Dit verandert er voor je hypotheek in 2026

NHG-grens hoger in 2026 en voor alle woningtypen

In 2026 kun je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten voor woningen met een maximale aankoopprijs van:

• €470.000, inclusief eventuele verbouwingskosten.
• €498.200 als je het extra bedrag volledig besteedt aan energiebesparende maatregelen in je huis. 

Vanaf 2026 gelden deze grenzen voor alle woningtypen, zoals tiny houses, woonboten en flexwoningen. De aparte grens voor woonwagens is vervallen. De eenmalige bijdrage voor een NHG-hypotheek blijft in 2026 hetzelfde. Je betaalt 0,4% van het hypotheekbedrag. 

Tot €555.000 geen overdrachtsbelasting 

Ben je tussen de 18 tot 35 jaar? Dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een bestaande woning. De eenmalige vrijstelling geldt bij een koopsom van maximaal €555.000.

Bij een hogere aankoopsom betaal je 2% overdrachtsbelasting. Kopers van 35 jaar of ouder die zelf in het gekochte huis gaan wonen, betalen ook 2%. 

Overdrachtsbelasting daalt voor tweede woning of verhuurde woning

Koop je een huis, maar ga je er níet zelf wonen? Dan betaal je in 2026 8% overdrachtsbelasting. Dat is 2,4% lager dan in 2025. Het hogere tarief geldt bij de aankoop van een vakantiewoning, bij verhuur van de woning en als ouders een woning voor hun kind kopen. 

Extra hypotheekbedrag lager bij energielabel A 

Bij een energiezuinig huis mag je extra lenen. Maar dat extra bedrag is voor woningen met label A+++ of beter in 2026 lager. Dat komt omdat zonnepanelen minder financieel voordeel opleveren. De terugleverkosten en het afschaffen van de salderingsregeling in 2027 zorgen voor lagere opbrengsten.  

Kun je bijvoorbeeld op basis van je inkomen maximaal €285.000 lenen? Daar komt in 2026 €30.000 bovenop als je een huis met energielabel A++++ koopt. In 2025 was dat €40.000. 

Extra hypotheek om te verduurzamen

Wil je je huis energiezuining maken? Je kunt voor een woning met energielabel E t/m A++ een hogere hypotheek afsluiten. De extra hypotheek gebruik je dan om je huis te verduurzamen. Kopers én huiseigenaren kunnen hiervan gebruik maken. Met een laag energielabel mag je meer lenen om te verduurzamen.  

Koop je een huis met energielabel B én wil je meteen energiebesparende investeringen doen? Dan mag je in totaal €20.000 extra lenen. Je mag namelijk €10.000 meer lenen voor een energiezuinig huis met label B. En €10.000 om je nieuwe huis (nog) energiezuiniger te maken.  

Maximaal 106% van de woningwaarde lenen

Je 'gewone' hypotheek en het extra hypotheekbedrag voor energiebesparende investeringen mogen samen maximaal 106% van de woningwaarde zijn. Dit mag ook de waarde ná het verduurzamen van je huis zijn. 

Met loonstijging meer lenen in 2026

In 2026 stijgen de salarissen gemiddeld met 4,1%. Stijgt jouw salaris ook met 4,1% of meer? Dan kun je in 2026 een hogere hypotheek afsluiten. 

Voorbeeld

• Olaf is 30 jaar. In 2025 kon hij met zijn salaris van €70.000 per jaar maximaal €340.000 lenen voor een huis. 
• In 2026 is het salaris van Olaf 4% hoger. Hij kan nu een hypotheek afsluiten van maximaal €347.000. Dat is €7000 meer dan in 2025.  

Soms meer hypotheek door daling rente studieschuld

Met een studieschuld kun je minder hypotheek krijgen. Hoeveel minder? Dat hangt onder andere af van de rente die je betaalt. De rente voor studieschulden met een looptijd van 35 jaar is in 2026 lager. Als je minder rente hoeft te betalen aan de DUO dan kun je meer lenen voor een huis. 

• Voor studieschulden met een looptijd van 35 jaar (nieuwe leenstelsel) daalt de rente met 0,24% naar 2,33%.
• Voor studieschulden met een looptijd van 15 jaar (oude leenstelsel) gaat de rente iets omhoog. Van 2,21% in 2025 naar 2,29% in 2026.

Niet alle oud-studenten krijgen in 2026 een nieuwe rente. De rente wordt steeds voor 5 jaar vastgezet. 

Schenken voor een huis blijft mogelijk

Belastingvrij schenken om te helpen met een huis blijft mogelijk. Je ouders mogen je jaarlijks €6908 (2026, voorlopig tarief) schenken. Ben je tussen 18 en 40 jaar oud? Dan mag je 1 keer in je leven gebruik maken van de grote vrijstelling bij een schenking van je ouders. Voor 2026 is die vrijstelling €33.129 (voorlopig tarief). Je opa, oma of iemand anders mogen je jaarlijks €2769 (2026, voorlopig tarief) belastingvrij schenken. 

We hebben alle mogelijkheden voor ouders om een kind te helpen bij de aankoop van een woning verzameld. Met de voor- en nadelen per optie. 

Veranderingen in je belastingaangifte

Hypotheekrenteaftrek

In je aangifte inkomstenbelasting over 2026 mag je de betaalde hypotheekrente aftrekken tegen maximaal 37,56%. Bijna hetzelfde tarief als in 2025. Het tarief voor aftrekposten is bij een hoog inkomen niet gelijk aan het tarief dat je betaalt over je inkomen. Voor 2026 betaal je 49,5% over het inkomen boven de €79.137. 

Voordeel 'Wet Hillen' daalt extra hard

Is de bijtelling van je eigenwoningforfait hoger dan de hypotheekrente aftrek? Met een kleine hypotheekschuld ga je ieder jaar meer belasting betalen. Dit komt door het afbouwen van de ‘Wet Hillen’. In 2026 is nog maar 71,82% van de bijtelling van het eigenwoningforfait aftrekbaar. 

De Tweede Kamer heeft in het Belastingplan 2026 besloten de afbouw te versnellen. Het belastingvoordeel daalt vanaf 2026 met 4,8% per jaar. Dat was 3,33% per jaar. Vanaf 2041 moet je over de volledige bijtelling van het eigenwoningforfait belasting betalen.