Koop en verkoop van een huis sluiten niet aan: wat nu?

Eerst huis verkopen, dan kopen

Wie eerst verkoopt en dan pas koopt, voorkomt dubbele lasten. Daarnaast weet je pas precies wat je budget is om een andere woning te kopen als je weet wat je oude huis heeft opgebracht.

Nadelen zijn er ook. Misschien willen de nieuwe bewoners van jouw huis er graag snel intrekken. Je moet dan snel op zoek naar een andere woning. Zeker in een overspannen woningmarkt kan dat een probleem zijn. Probeer daarom met de kopers voldoende tijd overeen te komen om een geschikte oplossing te vinden. Tijdelijk een huis huren kan een tussenoplossing zijn. Dat betekent echter niet 1, maar 2 keer verhuizen. Bovendien liggen huurhuizen evenmin voor het oprapen.

Fiscale voordelen niet onbeperkt

Houd er verder rekening mee dat het meeverhuizen van je oude hypotheek - inclusief fiscale voordelen - niet onbeperkt kan. Als je in 2019 je huis verkoopt, moet de passeerdatum van de níeuwe woning uiterlijk eind 2020 zijn. Als er meer tijd tussen zit, kom je bijvoorbeeld niet meer in aanmerking voor een aflossingsvrij deel. De hele hypotheek dient dan te worden afgelost, via een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Ook kan het zijn dat je dan je oude (lage) rente niet meer kunt meenemen naar de nieuwe hypotheek.

Eerst huis kopen, dan verkopen

Wie een nieuw huis koopt alvorens het oude te verkopen, heeft in elk geval alle tijd voor zaken als schilderen en verhuizen. Houd deze volgorde echter alleen aan als je verwacht je huidige woning snel te kunnen verkopen, óf als je genoeg financiële ruimte hebt om een tijdlang dubbele woonlasten te dragen. Bij de bank moet je kunnen aantonen dat je gedurende 12 tot 24 maanden ook de maandlasten van je nieuwe hypotheek kunt (blijven) betalen.

Beperkingen tweede hypotheek

Sommige geldverstrekkers kennen extra beperkingen voor een tweede hypotheek.

• Bij Conservatrix en met een WelThuis Startershypotheek van ASR is een tweede hypotheek niet mogelijk.
• Bij ABN Amro, Van Lanschot en een annuïteitenhypotheek van de Rabobank kun je daarentegen ook terecht als je eerste hypotheek ergens anders loopt. Bij Rabo en soms bij Van Lanschot betaal je dan wel een hogere rente.

Overbruggingskrediet

Als je oude woning nog niet is verkocht en/of betaald, dan kun je bij de financiering van een nieuw huis al wel rekening houden met de overwaarde. Met een zogeheten overbruggingskrediet financier je de (verwachte) overwaarde, die je nog niet in handen hebt omdat het huis nog niet is verkocht of betaald. Zodra dit huis is verkocht, los je met de opbrengst - inclusief overwaarde - de oude hypotheek en het overbruggingskrediet af.

Dubbele hypotheekrenteaftrek

Gelukkig helpt de Belastingdienst mensen met dubbele woonlasten. Gedurende het jaar waarin je je oude woning verlaat plus 3 extra jaren heb je recht op hypotheekrenteaftrek voor beide woningen. Na deze periode verschuift de tweede hypotheek naar box 3. De rente is niet meer fiscaal aftrekbaar, maar het vermogen in box 3 gaat flink omlaag. Dit kan schelen in de vermogensrendementsheffing.

Leegstaand huis verhuren

Zodra je jouw oude, leegstaande huis verhuurt, mag je de hypotheekrente van díe woning niet meer aftrekken. Zelfs als de verhuur maar tijdelijk is. Over de woningwaarde minus de hypotheekschuld moet je dan zelfs vermogensrendementsheffing betalen. Over de huur die je ontvangt, betaal je geen belasting.

Om je woning te kunnen verhuren, heb je toestemming nodig van de bank. Als een bank al wil meewerken aan verhuur, dan eist ze dat de verhuur plaatsvindt via de leegstandswet. In dat geval kunnen de huurders geen beroep doen op huurdersbescherming.

Lees ook:

• Bankgarantie: wat is dat en hoe werkt het?
• Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bij verhuizing
• Aflossingsvrije hypotheek: geen opbouw kapitaal, geen aflossing