icon-menu logo_footer preds symbol-afrader symbol-bestekoop symbol-besteuittest

Huis of hypotheek met hulp van ouders

Ouders kunnen op verschillende manieren hun kind helpen met een huis kopen. Een lening of schenking ligt het meest voor de hand, maar ouders kunnen ook een woning kopen en die verhuren aan hun kind. Welke optie past bij jullie?

Nelleke Rookmaaker

Nelleke Rookmaaker , Expert Geld & Verzekering Bijgewerkt op:22 april 2020

Artikelen_hulpouderbijaankoop

Liever lenen dan schenken 

Het is financieel gezien bijna altijd aantrekkelijker om een lening te verstrekken aan je kind voor de eigen woning, dan hiervoor te schenken.  Tenminste, als jullie de lening slim inrichten en combineren met een schenking: de zogenoemde familiebank. Via deze constructie behalen ouders en kind samen uiteindelijk meer financieel voordeel, dan via een belastingvrije schenking voor de eigen woning

Voordelen lenen

Het eerste voordeel van de familiebank is dat deze de renteaftrek voor de eigen woning flink kan opkrikken.

Voorbeeld: Profijt van extra belastingvoordeel

Zo groot kan het voordeel van de familiebank zijn. Stel:

  • Ouders lenen €100.000 aan hun kind tegen 5% rente. Het kind betaalt dan €5000 per jaar aan rente.
  • Had het kind het bedrag van €100.000 bij de bank geleend, dan had hij een lagere rente betaald, bijvoorbeeld 2%. Het kind had dan €2000 per jaar aan rente betaald.
  • Ouders besluiten om elk jaar het verschil van €3000 (€5000 - €2000) belastingvrij terug te schenken aan het kind. Het kind betaalt dan €5000 rente, krijgt €3000 terug van de ouders en €1850 van de fiscus (bij 37% belastingheffing).

Conclusie
Per saldo betaalt het kind maar €150 per jaar voor de lening. Ook de ouders halen een goed rendement (2%) uit de lening. Een mooie win-winsituatie.

Als het kind een (ruim) twee keer modaal inkomen heeft, krijgt het de komende jaren zelfs €300 toe op de lening. De belastingteruggave in 2020 is dan namelijk niet €1850 maar €2300 (46%). Terwijl de ouders 2% rendement houden. Ouders die het geld anders zouden beleggen, hebben deze besparing niet.

Voor ouders die het uitgeleende geld anders op een spaarrekening laten staan, levert een lening aan de kinderen bovendien een rentevoordeel op: het verschil tussen de hypotheekrente en de spaarrente blijft in de familie. Hoe dat werkt, zie je in het onderstaande voorbeeld.

Voorbeeld: Profijt van voorkomen weglekkende rente

  • Een kind heeft een hypotheek van €100.000 met een rente van 2,6%. De rente die het kind betaalt, bedraagt €2600 per jaar 
  • De ouders van het kind hebben €100.000 op een spaarrekening staan met 0,5% rente. De rente die de ouders op jaarbasis over hun spaargeld ontvangen is €500.
  • De ouders besluiten €100.000 uit te lenen aan hun kind tegen een rente van 0,5%. Ook nu ontvangen zij jaarlijks €500 aan rente.

Conclusie
Als het kind de hypotheek oversluit van de bank naar de ouders en de ouders het bedrag van €100.000 voortaan aan hun kind lenen, bespaart de familie €2100 (€2600 - €500) per jaar. Dat bedrag was anders 'weggelekt' naar de bank. 

Sommige ouders vinden het bovendien prettig dat de bank met de familiebank (gedeeltelijk) wordt buitengesloten. Banken bieden momenteel nauwelijks spaarrente en mochten er banken omvallen of de economie instorten, dan zit het spaargeld van de ouders relatief veilig in de woning van hun kind. 

Nadeel lenen

Een kind dat een deel van het benodigde geld voor de woning bij de ouders leent en de rest bij de bank, kan niet altijd een duurder huis kopen dan zónder die ouderlijke hulp. De bank telt de lening bij de ouders gewoonlijk mee bij de berekening van het bedrag dat het kind maximaal kan lenen.

Lees hoe doe je dat kunt voorkomen en toch een duurder huis kunt kopen.

Tip: Lening langzaam kwijtschelden

De afgelopen jaren liep het voordeel van een familielening ten opzichte van een schenking terug. Het belastingtarief waartegen de rente kan worden afgetrokken daalde voor bijna iedereen. Hij zal met name voor mensen met een jaarinkomen boven de €70.000 de komende jaren nog verder dalen. Het rentevoordeel van een familiebank nam al met al af als de kinderen meer dan het minimuminkomen verdienen. 

In 2019 werden plannen aangekondigd om het vermogen vanaf 2022 anders te belasten. Met name dat laatste kan een groot deel van het voordeel van de familielening wegnemen. We berekenden het voordeel daarom op november 2019 opnieuw met opvallende nieuwe inzichten. Het komt erop neer dat het voordeel van een annuïtaire familielening alleen nog in de eerste jaren zit. 

Ons advies is om de familielening (afhankelijk van je situatie) na een jaar of 10 kwijt te schelden. Liefst met gebruikmaking van een schenkvrijstelling, eventueel over een aantal jaren. 

Hoe regel je de familiebank?

De keuze voor een familiebank kan een fantastische win-winsituatie opleveren voor zowel de lener als de uitlener, maar dat gaat niet vanzelf. Het is best ingewikkeld en wie een foutje maakt, verspeelt al snel het recht op hypotheekrenteaftrek of laat onbedoeld duizenden euro's financieel voordeel liggen. Sommige familiebankconstructies leiden zelfs tot familieruzies. 

Lees meer over het regelen van een lening binnen de familie. 

Handig naslagwerk: De familiebank

De familiebank biedt een helder overzicht van manieren waarop je familie en vrienden met een lening en/of schenking kunt helpen. Uiteraard lees je ook hoe je dit goed regelt en wat de fiscale consequenties zijn.

Dit boek bestellen

De-familiebank-WW

Minder erfbelasting door schenken

Een andere veelgebruikte optie om je kind te helpen met de financiering van een huis is schenken. Het kind hoeft door een schenking minder te lenen bij de bank, of hij of zij kan een duurder huis kopen dan zonder de schenking. Daarnaast levert de schenking (vaak) een besparing van erfbelasting op nadat de ouders zijn overleden, omdat een deel van het vermogen al tijdens leven naar het kind is gegaan. 

Lees wat de voordelen en valkuilen van belastingvrij schenken zijn en hoe je een vrijgestelde schenking regelt.

Woning kopen en verhuren

Mochten ouders de mogelijkheid hebben, dan kunnen ze ook zelf een woning kopen en die vervolgens verhuren aan hun kind. Dit is een sterk onderschat alternatief voor de familiebank. 

Nadelen verhuur

Voordelen verhuur

Hoe regel je verhuur?

Als ouders kun je kiezen voor een lage huurprijs om je kind te bevoordelen. Als hij of zij in aanmerking komt voor huurtoeslag, is het slim eerst met behulp van de rekenhulp toeslagen voor de huurprijs te berekenen waarbij hij of zij de maximale toeslag ontvangt. Voer in de rekenhulp een huurprijs van €1000 per maand in. Het programma geeft dan weer hoe hoog de huurprijs maximaal mag zijn voor recht op huurtoeslag. 

Een hogere huur kost de ouders wel ieder jaar meer rendementsheffing in box 3. Zelfs als de huuropbrengst wordt teruggeschonken. Dat komt omdat de leegwaarderatio hoger is bij een hoge zakelijke huurprijs. Dan wordt bijvoorbeeld niet 62% maar 73% van de WOZ-waarde belast. Dit kost de ouders afhankelijk van de waarde van de woning en hun vermogen meestal tussen de €100 en €400 per jaar. 

Let wel op! Als ouders een kind in 2019 in totaal meer dan €5428 bevoordelen door een onzakelijk lage huur en/of andere schenkingen, dan moet het kind over het meerdere 10% schenkbelasting betalen. 

Hypotheek nodig? Maak een afspraak!

De voordelen van Hypotheekadvies van de Consumentenbond:

  • Onafhankelijk advies
  • Telefonisch advies terwijl je thuis achter je laptop zit
  • Voordelig: afsluiten kost slechts €1500 voor starters, €1850 voor doorstromers. Zzp'ers betalen altijd €1950 .

Maak een gratis belafspraak

hypotheekadvies

Lees ook: