Wat doe je eerst: je oude huis verkopen of een nieuw huis kopen?

Eerst huis verkopen, dan kopen

Verkoop je eerst je oude huis dan weet je precies wat je budget is voor de aankoop van een nieuwe woning. Je lost met de verkoopopbrengst de hypotheek op je oude huis af.

Snel verhuizen

Nadelen van eerst je huis verkopen zijn er ook. Misschien willen de nieuwe bewoners van jouw huis er graag op korte termijn intrekken. Je moet dan snel op zoek naar een andere woning. Dat kan een probleem zijn. Probeer daarom met de kopers voldoende tijd af te spreken om een geschikte oplossing te vinden.

Tijdelijk huren

Tijdelijk een huis huren kan een tussenoplossing zijn. Dat betekent dus 2 keer verhuizen. Helaas is het aanbod van huurhuizen ook niet groot.

Fiscale voordelen niet onbeperkt

Houd er verder rekening mee dat het meeverhuizen van je oude hypotheek inclusief fiscale voordelen niet onbeperkt kan. Als je in 2024 je huis verkoopt, moet de passeerdatum van de nieuwe woning uiterlijk eind 2025 zijn.

Als er meer tijd tussen zit, kun je bijvoorbeeld niet je aflossingsvrije hypotheek aanhouden. De hele hypotheek moet dan afgelost worden via een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Ook kan het zijn dat je dan je oude (lage) rente niet meer kunt meenemen naar de nieuwe hypotheek.

Eerst huis kopen, dan verkopen

Het kan best een tijd duren voordat je een huis vindt dat naar je zin is. Is je oude huis nog niet verkocht dan is het minder erg als de zoektocht naar wat nieuws wat langer duurt. Je hoeft niet op een bepaalde datum je oude huis uit. 

Houd deze volgorde alleen aan als je verwacht je huidige woning snel te verkopen. Of als je genoeg geld hebt om tijdelijk dubbele woonlasten te dragen. Toon dit ook de geldverstrekker van je nieuwe hypotheek aan. Laat zien dat je 12 tot 24 maanden ook de maandlasten van je oude hypotheek kunt (blijven) betalen.

Overbruggingskrediet

Is je oude woning nog niet verkocht en/of betaald? Dan kun je bij de financiering van een nieuw huis al wel rekening houden met de overwaarde. Met een overbruggingskrediet financier je de (verwachte) overwaarde. Zodra het oude huis is verkocht, los je met de opbrengst de oude hypotheek en het overbruggingskrediet af.

Dubbele hypotheekrenteaftrek

Gelukkig helpt de Belastingdienst mensen met dubbele woonlasten. In het jaar waarin je de oude woning verlaat plus 3 extra jaren heb je recht op hypotheekrenteaftrek voor beide woningen.

Na deze periode verschuift de tweede hypotheek naar box 3. De rente is niet meer fiscaal aftrekbaar. Maar de box 3-schuld mag je wel aftrekken van je vermogen in box 3. Dit kan schelen in de vermogensbelasting.

Overdrachtsbelasting bij verhuizen

Huizenkopers van 18 tot 35 jaar hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen bij aankoop van een bestaande woning. Deze vrijstelling geldt in 2024 bij aankoop van een woning met een koopsom tot €510.000 (€525.000 in 2025). Heb je een koopwoning en ga je verhuizen naar een andere koopwoning? Als je nog geen 35 jaar bent dan kun je ook als doorstromer gebruikmaken van de vrijstelling. Tenminste, als je nog niet eerder van de vrijstelling hebt geprofiteerd. Anders betaal je 2% overdrachtsbelasting over de aankoopwaarde van het huis.

Leegstaand huis verhuren

Zodra je de oude leegstaande huis verhuurt, mag je de hypotheekrente van die woning niet meer aftrekken. Over de woningwaarde min de hypotheekschuld moet je dan vermogensbelasting betalen. Je betaalt geen belasting over de huur die je ontvangt.

Toestemming bank

Om je woning te verhuren, heb je toestemming nodig van de bank. Als een bank al wil meewerken aan verhuur, dan eist ze dat de verhuur plaatsvindt via de leegstandswet. In dat geval kunnen de huurders geen beroep doen op huurdersbescherming. Hiervoor vraag je een vergunning aan bij de gemeente. De vergunning is maximaal 5 jaar geldig.