Overwaarde: eigenwoningreserve en je hypotheek

Overwaarde/eigenwoningreserve berekenen

Bij verkoop van je woning moet je uit de verkoopopbrengst eerst de hypotheek aflossen. En moet je de bijkomende verkoopkosten betalen. Zoals de kosten voor de makelaar en het verplichte energielabel. Het bedrag dat je daarna overhoudt, is de overwaarde. In plaats van overwaarde wordt ook vaak de term eigenwoningreserve gebruikt. Dit is de officiele term die ook de Belastingdienst gebruikt. 

Negatieve eigenwoningreserve kan ook

Is de verkoopprijs van je woning lager dan je hypotheek? Dan heb je een restschuld. En dus een negatieve eigenwoningreserve.

Overwaarde en de bijleenregeling

De overheid wil dat je de overwaarde van je oude huis gebruikt voor de aankoop van je nieuwe huis. Wil je alle hypotheekrente van je nieuwe hypotheek kunnen aftrekken bij je belastingaangifte? Dan is het bedrag van de aankoopprijs van de nieuwe woning min de overwaarde het maximum. Deze regel heet de bijleenregeling. 

Een hypotheek waarover je de rente mag aftrekken, heet een eigenwoningschuld. Je kunt zelf je maximale eigenwoningschuld uitrekenen. Maar je kunt ook de rekenhulp bijleenregeling van de Belastingdienst gebruiken. 

Overwaarde aan iets anders besteden

Gebruik je de overwaarde voor iets anders? En wil je het aankoopbedrag van je nieuwe huis volledig financieren? Dat mag wel. Maar dan mag je over een deel van de hypotheek de hypotheekrente niet aftrekken.

Het hypotheekdeel ter grootte van de overwaarde valt dan in box 3. Dat houdt in dat je deze schuld mag verrekenen met je vermogen in box 3. De schuld vermindert dus het vermogen waarover je vermogensbelasting moet betalen. 

Verplichting vervalt na 3 jaar

Ga je na verkoop van je huis eerst minimaal 3 jaar een woning huren? Of in het buitenland wonen? Na 3 jaar vervalt de eigenwoningreserve en heb je geen last meer van de bijleenregeling. 

Je mag de overwaarde besteden zoals je wilt. Koop je na 3 jaar weer een huis? Dan hoef je bij de hypotheekaanvraag geen rekening te houden met de overwaarde.

Bijleenregeling en fiscale partners

Vooral voor fiscale partners zat de bijleenregeling ingewikkeld in elkaar. Die regels zijn per 1 januari 2022 gewijzigd. En een stuk eenvoudiger geworden.

Heeft één van de fiscale partners de afgelopen 3 jaar een woning verkocht met overwaarde? Of hebben jullie samen een woning verkocht met overwaarde? Dat maakt voor de bijleenregeling niet meer uit. Jullie mogen gezamenlijk rekening houden met die overwaarde. Dat hoeft niet meer voor ieder persoonlijk. Als jullie de overwaarde maar gebruiken voor de aankoop van de nieuwe woning.

De gezamenlijke eigenwoningschuld bereken je door de overwaarde af te trekken van de aankoopprijs van het nieuwe huis. Als je maximaal voor dit bedrag samen een hypotheek afsluit dan mag je de hypotheekrente aftrekken.  

Kun je de bijleenregeling omzeilen?

Je kunt de bijleenregeling omzeilen door pas na 3 jaar een nieuwe woning te kopen. En eerst een woning te huren. Maar het is de vraag het uitstel je een financieel voordeel oplevert. De huren zijn hoog en de huizenprijzen blijven stijgen. 

Overbruggingskrediet nodig?

De overwaarde komt pas beschikbaar als het oude huis is verkocht én betaald. Vaak is dit nog niet het geval op het moment dat je een nieuw huis koopt. Als je dan over te weinig eigen geld beschikt, dan heb je een overbruggingskrediet nodig.