Hypotheek en pensioen: de mogelijkheden

Veel ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. De overheid stuurt daar ook op aan. Toch ervaren senioren vaak meer moeilijkheden dan jongere aanvragers als het gaat om hypotheken. Bijvoorbeeld bij het aanvragen van een nieuwe hypotheek of het verhogen van de bestaande hypotheek om een verbouwing te betalen.

Pensioeninkomen vanaf 57 jaar

Banken houden rekening met je toekomstige pensioeninkomen bij de berekening van het maximale hypotheekbedrag. Dat doen ze al 10 jaar voor de pensioendatum. Hier krijg je dus mee te maken zodra je 57 jaar of ouder bent.

Een alleenstaande 55-jarige met een bruto-inkomen van €60.000 kan op de normen van 2024 een hypotheek van €274.000 afsluiten. Maar een 57-jarige met hetzelfde inkomen en een toekomstig pensioen van €35.000 komt met de standaardregels veel lager uit. Die kan €228.000 lenen. Ook kan de bank aanvullende eisen stellen, zoals versneld moeten aflossen nadat je met pensioen bent.

Waarom strenge regels voor senioren

De bank kijkt standaard of de aanvrager de maandlasten van een annuïteitenhypotheek 30 jaar lang kan betalen. Vooral senioren kunnen hierdoor minder lenen.

Woonlasten verlagen

De regels moeten voorkomen dat woningbezitters onverantwoord lenen. Maar ze schieten vaak hun doel voorbij. Veel huurders en woningbezitters hebben nú al woonlasten die hoger zijn dan de standaardnorm. 

Senioren die willen verhuizen naar een kleiner koopappartement met lagere maandlasten kunnen bij een aantal hypotheekaanbieders tegen problemen aanlopen. Inmiddels bieden veel aanbieders maatwerk met ruimere leenmogelijkheden aan.

NHG biedt mogelijkheden voor 55-plussers

Is er sprake van gelijkblijvende of lagere woonlasten ná verhuizing? Dan mag de hypotheekaanbieder bij een hypotheek met NHG de werkelijke woonlasten als uitgangspunt nemen. Dat is bijvoorbeeld het geval bij een (deels) aflossingsvrije hypotheek. Hierdoor kun je meer lenen dan bij een hypotheek die je volledig aflost. 

Een NHG-hypotheek voor woningen is maximaal €435.000 (2024) of €450.000 (2025). Voor woningen met energiebesparende voorzieningen is dat €461.000 (2024) of €477.000 (2025). Om gebruik te maken van de werkelijke woonlastennorm moet de rente wel voor minstens 20 jaar vaststaan.

Nieuwe hogere maandlasten

Er zijn situaties waarin de nieuwe werkelijke maandlast hoger mag uitvallen dan de oude werkelijke maandlast. Dit moet de hypotheekaanbieder vooraf bespreken met de  NHG-uitvoerder. Dat is bijvoorbeeld het geval als:

• De klant in de nieuwe situatie (veel) meer gaat aflossen op de hypotheek.
• Als de verhuizing nodig is, bijvoorbeeld vanwege gezondheidsredenen.

Kortere rentevaste periode

Er zijn situaties waarin de rente korter vast staat dan de voorgeschreven 20 jaar. Het minimum is dan 10 jaar. Dat is het geval als:

• De jongste partner aan het einde van de rentevaste periode 85 jaar of ouder is.
• De hypotheek lager is dan 50% van de woningwaarde. De bank moet wel aantonen dat de klant het risico van een kortere rentevaste periode kan lopen.
• De hypotheek na afloop van de kortere rentevaste periode volledig is afgelost.

Seniorenregeling zonder NHG

Ook zonder NHG kunnen banken gebruikmaken van de seniorenregeling. Hierbij kijkt de geldverstrekker naar de werkelijke maandlasten van een lening. En rekent de bank dus niet standaard met de maandlasten van een annuïteitenhypotheek. Door die regeling kunnen senioren wél een aflossingsvrije hypotheek meenemen, oversluiten of verhogen.

Niet alle banken werken mee

Een aantal aanbieders werkt hieraan mee, maar helaas niet allemaal. Er zijn zelfs banken die nooit rekening houden met de werkelijke hypotheeklasten voor senioren. Ook niet met NHG. In onze rentevergelijker zie je bij 'meer informatie' welke banken dit zijn.

Ander inkomen naast pensioeninkomen

Senioren kunnen vanwege het (toekomstige) pensioeninkomen dus meestal minder lenen dan jongere woningbezitters.

Vraag de geldverstrekker om rekening te houden met andere inkomstenbronnen, zoals:

• Inkomen uit een eigen pensioenvoorziening, zoals een uitkerende lijfrenteverzekering of bankspaarrekening. Bij veel aanbieders kunnen deze inkomsten meegenomen worden. Hierbij verschilt het of de uitkering tijdens de hypotheekaanvraag al is ingegaan of nog moet ingaan. 
• Inkomen uit vrij vermogen, zoals spaargeld of beleggingen. Bijna 60% van de hypotheekverstrekkers geeft aan hier rekening mee te kunnen houden (bron: Moneyview).

Inkomen uit arbeid na pensionering

Het komt steeds vaker voor dat mensen ook helemaal of deels doorwerken na de AOW-leeftijd. Voor zover wij weten is er geen enkele geldverstrekker die het inkomen uit arbeid na pensionering meeneemt in de hypotheekberekening.

Opeethypotheken: zonder inkomenstoets

Speciaal voor zestigplussers is er de opeethypotheek. Je hebt geen maandelijkse lasten, want de rente wordt opgeteld bij de schuld. Bij verkoop van je woning los je de schuld af, inclusief alle bijgeschreven rente.

Deze hypotheek kun je afsluiten als je (pensioen)inkomen te laag is voor een aflossingsvrije hypotheek. Je maximale leenbedrag hangt af van het aantal aanvragers, leeftijd, rente, waarde van je woning en je eventuele bestaande schulden.