Overwaarde: eigenwoningreserve en je hypotheek
Wat is overwaarde? Bij verkoop van je huidige woning wordt uit de opbrengst eerst de hypotheek afgelost. Als je daarna nog geld overhoudt is er sprake van overwaarde. Maar hoe zit het nou precies? En wat kun je het beste met die overwaarde doen?
Barbara van der Est , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op:12 februari 2019
Hoe bereken je overwaarde?
De overwaarde van je oude woning is de verkoopprijs min de eigenwoningschuld en de verkoopkosten, zoals die voor de makelaar en het verplichte energielabel. Voor de fiscus heet een overwaarde de eigenwoningreserve.
Door de eigenwoningreserve af te trekken van de aankoopprijs (inclusief aankoopkosten) van je níeuwe huis, bereken je de maximale eigenwoningschuld (het bedrag waarover je de hypotheekrente kunt aftrekken).
Rekenvoorbeeld 1
- Pauls huidige hypotheekschuld bedraagt €200.000.
- Hij verkoopt zijn huis voor €225.000.
- De overwaarde is dan €25.000.
Het bedrag van €25.000 wordt toegevoegd aan Pauls eigenwoningreserve. Als Paul een volgend huis koopt, dan kan hij dit bedrag fiscaal gezien het best in de nieuwe woning stoppen. Dit is niet verplicht (zie rekenvoorbeeld 2).
Wat is een bijleenregeling?
Wie binnen 3 jaar een volgende woning koopt, krijgt sinds 2004 te maken met de bijleenregeling. Kort gezegd: om bij aankoop van een nieuw huis maximaal te blijven genieten van de hypotheekrenteaftrek, moet je de overwaarde van je oude huis gebruiken voor de nieuwe woning.
Rekenvoorbeeld 2
Paul (uit rekenvoorbeeld 1) koopt al snel een nieuw huis voor €275.000 en brengt de overwaarde van €25.000 in. De ontbrekende €250.000 kan hij dan lenen met renteaftrek.
Hij kan de overwaarde ook besteden aan een nieuwe auto. Dan moet hij de volledige €275.000 lenen, maar krijgt hij over €25.000 geen renteaftrek. Bij de huidige, zeer lage hypotheekrentes is dat misschien niet zo erg. Maar gaat de hypotheekrente omhoog, als de rente weer gaat oplopen, kan het extra bedrag duur uitpakken.
Bijleenregeling en fiscaal partners
Voor fiscale partners kan de bijleenregeling extra gevolgen hebben. Bij het kopen van een nieuwe woning moeten zij namelijk rekening houden met elkaars overwaarde.
Rekenvoorbeeld 3
Marloes is ingetrokken in het koophuis van haar vriend Ruben.
- Zij besluiten samen een nieuw huis te kopen, voor €250.000.
- Ruben verkoopt eerst zijn huis voor €200.000, waarbij hij een eigenwoningreserve realiseert van €25.000.
- Rubens nieuwe schuld, waarover hij de rente mag aftrekken, mag niet hoger zijn dan zijn aandeel in de aankoopprijs (€125.000) minus zijn eigenwoningreserve (€25.000).
- Omdat Marloes geen eigenwoningreserve heeft, is haar eigenwoningschuld €125.000. Samen mogen ze de rente over €225.000 aftrekken.
Rekenvoorbeeld 4
Jan en Ine zitten in exact dezelfde situatie als Marloes en Ruben (uit rekenvoorbeeld 3), met het verschil dat Jan na verkoop van zijn woning een eigenwoningreserve heeft van €150.000.
- Jans eigenwoningschuld wordt na de gezamenlijke aankoop van de nieuwe woning €0.
- Jan houdt een niet benutte eigenwoningreserve over van €25.000.
- Het bedrag van €25.000 wordt in mindering gebracht op de eigenwoningschuld van Ine, die daarmee op €100.000 (€250.000 / 2 - €25.000) komt.
- De totale eigenwoningschuld van het stel is nu slechts €100.000.
Zouden Jan en Ine de woning toch volledig met een hypotheek financieren, dan valt de eigenwoningschuld in box 1 en de resterende €150.000 als schuld in box 3. Deze schuld vermindert daar dus het vermogen waarover vermogensrendementsheffing betaald moet worden.
Kun je de bijleenregeling omzeilen?
Als je overwaarde hebt, wordt deze toegevoegd aan je eigenwoningreserve. Deze vervalt na 3 jaar. Is de reserve uit verschillende delen opgebouwd? Bijvoorbeeld doordat je in relatief korte tijd vaker een eigen woning hebt verkocht? Dan vervalt elk afzonderlijk deel na 3 jaar.
Koop je binnen 3 jaar een nieuwe woning? Dan vermindert je eigenwoningreserve de maximale hypotheek waarover je rente mag aftrekken. Met andere woorden: je zult de overwaarde dan alsnog moeten inbrengen. Ná 3 jaar - waarin je bijvoorbeeld een huis huurt of in het buitenland woont - vervalt deze verplichting en kun je een gekochte woning weer volledig financieren, mét hypotheekrenteaftrek.
Overbruggingskrediet nodig?
De overwaarde komt pas beschikbaar als het oude huis is verkocht én betaald. Vaak is dit nog niet het geval op het moment dat je een nieuw huis koopt. Wie dan over onvoldoende eigen geld beschikt, heeft een overbruggingskrediet nodig. Hiervoor kunnen flinke beperkingen gelden. Is het huis nog niet verkocht? Dan is een overbruggingskrediet bij een aantal banken zelfs niet mogelijk. Laat je hierover goed informeren door je hypotheekadviseur.