Hypotheek zzp'er en flexwerker

Hypotheek voor zzp'ers

Wil je als zelfstandige (zzp'er) een huis kopen? Hypotheekaanbieders kijken bij zzp'ers meestal naar de gemiddelde nettowinst van de afgelopen 3 kalenderjaren om de maximale hypotheek te berekenen. Bij de meeste hypotheekaanbieders kun je als zelfstandige evenveel lenen als een werknemer in loondienst. 

Werk je korter dan 3 jaar als zelfstandige? Dan mag het vaak ook een combinatie zijn van inkomsten uit loondienst en als zelfstandig ondernemer. 

Hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Een hypotheek met NHG is al mogelijk als je meer dan 12 maanden zelfstandige bent. Ongeveer tweederde van de hypotheekaanbieders werkt hier aan mee.  

Inkomensverklaring zzp’ers

Geldverstrekkers berekenen het gemiddelde inkomen van een zzp'er meestal niet zelf. Het analyseren van je jaarcijfers en het opstellen van een inkomensverklaring gebeurt dan door een gespecialiseerd bureau. 

Bij een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is het zelfs verplicht om een verklaring te laten opstellen door één van de door NHG geselecteerde bureau's.  

Eisen bij het vaststellen van het inkomen

• Je inkomen wordt vastgesteld op basis van het gemiddelde inkomen over de laatste 3 kalenderjaren.
• Heb je het laatste jaar minder verdiend dan het gemiddelde inkomen? Dan geldt het laatste jaar.
• Je mag maximaal 1 kalenderjaar geen inkomen hebben gehad. Het gemiddelde wordt in dat geval nog steeds over 3 jaar berekend. 
• Er wordt ook gekeken naar het lopende boekjaar. Het actuele inkomen moet minimaal in lijn zijn met het gemiddelde. 
• Er wordt ook rekening gehouden met correctieposten, zoals een auto van de zaak.  

De kosten van een inkomensverklaring door een gespecialiseerd bureau zijn ongeveer €250 exclusief btw voor zzp’ers. En €445 voor een ondernemer met één bv. Die bedragen kunnen oplopen als je een complexe bedrijfsstructuur hebt. Een inkomensverklaring is bij de meeste geldverstrekkers 6 maanden geldig. 

Lager gemiddeld jaarinkomen door corona

Veel ondernemers zijn in de afgelopen jaren geraakt door de gevolgen van de coronacrisis. De inkomensverklaring op basis van het inkomen in 2020, 2021 en 2022 kan daardoor te laag uitpakken voor een hypotheekaanvraag.

NHG, de overheid en hypotheekverstrekkers hebben hiervoor een oplossing bedacht. Als ondernemer moet je aantonen dat de omzetdaling komt door de coronacrisis en tijdelijk is. Hypotheekverstrekkers kunnen dan het inkomen baseren op de periode voor en na de crisis.

Hypotheek voor flexwerkers

Flexwerkers werken overwegend als uitzend-, oproep- of invalkracht. Ook werkenden met een één- of meerjarencontract rekenen we tot flexwerkers. Een klein deel van deze groep heeft uitzicht op een vaste baan.

Perspectiefverklaring voor uitzendkrachten

Flexwerkers kunnen een perspectiefverklaring aanvragen, als ze minimaal een jaar in dienst zijn van een uitzendorganisatie. De verklaring geeft een indicatie van je mogelijkheden om in de toekomst geld te verdienen. 

Veel hypotheekverstrekkers vinden zo'n verklaring net zo relevant als een werkgeversverklaring. Je kunt bij Stichting Perspectiefverklaring zien welke uitzendbureaus hieraan meewerken.

Een perspectiefverklaring is onder meer gebaseerd op data-analyse van je opleiding, werkervaring en je cv. Ook staat je toekomstige inzetbaarheid erin. Het uitzendbureau betaalt ervoor. Met een perspectiefverklaring kun je ook een hypotheek mét NHG krijgen. 

Intentieverklaring

Als je in loondienst werkt en geen vast contract hebt, ben je ook flexwerker. Een intentieverklaring kan je dan helpen om je inkomen te onderbouwen. Een werkgever spreekt daarmee zijn intentie uit om je bij ‘gelijkblijvend functioneren’ in dienst te houden, na afloop van je tijdelijke contract. Op die manier kun je aannemelijk maken dat je inkomsten blijven doorlopen. 

Een intentieverklaring is een onderdeel van de werkgeversverklaring. Een intentieverklaring wordt ook wel een 'verklaring voortzetting dienstverband' genoemd. 

Arbeidsmarktscan

Krijg je geen intentieverklaring van je werkgever, dan is een arbeidsmarktscan handig. Op de website vind je een programma waarmee je een inschatting krijgt hoe groot je kans is om snel werk te vinden. Je ziet ook hoeveel je gemiddeld genomen kunt verdienen met een volgende baan. Wat je ervoor moet doen is het volgende:

• Je vult je werkervaring, opleiding, soort contract in en de sector waarin je werkt.
• Na een paar minuten krijg je een indicatie van je kansen op de arbeidsmarkt.
• Deze eerste indicatie is gratis. Wil je een arbeidsmarktscanrapport gebruiken voor een hypotheekaanvraag? Dan kun je dat bestellen voor €125.

De kosten van de scan mag je aftrekken van de belasting als je hem gebruikt bij je hypotheekaanvraag.

Omdat de arbeidsmarktscan kijkt naar je kansen in de toekomst, is hij extra interessant voor mensen die nog maar kort werken. Een groot aantal banken accepteert de scan. Als je huidige inkomen uit een werkgeversverklaring lager blijkt dan uit de arbeidsmarktscan, dan kunnen banken de verklaring aanhouden.

Strengere normen flexwerkers en zzp'ers zonder NHG

De normen voor flexwerkers bij hypotheken zonder NHG zijn vaak nog strenger. De geldverstrekker berekent 3 inkomens:

1. Je gemiddelde inkomen over de laatste 3 jaar
2. Je inkomen in laatste kalenderjaar
3. Je huidige inkomen

Het laagste van deze 3 geldt als uitgangspunt voor het inkomen. Afhankelijk van de bank telt dat inkomen tussen de 80 en 100% mee in de berekening van je maximale hypotheek. Dat betekent dus dat bij een percentage onder de 100% een deel van je inkomen buiten beschouwing wordt gelaten. Zeker als je jong bent, kun je op basis van 80% van je inkomen vaak niet veel lenen.