icon-menulogo_footerpredssymbol-afradersymbol-bestekoopsymbol-besteuittest
Gezond blijven? Gezond eten!|

Bestel het boek dat je hierbij helpt.

Voeding en je gezondheid 45x45

Checklist belastingaangifte voor huizenbezitters

Welke kosten voor je huis zijn aftrekbaar en waar moet je verder aan denken bij de belastingaangifte als je een eigen huis hebt? Met deze checklist ben je goed voorbereid.
Jan Klinckenberg

Expert Geld & Verzekering

belastingaangifte-maart

Al jaren een eigen woning

Heb je al jaren dezelfde eigen woning en heb je in 2017 geen geld geleend voor verbetering of onderhoud van de woning? Dan kun je direct door naar punt 7: Vul de erfpacht in

Huis verkocht

Heb je in 2017 een huis verkocht en heb je nog geen nieuwe koopwoning? Dan moet je vragen invullen om de eigenwoningreserve (overwaarde) te bepalen. De uitkomst van die berekening heeft voor dit jaar nog geen gevolgen, maar als je binnen 3 jaar een andere eigen woning koopt, kan dit bedrag je renteaftrek vanaf dan beperken. Dit komt door de bijleenregeling.

Vergeet niet de eventuele kosten van doorhaling van de hypotheek op te geven als aftrekbare kosten.

Let op: Als je na verkoop in 2017, uiterlijk op 31 december 2018 weer een nieuw huis koopt, dan mag je daarvoor weer een aflossingsvrije of bankspaarhypotheek afsluiten. Zonder dat je het recht op renteaftrek verliest. Tenminste voor zover je al een aflossingsvrije of (bank)spaarhypotheek had met renteaftrek. Als je voor je oude huis (op 31 december 2012) een (bank)spaarhypotheek had, kun je je bestaande kapitaalverzekering of geblokkeerde spaarrekening ook weer koppelen aan de woning. Dat is dan ook een aanrader. Als je een duurder huis koopt, en de hypotheek daarom moet verhogen, is de rente op het meerdere alleen aftrekbaar als je het verhoogde deel van de lening annuïtair of lineair aflost.

Als je pas in 2019 of later weer een nieuw huis koopt, is je rente op de hele lening alleen aftrekbaar als je de lening in 360 maanden minstens annuïtair aflost. Een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek is dan niet meer mogelijk, ook niet met de al bestaande spaarrekening of kapitaalverzekering.

Tip: Als je je huidige hypotheekvorm wilt houden (bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek of een bankspaarhypotheek) én je je eigen huis het liefst verkoopt voordat je een nieuw huis koopt, is het een aanrader je oude huis aan het begin van het jaar te leveren aan de koper. Je hebt dan langer de tijd om een nieuwe woning te zoeken zónder dat je je recht op de oude hypotheekvorm verliest. Bij levering in januari heb je daarvoor bijna 24 maanden en bij levering in december nog geen 13. Bijkomend voordeel: de overwaarde van je huis wordt elk jaar op 1 januari belast (in box 3). Het is dus zonde om net voor de jaarwisseling zo'n overwaarde te realiseren.

Huis gekocht

Heb je in 2017 een nieuw huis gekocht, dan mag je de rente en kosten van de geldlening aftrekken.

Tijdelijk 2 huizen in verband met aan- of verkoop

Als je je oude woning nog niet verkocht had voordat je in 2017 een nieuw huis kocht, had (of heb) je tijdelijk 2 eigen woningen. De rente op de lening voor beide woningen is dan gedurende iets meer dan 3 jaar aftrekbaar. Tenminste als 1 ervan leeg en in de verkoop staat of 1 ervan leeg staat, omdat het in aanbouw is of nog verbouwd wordt.
Op de lening voor het nieuwe huis hoef je in eerste instantie nog niet af te lossen.

Als de oude woning op 1 januari 2021 nog steeds niet is verkocht, is de rente niet meer aftrekbaar. De woning en de lening gaan vanaf dan naar box 3.

Pas zodra de oude woning wordt verkocht, moet de bijleenregeling worden toegepast, waardoor een deel van de rente mogelijk niet meer aftrekbaar is. Vanaf dit moment moet je mogelijk ook over (een deel van) de lening gaan aflossen.

Huis verbouwd of verbouwplannen

Heb je je huis in 2017 verbouwd en heb je daarvoor een lening afgesloten? Dan mag je de rente daarover alléén aftrekken als je de lening minstens annuïtair in 30 jaar aflost. Check als je de afgelopen 3 jaar een huis hebt verkocht ook de bijleenregeling, want die leidt er soms zelfs toe dat je helemaal niets mag aftrekken. 

Als je geld moet lenen voor een verbouwing is een persoonlijke lening vaak een betere keus dan een hypotheek. De rente van die lening is ook aftrekbaar. Bij een hypotheek betaal je advies- en bemiddelingskosten voor het afsluiten en bij een persoonlijke lening niet. 

Trek de aftrekbare kosten van de lening af

In de helptekst van de online belastingaangifte staat welke kosten je allemaal af mag trekken.

De Belastingdienst vermeldt alleen niet dat je de kosten van het bouwkundig rapport mag aftrekken, maar dat mag wel. Ten minste als je die nodig hebt voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie.

Kosten van geldlening kunnen (deels) aftrekbaar zijn. Daartoe behoort ook de afsluitprovisie. Is deze niet hoger dan 1,5% van de schuld en ook niet hoger dan €3630, dan mag je hem in het jaar van betalen aftrekken. Heb je samen met je fiscale partner een huis gekocht dan is het maximum €7260. Is de afsluitprovisie hoger, dan mag het meerdere worden afgetrokken in het eerstvolgende jaar van de lening. In de praktijk rekenen banken geen afsluitprovisie meer bij een hypotheek.

Wie geld uitleent aan kinderen voor de eigen woning vergeet vaak een afsluitprovisie te rekenen. Zonde, want dat levert een mooie belastingteruggave op. Het kind mag het bedrag aftrekken, en de ouder hoeft het bedrag niet op te geven. Als de ouder het bedrag op een bankrekening laat staan, maakt het vanaf het jaar ná de betaling natuurlijk wel onderdeel uit van het box 3 vermogen van de ouder, bij 'bankrekeningen en andere bezittingen'.

Lees meer over de eenmalig aftrekbare kosten in je aangifte inkomstenbelasting als je een nieuw huis hebt gekocht.

Rente niet aftrekbaar, dan kosten ook niet aftrekbaar

Als de rente niet aftrekbaar is, zijn de kosten van de geldlening ook niet aftrekbaar. Is de rente maar deels aftrekbaar (bijvoorbeeld door de bijleenregeling), dan zijn de kosten ook maar voor hetzelfde deel aftrekbaar.

Vul de erfpacht in

Betaal je periodieke erfpachtcanons omdat je huis op erfpachtgrond staat, dan mag je deze periodieke betalingen aftrekken. Vergeet deze post niet. Een afkoopsom is niet aftrekbaar. Maar leen je geld voor de afkoop, dan is de rente op de lening daarvoor weer wel aftrekbaar.

Aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld

Als de aftrekbare kosten van de eigen woning (rente plus periodieke erfpachtbetalingen) lager zijn dan het eigenwoningforfait (een bedrag dat je moet bijtellen bij je belastbare inkomen omdat je er voordeel van hebt dat je een eigen woning hebt), dan heb je recht op een extra aftrekpost wegens geen of geringe eigenwoningschuld. Je betaalde door deze regeling per saldo nooit belasting over je huis. Of je had een aftrekpost, of je speelde quitte. Inmiddels betalen mensen met een hoog inkomen (die betalen 52% belasting over de top van hun inkomen) en een kleine schuld wel een beetje belasting over hun huis. 

Doe je aangifte met het online aangifteprogramma, dan wordt deze aftrekpost vanzelf ingevuld. 

Los (een deel van) je hypotheek af

De afgelopen jaren kreeg de Consumentenbond veel vragen over of aflossen rendabel is of niet. Als je het geld in de toekomst niet nodig hebt en anders op een spaarrekening laat staan, is aflossen momenteel bijna altijd lucratief. Tenminste als het niet om een (bank)spaarhypotheek gaat. Bij kleine leningen (tot ongeveer 10% à 20% van de WOZ-waarde) is de besparing relatief het grootst.

Wil je weten of, en in welke situatie, het verstandig is om extra af te lossen? Bekijk dan de checklist Eerder aflossen verstandig?

Eigenwoningschuld in box 3

Is door een aftrekbeperking niet de hele rente van de eigenwoningschuld aftrekbaar? Vergeet dan niet om het niet-aftrekbare deel van de schuld in box 3 op te nemen. Dat deel van de lening mag niet opgenomen worden bij de eigenwoningregeling. En de rente die je over die lening betaalt evenmin. Deze schuld in box 3 vermindert wel het bedrag aan vermogensrendementsheffing dat je moet betalen. In de online aangifte geef je aftrekbare en niet aftrekbare schulden in dezelfde rubriek aan. Namelijk in de rubriek ‘hypotheken en andere schulden’. Aan de hand van de antwoorden die je geeft op de daar gestelde vragen, deelt de Belastingdienst de schuld zelf in als wel of niet aftrekbaar. Het niet aftrekbare deel van de lening vermindert dan ook automatisch het belaste vermogen. Maar wie aangifte doet voor iemand die is overleden, moet de aangifte op papier doen. Dan wordt dit nog wel eens vergeten.

Meerdere huizen?

Heb je nog een vakantiehuisje? Of heb je een huis dat je verhuurt? Deze huizen en de bijbehorende schuld komt terecht in box 3. Dat gebeurt bij een digitale aangifte achter de schermen automatisch, want je vult deze woning in de online aangifte in dezelfde rubriek in als de eigen woning. De betaalde rente hoef je niet op te geven, want die is niet aftrekbaar.

Deze woningen moet je voor de WOZ-waarde per 1 januari van het voorgaande jaar aangeven. In de aangifte die je in 2018 indient en die gaat over het jaar 2017, neem je dus de waarde op per 1 januari 2016. Die staat in de WOZ-beschikking die je in 2017 kreeg. Is je woning permanent verhuurd, dan mag je de waarde nog wel verminderen met de leegwaarderatio. Dat gebeurt vanzelf als je alle vragen in de online aangifte juist beantwoordt.

Als je meerdere woningen hebt, kan er altijd maar maximaal 1 onder de eigenwoningregeling vallen. Dat betekent dat je maar voor maximaal 1 huis recht hebt op renteaftrek: namelijk het huis waarin je woont (middelpunt van je leven). Uitzonderingen gelden als je in verband met verhuissituaties of een echtscheiding meer dan 1 woning hebt. Maar als je maar 1 woning hebt, valt die niet automatisch in box 1. Hij valt dan alleen in box 1 als je (mede)eigenaar bent en er daadwerkelijk woont (of er grof gezegd de afgelopen 3 jaar gewoond hebt of er de komende 3 jaar gaat wonen). Anders is de rente niet aftrekbaar en valt de woning in box 3.

Net gescheiden

Wie samen een koophuis heeft en gaat scheiden, denkt meestal niet als eerste aan de fiscale regels voor de eigen woning. Dat is begrijpelijk, maar een fiscaal onhandige beslissing kan wel ten koste gaan van renteaftrek. Check dus zo snel mogelijk de regels. In het algemeen geldt dat het verstandig is in elk geval te zorgen dat het huis verkocht is (of leeg te koop staat) binnen 24 maanden na het moment dat een van de twee (ex)partners het huis verlaat.

Woning in het buitenland

Heb je een vakantiewoning in het buitenland, dan moet je de waarde daarvan aangeven in box 3. Ook dan gaat het bij de aangifte over 2017 om de waarde per 1 januari 2016. Ook de schuld daarvoor hoort thuis in box 3: geen aftrek van rente. Je hebt dan wel recht op een vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting voor de waarde min de schuld. Daarover kun je een vraag vinden in het aangifteprogramma bij vrijstellingen en verminderingen. Vergeet deze niet in te vullen.

Hypotheek oversluiten

Als je je hypotheek oversluit naar een andere geldverstrekker of een lagere dagrente bij je eigen bank, dan zijn de volgende kostenposten fiscaal aftrekbaar:

Is bijvoorbeeld maar 75% van de rente fiscaal aftrekbaar (bijleenregeling), dan zijn die kosten ook maar voor 75% fiscaal aftrekbaar.

Let op: Financier je genoemde kostenposten mee in de nieuwe hypotheek, dan is de rente over die kosten niet fiscaal aftrekbaar. Dit deel van de schuld valt in box 3. Wel vermindert de schuld het vermogen waarover je vermogensrendementsheffing betaalt. Hetzelfde geldt als je de hypotheek verhoogt om de kosten te voldoen.

Extra aflossen

Als de rente over de hypotheek volledig fiscaal aftrekbaar is, dan zijn de boete wegens vervroegde aflossing en eventuele administratie- en bemiddelingskosten ook fiscaal aftrekbaar. Is bijvoorbeeld maar 75% van de rente fiscaal aftrekbaar (bijleenregeling) dan zijn genoemde kosten ook maar voor 75% fiscaal aftrekbaar.

Rentemiddelen

Bij rentemiddelen wordt de boeterente verwerkt in een rente-opslag op de rente voor de nieuwe rentevaste periode. Als de oorspronkelijke rente fiscaal aftrekbaar was, dan geldt dat ook voor de nieuwe rente.  Eventuele administratie- en bemiddelingskosten zijn ook fiscaal aftrekbaar. Het is overigens niet verstandig om deze kosten mee te financieren. Doe je dat toch, dan zijn de daarmee samenhangende kosten fiscaal aftrekbaar. De rente over deze kosten echter niet.

Meer over belastingen: