzaak is de combinatie van een laag pensioeninkomen (bijvoorbeeld alleen AOW), het wegvallen van de renteaftrek en een nog hoge aflossingsvrije hypotheek en/of gedaalde woningwaarde. De bank zal proberen een oplossing te vinden. In het ergste geval lukt dat niet en moet je de woning verkopen. Mogelijk blijft er een restschuld over. 

Deze groep mensen doet er verstandig aan de woning op een gunstig moment te verkopen óf om zo snel mogelijk te beginnen met aflossen. Uiteraard is aflossen op een aflossingsvrije hypotheek ook een goed idee voor mensen die niet direct in de problemen komen.

Wat doet mijn bank op de einddatum?

Zoals gezegd zijn banken en andere geldverstrekkers op de einddatum van de aflossingsvrije hypotheek bereid de hypotheek (deels) te verlengen. De spelregels hiervoor verschillen wel per bank. De volgende scenario's komen voor:

  • De aflossingsvrije hypotheek heeft geen einddatum en loopt dus ongewijzigd door. Dit is het meest gunstig.
  • De aflossingsvrije hypotheek kan onderhands (dus zonder tussenkomst van een notaris) worden verlengd. De bank kijkt daarbij meestal ook of je de nieuwe werkelijke lasten kunt betalen.
  • Er moet een nieuwe hypotheek worden afgesloten. Je moet opnieuw naar de notaris en voldoen aan de inkomensnormen. De bank kan hierbij uitgaan van de 'werkelijke-lasten-norm' of de strengere CHF-norm.

Bekijk in de tabel wat jouw bank doet op de eindddatum van je aflossingsvrije hypotheek. Het uitgangspunt is dat je op dat moment de AOW-gerechtigde leeftijd hebt bereikt en dat de hypotheek op de einddatum niet hoger is dan 50% van de waarde van de woning. Heb je een aflossingsvrije hypotheek bij ASR, Nationale-Nederlanden of Rabobank? Deze hypotheken hebben geen einddatum en lopen gewoon door.

GeldverstrekkerNotaris verplichtToets op werkelijke lasten
ABN AmroNeeJa
AegonNiet bekendNiet bekend
AllianzNeeJa
ArgentaAfh. situatieNee
ASRNiet van toepassingNiet van toepassing
Attens HypothekenNeeJa
bijBouweJaNee
BLG WonenNeeJa
Centraal BeheerNeeAfh. situatie
FloriusNeeJa
Hypotrust ComfortIn bepaalde gevallenNee
Hypotrust Elan PlusJaNee
Hypotrust Woon BewustJaNee
INGJa (tot 10 jaar)Ja
IqwoonJaNee
Lloyds BankNeeAfh. situatie
MeriusJaNee
MoneYouNeeNee
Munt HypothekenNeeJa
Nationale-NederlandenNiet van toepassingNiet van toepassing
NIBCNeeJa
ObvionNiet bekendNiet bekend
RabobankNiet van toepassingNiet van toepassing
ReaalAfh. situatieJa
RegioBankNeeJa
SKP HQ HypothekenNeeNee
SNSNeeJa
Syntrus AchmeaNeeJa
TriodosNeeJa
Venn HypothekenJaNee
Van LanschotNeeJa
WoonfondsNeeAfh. situatie

Peildatum: 1 oktober 2018.

Wat moet ik nu doen?

Wil je weten of je op de einddatum van je aflossingsvrije hypotheek (g)een probleem hebt? Je kunt het volgende doen:

  • Onderzoek of laat je adviseren of je de aflossingsvrije hypotheek ook na de einddatum kunt betalen. Vereniging Eigen Huis en online hypotheekadviseur Ikbenfrits hebben specifiek voor dit doel een gratis online tool. Die geeft een goede indicatie.
  • Bedenk of er sprake is van persoonlijke omstandigheden die van invloed zijn op je financiële situatie. Misschien verwacht je binnen enkele jaren een erfenis. Of heb je plannen om je huis te verkopen ruim voor de einddatum. Met de erfenis of verkoopopbrengst kun je de aflossingsvrije hypotheek wellicht ook (deels) aflossen.
  • Verlengt jouw geldverstrekker een aflossingsvrije hypotheek op de einddatum tegen ongunstige voorwaarden? Onderzoek dan of het mogelijk is de hypotheek voor die tijd over te sluiten naar een andere geldverstrekker met gunstigere spelregels.
  • Bekijk of je alsnog kunt gaan aflossen tot in ieder geval 50% van de woningwaarde. Jaarlijks mag je 10 tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen. Heb je hiervoor niet genoeg discipline, zet de aflossingsvrije hypotheek dan deels om naar een annuïtaire of lineaire hypotheek. Bij dit laatste krijg je te maken met omzettingskosten. De Consumentenbond vindt dat banken een omzetting van de hypotheekvorm zonder kosten moeten doen. 

Lees ook:

 

Nieuw & interessant