Overwaarde: eigenwoningreserve en je hypotheek

Hoe bereken je overwaarde?

Je verkoopt je huis met overwaarde als de prijs ervan is gestegen en de verkoopopbrengst meer is dan de resterende hypotheekschuld. De overwaarde van je oude woning is dus de verkoopprijs min de eigenwoningschuld en de verkoopkosten - zoals die voor de makelaar en het verplichte energielabel. Voor de fiscus heet een overwaarde de eigenwoningreserve.

Door de eigenwoningreserve af te trekken van de aankoopprijs (inclusief aankoopkosten) van je níeuwe huis, bereken je de maximale eigenwoningschuld (het bedrag waarover je de hypotheekrente kunt aftrekken).

Wat is een bijleenregeling?

Wie binnen 3 jaar een volgende woning koopt, krijgt sinds 2004 te maken met de bijleenregeling. Je mag niet alle hypotheekrente aftrekken als je een nieuwe woning koopt en het volledige bedrag laat financieren. De belastingdienst wil dat je de overwaarde van je oude huis gebruikt voor de aankoop van je nieuwe huis. 

Bijleenregeling en fiscaal partners

Voor fiscale partners kan de bijleenregeling extra gevolgen hebben. Bij het kopen van een nieuwe woning moeten zij voor de belasting namelijk rekening houden met elkaars overwaarde.

Kun je de bijleenregeling omzeilen?

Als je overwaarde hebt, wordt deze toegevoegd aan je eigenwoningreserve. Deze vervalt na 3 jaar. Is de reserve uit verschillende delen opgebouwd? Bijvoorbeeld doordat je in relatief korte tijd vaker een eigen woning hebt verkocht? Dan vervalt elk afzonderlijk deel na 3 jaar.

Koop je binnen 3 jaar een nieuwe woning? Dan vermindert je eigenwoningreserve de maximale hypotheek waarover je rente mag aftrekken. Met andere woorden: je zult de overwaarde moeten meenemen naar de nieuwe woning en deze alsnog inbrengen. Ná 3 jaar - waarin je bijvoorbeeld een huis huurt of in het buitenland woont - vervalt deze verplichting en kun je een gekochte woning weer volledig financieren, mét hypotheekrenteaftrek. 

Overbruggingskrediet nodig?

De overwaarde komt pas beschikbaar als het oude huis is verkocht én betaald. Vaak is dit nog niet het geval op het moment dat je een nieuw huis koopt. Wie dan over onvoldoende eigen geld beschikt, heeft een overbruggingskrediet nodig. Hiervoor kunnen flinke beperkingen gelden. Is het huis nog niet verkocht? Dan is een overbruggingskrediet bij een aantal banken zelfs niet mogelijk. Laat je hierover goed informeren door je hypotheekadviseur.