icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Hypotheekrenteaftrek: hoe kun je daarvan profiteren?

Sinds 2013 gelden er andere regels voor de hypotheekrenteaftrek van nieuwe hypotheken. De rente mag nu alleen nog worden afgetrokken als de lening in maximaal 30 jaar volledig wordt afgelost via een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Als je op 31 december 2012 al een hypotheek had, heb je meestal meer keuze. Zelfs als je verhuist of je hypotheek verlengt. 
Barbara van der Est

Barbara van der Est , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op: 21 december 2021

belastingdienst

Afbouw hypotheekrenteaftrek

Sinds 2014 wordt de maximale hypotheekrenteaftrek stapsgewijs lager. Je kunt in 2022 maximaal 40% van de betaalde rente aftrekken. In 2021 was dit nog 43%. De afbouw gaat met 3% per jaar. In 2023 is aftrek nog tegen maximaal 37,1% mogelijk. 

Alleen met een inkomen in de hoogste belastingschijf (in 2022 begint die bij €69.398), merk je hier iets van. Is je bruto jaarinkomen lager? Dan kun je de hypotheekrente tegen hetzelfde tarief aftrekken als waartegen je inkomsten worden belast.

Hypotheek voor je eerste huis

Als je voor het eerst een huis koopt, kun je niet meer profiteren van fiscaal voordelige hypotheekvormen als de bankspaarhypotheek of spaarhypotheek. Voor veel starters is een annuïteitenhypotheek de enige mogelijkheid. Met de lineaire hypotheek heb je in de eerste jaren veel hogere maandelijkse lasten, waardoor deze hypotheekvorm voor de meeste starters afvalt.

Hypotheek voor een volgend huis

Bij verhuizing kun je in de meeste gevallen je huidige hypotheek meenemen. Heb je deze hypotheek voor 2013 afgesloten en was de rente aftrekbaar? Dan blijft dat zo. Tenminste, als je je aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek houdt. Daarbij maakt de hypotheekvorm die je hebt niet uit.

Ga je naar een duurder huis en wil je de hypotheek verhogen? Dan moet je voor dit nieuwe deel een annuïteiten- of een lineaire hypotheek afsluiten als je wilt profiteren van de hypotheekrenteaftrek. 

Hypotheek oversluiten

(Bank)spaarhypotheek

Stap je over naar een andere bank of verzekeraar dan kun je de bestaande spaarhypotheek, bankspaarhypotheek of beleggingsverzekeringshypotheek oversluiten naar een bankspaarhypotheek bij de nieuwe geldgever. Je houdt dan alle fiscale voordelen.

Je mag deze oude hypotheekvorm niet verhogen. Voor het bedrag dat je daarboven nodig hebt sluit je daarom een annuïteiten- of een lineaire hypotheek af bij dezelfde geldverstrekker.

Aflossingsvrije hypotheek

Ook een aflossingsvrije lening kun je met behoud van alle fiscale voordelen oversluiten naar een nieuwe aflossingsvrije hypotheek. Zo houd je de maandlasten zo laag mogelijk.

Bereken met onze rekentool of oversluiten voordelig is.

Tijdelijk huren

Het zou kunnen dat je in het jaar van verkoop van je huis of in het jaar daarop nog geen nieuw huis koopt. Bijvoorbeeld omdat je tijdelijk gaat huren. En wil je na die periode weer een huis kopen? Dan gelden voor de nieuwe hypotheek dezelfde regels als voor het kopen van een eerste huis.

Je kunt dan alleen kiezen voor een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek als je wilt profiteren van de hypotheekrenteaftrek.

Het maakt dus niet uit of je in maart 2021 of in december 2021 je oude huis hebt verkocht en de hypotheek hebt afgelost. In beide gevallen heb je tot en met 31 december 2022 de tijd om een nieuwe hypotheek af te sluiten met behoud van je oude hypotheekvorm.

Dit kan een reden zijn om de levering van je huis liever over de jaarwisseling heen te tillen. Heb je een hogere hypotheek nodig, dan gelden voor dit deel sowieso de nieuwe, strengere belastingregels.

Woning verhuren

Let ook op als je je eigen huis tijdelijk gaat verhuren. Je kunt later vaak geen nieuw huis meer kopen met een aflossingsvrije- of bankspaarhypotheek met aftrekbare rente. Ga je zelf weer in de verhuurde woning wonen vóórdat je het huis verkoopt, dan zit je meestal goed. Je kunt dan waarschijnlijk je hypotheekvorm behouden bij de aankoop van een nieuwe woning.

Belastinggids

De precieze regels bij verhuur zijn nogal ingewikkeld. Zeker als je een (bank)spaarhypotheek of een beleggingshypotheek hebt, kan het de moeite waard zijn om onze Belastinggids te bestellen of je situatie te bespreken met een financieel adviseur.

Extra nadeel bij scheiden

Na een scheiding komt het vaak voor dat 1 van de 2 in het huis blijft wonen. Degene die in het huis blijft wonen koopt dan de ander uit. Voor het deel van de woning dat van de ex was, kan vaak alleen maar een annuïtaire of lineaire lening afgesloten worden. Dat betekent dat de hypotheeklasten omhoog schieten voor wie eerst samen een aflossingsvrije hypotheek had.

Het komt daardoor voor dat de maandlasten niet meer te betalen zijn. Ook voor mensen die al gewend waren de gezamenlijke woonlasten in hun eentje te dragen.

Lenen voor verbouwing 

De rente bij een lening voor een verbouwing is alleen fiscaal aftrekbaar als de lening minimaal op annuïtaire basis wordt afgelost. Dat geldt niet alleen bij een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek. Maar ook bij een persoonlijke lening voor een verbouwing is dit mogelijk.

Kijk of het mogelijk is om (een deel) van de verbouwing zelf met spaargeld te betalen. Het beste is alleen het spaargeld te gebruiken waarover vermogensrendementsheffing is verschuldigd. Dat is in 2022 de spaar- en beleggingstegoeden boven €50.650 per persoon en €101.300 per stel.

Persoonlijke lening

De rente van een persoonlijke lening ligt een stuk hoger, maar er zijn geen bijkomende kosten. Nadeel van een persoonlijke lening is dat je de lening in 10 jaar moet terug betalen. Bij een hypotheek kun je dat over 30 jaar uitsmeren. De maandlasten van de persoonlijke lening liggen daardoor een stuk hoger.

Vond je dit artikel interessant?

Blijf per e-mail op de hoogte van nieuws, acties en tips. Zo bespaar je geld, voorkom je een miskoop én weet je wat jouw rechten zijn als consument.
We gaan zorgvuldig om met je gegevens. Ben je ingelogd op onze website en heb je de personalisatie cookies geaccepteerd? Dan combineren we je klikgedrag met je persoonlijke gegevens. Zo ontvang je e-mails die zijn afgestemd op jouw interesses. Afmelden kan altijd. Lees ook onze privacyverklaring.