Overdrachtsbelasting: hoeveel betaal je en wanneer?

Wat is overdrachtsbelasting?

Je betaalt in Nederland overdrachtsbelasting als je een bestaande woning koopt. Dus niet bij nieuwbouw. De notaris maakt de overdrachtsbelasting over naar de Belastingdienst. Je kunt de betaalde overdrachtsbelasting niet aftrekken in je aangifte.

Startersvrijstelling 2025 en 2026

Starters tot 35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting als ze in 2025 een woning kopen van maximaal €525.000. Dit heet de startersvrijstelling. In 2026 stijgt de startersvrijstelling naar €555.000. 

Tarief overdrachtsbelasting 

• De overdrachtsbelasting in 2025 is 2% over de marktwaarde van de woning. Dit tarief geldt als je zelf in het huis gaat wonen. In 2026 blijft het 2%. 

• Ga je er niet zelf wonen, dan betaal je 10,4% belasting. Dit geldt bijvoorbeeld voor beleggers of voor vakantiewoningen. Dit tarief daalt in 2026 naar 8%. 

Voorwaarden Startersvrijstelling 

• Je moet tussen de 18 en 35 jaar oud zijn als je de woning aankoopt. Het gaat om het moment dat je bij de notaris de leveringsakte van de woning tekent. 
• De koopsom én de taxatiewaarde van de woning mogen niet hoger zijn dan €525.000. Het gaat om het huis en de zaken die bij het huis horen. Zoals de tuin, garage en een schuur.
• Je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen. 
• Je mag eenmalig gebruikmaken van de startersvrijstelling. 

Eén starter is ouder

Kopen 2 starters samen een woning en is 1 starter ouder dan 35 jaar? Dan betaalt de oudste 2% over de helft van de woningwaarde. Voor de jongste starter geldt dat die tussen de 18 en de 35 jaar moet zijn. 

Startersvrijstelling ook bij verhuizing

Heb je een koopwoning en ga je verhuizen naar een andere koopwoning? Als je nog geen 35 jaar bent dan kun je gebruik maken van de vrijstelling. Tenminste, als je nog niet eerder van de vrijstelling hebt geprofiteerd. 

Geen overdrachtsbelasting in andere situaties

Je betaalt geen overdrachtsbelasting als:

• Je mede-eigenaar wordt van een woning omdat je in (algehele of beperkte) gemeenschap van goederen trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat. 
• De woning door een relatiebreuk eigendom wordt van 1 van beide partners. De woning moet daarvoor wel gemeenschappelijk bezit zijn geweest. Er geldt nog een extra voorwaarde: beide partners moeten voor minimaal 40% eigenaar zijn geweest. 
• Je een woning erft.
• Je een huis koopt, een deel van de woning gaat verhuren en een deel gezamenlijk gaat gebruiken. Voor het deel dat je samen met de huurder gebruikt, kan de de startersvrijstelling gelden. De voorwaarde is dat je als koper minstens 90% van het woonoppervlak zelf als hoofdverblijf gebruikt. Dat is inclusief het woonoppervlak dat je gezamenlijk gebruikt. 

Koop je een nieuwbouwwoning, dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Wel betaal je 21% btw over de koopsom.

Startersvrijstelling aanvragen

Wil je gebruik maken van de startersvrijstelling? Dan heb je de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling nodig van de Belastingdienst. Vul het formulier in en stuur het naar de notaris. Of neem het mee op de datum van de overdracht van je huis.

Startersvrijstelling niet verplicht

Je kunt ervoor kiezen om de startersvrijstelling niet te gebruiken. Dat kan aantrekkelijk zijn als je verwacht dat je voor je 35e verhuist naar een duurdere koopwoning. Je voordeel is dan groter omdat de vrijstelling geldt over een hoger bedrag. Heb je eenmaal gekozen om gebruik te maken van de startersvrijstelling dan kun je die keuze niet meer terugdraaien. 

Vrijstelling of laag tarief achteraf aanvragen nu mogelijk

Lukt het niet om de startersvrijstelling direct aan te vragen bij de notaris? Of ben je het vergeten? Dan moet je 2% overdrachtsbelasting betalen. De staatssecretaris heeft goedgekeurd dat je achteraf alsnog gebruik kunt maken van de startersvrijstelling als je aan de voorwaarden voldoet. Je moet dan binnen 6 weken na het betalen van de overdrachtsbelasting bezwaar indienen bij de Belastingdienst. 

Je kunt ook bezwaar indienen als je het hoge tatief van 10,4% hebt betaald maar recht hebt op het lage tarief.

Wie profiteert bij snelle doorverkoop van de woning?

Koop je een woning die binnen 6 maanden al van eigenaar wisselde? Dan hoef jij als nieuwe koper geen overdrachtsbelasting te betalen. In deze situatie spreken de koper en verkoper vaak samen af dat het belastingvoordeel toch naar de oude eigenaar gaat.

Als de woning in waarde gestegen is, moet de nieuwe koper altijd overdrachtsbelasting betalen. Dit gaat over het verschil tussen de vorige en huidige koopsom van de woning.