Overbruggingshypotheek: hoe werkt het?

Wat is een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek of overbruggingskrediet is een tijdelijke lening. Met deze lening overbrug je de periode tussen de koop van je nieuwe huis en de verkoop van je oude huis. Je betaalt alleen rente. Je lost de lening af als je oude huis verkocht is. 

Overwaarde opnemen

Bij verkoop van je oude woning is de verkoopprijs vaak hoger dan de hypotheekschuld op het huis. Het verschil tussen de verkoopprijs en de hypotheekschuld heet de overwaarde. Als je eerst een nieuw huis koopt, staat die overwaarde nog niet op je rekening. Maar je moet het nieuwe huis wel betalen. Met een overbruggingshypotheek neem je de overwaarde van je oude woning alvast op. 

Niet nodig als je eerst verkoopt 

Je hebt geen overbruggingskrediet nodig als je eerst je huidige woning verkoopt. Na de overdracht lost de notaris je oude hypotheek af. En stort het restant van de verkoopopbrengst op je rekening. Dat bedrag gebruik je om de aankoop van je nieuwe huis te betalen.

Rente overbruggingskrediet

De rente voor een overbruggingskrediet varieert van 4,39% bij Centraal Beheer tot 6,24% bij Hypotrust (peildatum 4 november 2024). Bekijk bij welke aanbieder je de laagste rente betaalt. 

Banken hanteren 1 tarief voor het overbruggingskrediet. De rente voor een overbruggingskrediet is vaak iets hoger dan de rente voor een ‘normale’ hypotheek. Het hangt van de bank af of je kunt kiezen voor een rente die de hele looptijd vaststaat. Kan dat niet en heb je het krediet langere tijd nodig? Houd er dan rekening mee dat je lasten kunnen stijgen als de rente van het overbruggingskrediet stijgt. 

Rente is aftrekbaar

De rente van het overbruggingskrediet is aftrekbaar. Onder de fiscale ‘verhuisregeling’ mag je tijdelijk de rente van zowel je oude huis als je nieuwe huis aftrekken. De termijn begint in het jaar waarin je de oude woning te koop zet, óf je nieuwe woning aankoopt. Dat jaar plus 3 extra jaren heb je recht op hypotheekrenteaftrek voor beide woningen.

Teken je in 2025 de koop- aanneemovereenkomst voor je nieuwbouwwoning? Dan mag je de rente voor beide woningen uiterlijk tot eind 2028 aftrekken als de oude woning voor die tijd nog niet verkocht is.

Overbruggingskrediet aanvragen 

We hebben de rente, het maximumbedrag en de voorwaarden van alle overbruggingshypotheken onderling vergeleken. De verschillen tussen de 39 aanbieders zijn groot. Bereken de maximale hypotheek voor je nieuwe huis en hoeveel overbruggingskrediet je ongeveer kunt krijgen. Plan na de berekening een gratis video- of belafspraak in met onze hypotheekadviseur.

Nieuwe hypotheek verplicht

Heb je geen hypotheek voor je nieuwe huis nodig? Er zijn maar 2 hypotheekaanbieders waar bestaande klanten een ‘los’ overbruggingskrediet kunnen afsluiten. Bij de andere aanbieders kun je een overbruggingkrediet alleen afsluiten samen met een hypotheek voor je nieuwe huis. Vaak wordt er dan een nieuwe hypotheek voor een zo laag mogelijk bedrag afgesloten. Bij de ene aanbieder is het minimum €5000. Bij de ander €70.000. Hoe hoger het bedrag, hoe meer rente je betaalt.

In ons overzicht staat per aanbieder het minimumbedrag voor een verplichte nieuwe hypotheek. Na verkoop van je oude huis los je het overbruggingskrediet en de hypotheek weer af. Je betaalt voor de hypotheek wel extra kosten en rente. 

Hoeveel overbruggingskrediet krijg ik? 

Is de woning (op papier) al verkocht? Dan is bij de meeste geldverstrekkers het overbruggingskrediet gelijk aan de verkoopprijs min de hypotheek van je oude huis en min de verkoopkosten. Veel banken stellen de verkoopkosten standaard op 3% van de verkoopprijs.

Woning nog niet verkocht? 

Is de woning nog niet verkocht of zijn de ontbindende voorwaarden nog niet verstreken? Dan houden de meeste aanbieders een veiligheidsmarge van 10% aan. Je krijgt dan maximaal 90% van de getaxeerde verkoopwaarde min de hypotheek op de oude woning.

Dubbele lasten

Weet je nog niet hoelang je het overbruggingskrediet nodig hebt? Dan gaan sommige geldverstrekkers ervan uit dat je het krediet de maximale looptijd van bijvoorbeeld 24 maanden gebruikt.

De meeste aanbieders gaan akkoord als je genoeg geld hebt om 1 jaar alle lasten te betalen. Maar is je huis na een jaar nog niet verkocht, dan wil je niet in de financiële problemen komen. Reserveer een bedrag voor de dubbele lasten of sluit een iets hogere hypotheek voor je nieuwe huis af. 

Voorwaarden overbruggingskrediet

• De verwachte verkoopprijs van je oude huis is hoger dan de hypotheek op je oude huis. Er blijft na verkoop dus geld over. 
• Je kunt aantonen dat je de tijdelijke extra woonlasten kunt betalen. Bijvoorbeeld door het saldo van je spaarrekening te laten zien. Of uit de berekening van de geldverstrekker blijkt dat je maandelijks geld overhoudt.

Looptijd overbruggingskrediet

• Meestal heb je 24 maanden de tijd om je huis definitief te verkopen. Een aantal hypotheekaanbieders heeft minder geduld. Daar moet je na 12 maanden het overbruggingskrediet al aflossen.
• Een overbruggingshypotheek afsluiten voor een nieuwbouwwoning kan lastig zijn. Als de bouw te lang duurt, moet je je woning al verkopen voordat je in je nieuwe huis kunt.
• Is je huis niet verkocht binnen de termijn? Bij de meeste aanbieders is het mogelijk het krediet te verlengen. Neem wel ruim op tijd contact op met de geldverstrekker om de verlenging te bespreken. Als zij niet akkoord gaan dan heb je tijd nodig om iets anders regelen. Bijvoorbeeld een nieuwe lening bij een andere geldverstrekker of familie.

In onze overzicht vind je de maximale looptijd van een overbruggingshypotheek per aanbieder.

Overbruggingshypotheek afgesloten maar niet nodig

Heb je een overbruggingskrediet afgesloten? Dan kan het gebeuren dat je het krediet toch niet hoeft te gebruiken. Bijvoorbeeld omdat de verkoop van je oude huis sneller gaat dan je dacht. Of omdat de verbouwing van je nieuwe huis veel goedkoper uitvalt. Als je geen geld opneemt, hoeft je ook geen rente te betalen. De afsluitkosten moet je wel betalen. Net als de eventuele advies- en notariskosten. 

Overbruggingshypotheek aflossen

De overbruggingshypotheek is een tijdelijke aflossingsvrije hypotheek. Zodra je oude huis is verkocht, los je met de overwaarde eerst het overbruggingskrediet af. Dat vraagt de geldverstrekker ook van je. Blijft er daarna nog overwaarde over? In verband met de bijleenregeling is het fiscaal gezien slim om daarmee de hypotheek op je nieuwe woning te verlagen. Levert je oude woning meer op dan gedacht? Zorg dan dat je dit deel boetevrij mag aflossen op je nieuwe hypotheek.

Aflossen zonder boete

In onze hypotheekrentevergelijker zie je per aanbieder hoeveel je zonder boete extra mag aflossen. Je kunt ook voor een deel van je nieuwe hypotheek een variabele rente nemen. Dan betaal je geen boete bij een extra aflossing.

Alternatieven

Als je ouders, familie of vrienden hebt die tijdelijk een flink geldbedrag kunnen missen, dan zou je een familie- of vriendenlening kunnen afsluiten. Het voordeel hiervan is dat je onderling afspraken kunt maken over de looptijd, voorwaarden en rente. De rente moet wel zakelijk zijn anders kan de Belastingdienst de renteaftrek weigeren. Neem als uitgangspunt de rentes die hypotheekaanbieders rekenen.

Bespreek vooraf wat er gebeurt als je oude huis lang te koop staat of minder opbrengt dan verwacht. Of wat er gebeurt als de uitlener onverwachts overlijdt. Moet je in deze situaties de lening direct terugbetalen en kun je dan ergens anders een nieuwe lening kan afsluiten? Leg in een leenovereenkomst alle afspraken goed vast. Met familie of vrienden wil je geen ruzie over geld.