icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Overdrachtsbelasting: hoeveel betaal je en wanneer?

Ga je een bestaande woning kopen? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Dat is een behoorlijk bedrag. Jonge starters betalen deze belasting niet. Er zijn nog andere situaties waarbij je deze belasting niet betaalt. Lees welke dat zijn en hoe het precies zit met de overdrachtsbelasting.
Barbara van der Est

Barbara van der Est , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op: 3 oktober 2022

overdrachtsbelasting hypotheek

Wat is overdrachtsbelasting?

Je betaalt in Nederland overdrachtsbelasting als je een bestaande woning koopt. Deze belasting geldt dus niet voor nieuwbouw. De overdrachtsbelasting is een deel van de kosten koper.

Tarief overdrachtsbelasting

In principe betaalt iedereen die een bestaande woning koopt 2% overdrachtsbelasting over de aankoopwaarde van het huis. Dit tarief geldt als je zelf in het huis gaat wonen. Hierbij horen ook de zaken als een tuin, garage en schuur die op de grond van de woning staan. 

Ga je niet zelf in het huis wonen, dan betaal je 8% belasting. Dit geldt bijvoorbeeld voor beleggers of voor vakantiewoningen

Geen overdrachtsbelasting voor starters

Huizenkopers van 18 t/m 34 jaar hoeven vanaf 2021 geen overdrachtsbelasting te betalen bij aankoop van een bestaande woning. Deze vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt alleen bij aankoop van een woning met een koopsom tot €400.000. 

Dat betekent voor de volgende situaties:

Eén starter is ouder

Kopen 2 starters samen een woning en is 1 starter ouder dan 35 jaar? Dan betaalt de oudste 2% over de helft van de woningwaarde. Voor de jongste starter geldt dat die ouder moet zijn dan 18, maar nog geen 35 jaar.

De jonge doorstromer

Kocht je als jonge doorstromer eerder een woning (voor 1 januari 2021)? Dan kun je deze vrijstelling 1 keer gebruiken bij aankoop van de volgende bestaande woning. Ook hiervoor geldt dat je nog geen 35 jaar mag zijn. 

Geen overdrachtsbelasting in andere situaties

Je betaalt geen overdrachtsbelasting als:

  • Je door een huwelijk of geregistreerd partnerschap mede-eigenaar wordt.
  • De woning door een relatiebreuk eigendom wordt van 1 van beide partners. De woning moet daarvoor wel gemeenschappelijk bezit zijn geweest. Er geldt nog een extra voorwaarde: beide partners moeten gerechtigd zijn geweest tot minstens 40% van de waarde.
  • Je een woning erft.
  • Je een huis koopt en binnen 6 maanden weer doorverkoopt én de waarde in de tussentijd niet gestegen is.

Wie profiteert bij snelle doorverkoop van de woning?

Koop je een woning die binnen 6 maanden al van eigenaar wisselde? Dan hoef jij als nieuwe koper geen overdrachtsbelasting te betalen. In deze situatie spreken de koper en verkoper vaak samen af dat het belastingvoordeel toch naar de oude eigenaar gaat.

Als de woning in waarde gestegen is, moet de nieuwe koper altijd overdrachtsbelasting betalen. Dit gaat over het verschil tussen de vorige en huidige koopsom van de woning.

Hoe gaat de betaling van overdrachtsbelasting?

De koper van de woning betaalt de overdrachtsbelasting. De notaris regelt de aangifte en maakt de overdrachtsbelasting over naar de Belastingdienst. Je kunt de betaalde overdrachtsbelasting niet aftrekken in de aangifte inkomstenbelasting. 

Startersvrijstelling

Wil je gebruik maken van de startersvrijstelling? Dan heb je de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling nodig van de Belastingdienst. Vul het formulier in, print het uit en onderteken het. Neem dit mee naar de notaris op de datum van de overdracht van je huis.

Je kunt niet meer dan 100% van de woningwaarde voor je hypotheek lenen.  Je betaalt de kosten koper dus meestal van je eigen geld. 

Startersvrijstelling niet verplicht

Je kunt ervoor kiezen om de startersvrijstelling niet te gebruiken. Dat kan aantrekkelijk zijn als je verwacht dat je voor je 35e verhuist naar een duurdere koopwoning. Je voordeel is dan groter omdat de vrijstelling geldt over een hoger bedrag.

Vrijstelling of laag tarief achteraf aanvragen nu mogelijk

Lukt het niet om de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling (pdf) mee te nemen naar de notaris? Of ben je het vergeten? Dan moet je 2% overdrachtsbelasting betalen. De staatssecretaris heeft in september 2022 goedgekeurd dat je achteraf alsnog gebruik kunt maken van de startersvrijstelling. Je moet wel aan de voorwaarden voldoen. En binnen 6 weken na het betalen van de overdrachtsbelasting een bezwaar indienen bij de Belastingdienst. 

Je kunt ook bezwaar indienen als je het hoge tatief van 8% hebt betaald maar recht hebt op het lage tarief. 

Wijzigingen 2023 overdrachtbelasting

De grens voor de startersvrijstelling gaat per 1 januari 2023 omhoog naar €440.000. In 2022 is dit €400.000.

Daarnaast stijgt ook het tarief van de overdrachtsbelasting als je niet zelf in de woning gaat wonen. Deze stijgt van 8% naar 10,4%. Deze stijging is bekend gemaakt op Prinsjesdag. In de komende maanden moet dit nog goedgekeurd worden.

Overdrachtsbelasting voor een nieuwbouwwoning?

Koop je een nieuwbouwwoning, dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Wel betaal je 21% btw over de koopsom.

Schrijf je in voor onze gratis e-mails

Blijf op de hoogte van nieuws, acties en tips. Zo bespaar je geld, voorkom je een miskoop én weet je wat jouw rechten zijn als consument.
In onze privacyverklaring lees je hoe we omgaan met je persoonsgegevens en e-mails voor je personaliseren. Afmelden kan altijd.